권리금에 대한 동상이몽
권리금을 반드시 지급받기 위한 여러방법
안녕하세요 부산변호사 부린변호사입니다.
권리금은 임차인이 같은 자리에서 오랜 기간 영업활동을 해오면서 쌓은
지리상 이점과 영업상 이점을 포함한 유무형의 재산적 가치를 의미하고
임차인은 임대차계약기간이 종료되었을 때
새로 들어올 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것으로서
자신의 노력을 보상받게 됩니다.
그런데 많은 경우 임대인은 임대차계약 종료를 앞둔 시기무렵
특정 업종의 임차인과 계약을 체결하고 싶다거나
적어도 새로운 임차인으로부터 기존보다 더 많은 차임과 보증금을 지급받아야겠다는
계획을 하고 있는 경우가 많습니다.
문제점은, 이러한 임대인과 임차인의 동상이몽 사이에서
임차인이 결국 피해자가 되어
임대인이 기대하는 신규임대차계약의 조건을 갖춘 임차인을 찾지 못하여
권리금을 지급받지 못하고 건물을 비워야 하는 상황이 자주 생긴다는 것입니다.
이에 우리법률은 상가임대차법 제10조의4항을 신설하여
임차인의 권리금회수기회를 보호하게 되었습니다.
따라서 임대인과 임차인의 입장에서 권리금과 관련하여
어떤 행동으로 서로의 권리를 지킬 수 있게 되는지 알아보고자 합니다.
- 임대인과 임차인의 입장차이
임차인의 경우,
일반적으로 권리금은 새로 들어올 임차인에게 지급받아야 하지만,
임대인 때문에 새로들어올 임차인에게 권리금을 지급받지 못하게 된 경우에는
임대인에게 임대인이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해한 것에 대한 손해배상책임을 묻는 방법으로 권리금을 지급받을 수 있습니다.
상가임대차법에 따르면 임차인이,
임대차 기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선하였고,
임차인이 임대인에게 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 경제적 자력 또는 의무이행의사 및 능력에 관하여 알고 있는 정보를 제공하였으며(상가임대차법 제10조의4 제5항),
상가임대차법 제10조 제1항에서 정하고 있는 경우에 해당하지 않는데도 임대인이 신규임대차계약 체결을 거절하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
그러나 만약 임대인에게 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 '정당한 사유'가 존재한다면
임대인은 임차인에게 권리금 상당의 금원을 손해배상금으로 지급할 필요가 없습니다.
상가임대차법 제10조의4 제2항에서 인정하고 있는 정당한 사유로는,
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이
보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나,
임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 또는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우,
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
정당한 사유가 있다고 보아 임대인이 임차인이 소개한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않더라도
임차인에게 손해를 배상할 의무가 없습니다.
이외에 임차인에게 상가임대차법 제10조 제1항이 정하고 있는 임대차계약갱신거절의 사유가 있으면
임대인은 임차인에 대해 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상의무를 부담하지 않습니다.
그러나 법률이 임대인에게 권리금회수기회를 보호할 의무를 부여하고 있지만
임대인의 모든 행위에 관하여 임차인이 권리금회수기회를 보호받는 것은 아니고
임대인이 권리금을 지급을 방해하기 위한 특정행위를 한 경우에만
손해를 배상받을 수 있습니다.
구체적으로,
상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에 규정되어있는 다음 4가지의 행위의 경우에 해당하여야
임차인은 임대인에게 권리금회수기회방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
1. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 권리금을 지급받는 행위를 하거나,
2. 임대인이 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 하는 경우,
3. 또는 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우,
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
를 하는 경우에 권리금회수기회방해행위가 인정됩니다.
- 권리금회수기회방해행위에 대한 의문사항들
한편으로는 임대인의 입장에서
자신이 소유하고 있는 건물을 마음대로 하지 못하는 것에 대해
억울한 마음이 들 수도 있는 등 임차인과 임대인사이의 관계에서의 여러 상황을 종합해보면
임차인과 임대인 각자는 자신들이 그렇게 행동할 만한 동기나 이유가 있는 경우가 많아서
어떤 경우가 권리금회수기회를 방해한 행위에 해당하는지 판단하는 것이 쉽지 않습니다.
따라서 법원의 판례를 통해
권리금회수기회 방해 행위에 해당하는 것이 무엇인지 알아보고자 합니다.
1. 임차인이 신규임차인을 '주선'하였다는 것은 어느 정도로 주선을 해야하는지
실제 사례를 보면 임차인은 임대차계약이 종료될 무렵 여러사람들과 신규임대차계약을 협의하게 되고,
이 과정에서 신규임차인이 실제로 계약을 체결할 의사까지 있는 것은 아니고
단순히 문의만 하는 경우도 있습니다.
이 때 임차인은 임대인에게 새로 들어올 임차인을 소개했다고 주장하고
임대인은 새로들어올 임차인을 알지도 못하기 때문에 주선받은 사실이 없다고 주장하는 입장 차이를 보이게 됩니다.
이에 관하여 법원은, '주선'이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고
원고와 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나
그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 할 것이다(수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결 참조)라고 판단하였습니다.
따라서 법원의 판시 내용 및 상가임대차법의 규정을 종합하면,
임차인이 임대인에게 신규임차인을 '주선'하였다고 보려면
적어도 임대인에게 계약조건 및 신규임차인의 경제적 능력, 인적사항 등에 대해 정보를 제공하는 정도의
행위가 이루어져야 할 것으로 생각됩니다.
2. 임대인이 계약체결을 거절한 경우에도 신규임차인을 주선해야하는지
임대인이 임대차계약 종료 후 자신이 건물을 사용할 계획이라는 등의 의사를 밝힌 경우
신규임차인을 주선할 필요조차 없게 되는데
이런 경우에도 신규임차인을 주선하여야 만이 권리금을 지급받을 수 있다면
임차인에게 필요없는 절차를 강요하게 되는 것이 됩니다.
이에 법원은,
"임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면
임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고,
임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다."고 판단 하였습니다(대법원 2019. 7. 10.선고 2018다273417 판결 참조).
3. 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 반드시 체결되어야 하는지
현실적으로 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 지급에 관하여 협의가 되고,
권리금 지급만을 앞두고 있는 상황이더라도
임대인이 계약체결을 거절하는 경우 권리금 지급 협의 자체가 무산됩니다.
따라서 대부분의 경우 임대차계약 체결과 동시에 또는 임대차계약에 대한 임대인의 확답을 받은 후 권리금을 주고받는 경우가 많습니다.
이에 법원도 이러한 현실의 상황을 반영하여,
"권리금 회수 방해를 인정하기 위하여
반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다."(대법원 2019. 7. 10.선고 2018다273417 판결 참조)고 판단하였습니다.
4. 차임 및 보증금이 협의 되지 못하는데도 임차인이 주선한 신규임차인과 반드시 계약을 체결해야 하는지
결국 신규임대차계약은 차임과 보증금에 관한 협의가 되지 않아서 체결에 이르지 못하는 경우가 많은데,
임대인이 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구한다면
이것은 상가임대차법이 보호하는 방해행위에 해당할 것이 분명하지만
임대인이 제시한 차임이나 보증금이 현저히 고액에 해당하는지 여부를 판단하는 것에 어려움이 있습니다.
왜냐하면 임대차계약이 종료된 후 주변의 시세와 지가 상승 등으로 인하여
차임이나 보증금을 올리게 되는데 이런 조건을 받아들이는 신규임차인이 없다는 이유만으로
임차인에게 권리금을 배상해야하는 것이 임대인에게 불리하다고 보여지기도 하기 때문입니다.
법원은 이에관하여, "임대차계약기간이 종료된 이후 기존의 차임 및 보증금보다 다소 높은 금액이라고 하더라도 임대조건을 상향하여 자신이 원하는 조건으로 임차인을 구할 수 있다"고 판단하면서도(대구고등법원 2017. 11. 15. 선고 2017나21917 판결 참조),
임대인이 제시한 조건에 따라 임차인이 보증금과 차임을 지급하였을 경우에
신규임차인에게 영업손실이 발생하게 되는 경우에는
임대인이 과도한 차임과 보증금을 요구하였다고 판단하였습니다(서울남부지방법원 2016가합102819 판결 참조).
5. 권리금을 인정하지로 않기 하는 특약을 체결한 경우
임대차계약을 체결하면서 '일체의 권리금을 인정하지 않는다'와 같은 계약조항을 포함하는 경우가 많습니다.
그러나 상가임대차법 제15조에서는,
"이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정하고 있어
상가임대차법 제10조의4 규정에 위반한 위와 같은 특약은 효력이 없습니다.
또한, 임대차계약서에 '모든 권리금을 인정함'이라는 특약을 체결한 사안에서
임차인이 임대인을 상대로 권리금을 반환해줄 것을 청구하였는데
이에 관하여 법원은, "통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없다."고 하였습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결 참조).
6. 임대차기간을 보장받고 권리금을 지급하였는데 중간에 임대차가 해지된 경우
임대차기간을 보장받으면서 권리금을 임대차계약과 함께 임대인에게 지급하였는데,
임대차기간이 끝나기전에 임대차계약이 해지된 경우
임대차계약기간에 따라 상가를 이용하지 못하였는데도 권리금을 지급하였으므로
부당한 입장에 처하게 됩니다.
이에 관하여 법원은, '보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않지만, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 남은 임대차계약 기간 동안에 상당하는 권리금을 반환할 의무가 있다'는 취지의 판단을 하였습니다(대법원 2002. 7. 26 선고 2002다25013 판결 참조).
7. 임차인이 신규임차인에 대한 정보제공의무를 이행하지 않은 경우
상가임대차법 제10조의4 제5항에 따르면,
임차인은 임대인에게 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 경제적 자력 또는 의무이행의사 및 능력에 관하여 알고 있는 정보를 제공해야 합니다.
그런데 임차인이 단순히 신규임차인이 있다고만 하고, 이러한 정보를 임대인에게 제공하지 않는 경우
임대인에게 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상의무가 인정되지 않는다고 판단하였습니다
(울산지방법원 2017. 4. 18. 선고 2016가단1339 판결 참조).
따라서 임대인에게 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구하려면
임차인 자신부터 임대인에게 신규임차인에 대한 정보를 제공하여야 할 것입니다.
8. 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는데도 임대인이 권리금회수기회 보호의무 부담하는지
이 문제에 관하여 많은 논쟁이 있다가 대법원 판결로서 최근 계약갱신요구권과 권리금회수기회는 서로 무관하여, 계약갱신이 불가능하더라도 권리금회수기회방해로 인한 손해배상청구를 할 수 있다는 법원 판례가 확립되었습니다.
구 상가임대차법에 따르면 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하면 계약갱신요구권을 행사할 수 없었는데(현재 10년), 법원은 이러한 상황에서도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결 참조).
권리금에 관한 모든 판례를 들여다보았고 소송 진행 경험을 반영하여
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