5줄로 이해하는 개정 임대차 3법!
임대차3법 - 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제
안녕하세요 부산변호사 부린변호사입니다.
최근 개정된 임대차3법에 대한 논의가 많습니다.
그래서 임대인 또는 임차인을 위한 임대차3법에 관하여 짧게! 이야기해보고자 합니다.
언론을 보면 마치 임대차3법이 반드시 임차인에게만 유리한 것 처럼 보이지만
제가 법률로서 살펴본 임대차3법은 반드시 임차인에게만 유리한 법도 아닌 것 같습니다
★ 임대차3법 다섯줄 정리!
1. 임대차3법은 (1) 전월세상한제 (2) 계약갱신청구권제 (3)전월세신고제를 의미
2. 전월세 상한제, 계약갱신청구권제는 주택임대차보호법 개정안! 전월세신고제는 부동산거래신고등에관한법률 개정안에 포함!
3. 전월세상한제는 임대차계약 갱신시 차임이나 보증금을 5%이상 증액하지 못하도록 제한하는 것
4. 계약갱신청구권제는 임차인에게 총 4년의 임대차계약기간이 보장되고, 임대인 또는 직계존비속의 거주를 목적으로 계약갱신을 하였는데 실제로 거주하지 않거나 다른사람에게 임대한다면 그 손해를 임차인이 임대인에게 청구할 수 있다는 것이 주 내용
5. 전월세신고제는 지금까지는 매매 등의 경우에만 신고의무가 있었으나 임대차의 경우에도 관청에 그 내용을 신고해야 한다는 것
이것만 아셔도 되지만
좀 더 자세히 알고 싶은 분들은 아래에서 법률로서 설명하겠습니다~
1. 전월세상한제
전월세상한제란,
임대차계약 갱신시 차임이나 보증금을 5%이상 증액하지 못하도록 제한하는 것입니다.
그러나 기존의 주택임대차법에서도 차임이나 보증금을 5%이상 증액하지 못하도록 하는 규정이 있었기에,
실질적으로 크게 변동된 내용은 없습니다. 다만 기존에 주택임대차법 시행령(대통령령)에서 규정하던 내용을 주택임대차법 제7조 제2항을 신설하여 법률으로서 규정하게 된 것이 차이점입니다.
구체적으로 살펴보면 기존의 주택임대차보호법 제7조는,
"제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 규정되어 있었고,
대통령령인 주택임대차법 시행령 제8조 제1항에서,
"법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다."고 규정하고 있었으며, 제2항에서 "제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."고 각 규정하고 있었습니다.
즉, 차임 및 보증금을 증액 하게 될 경우 약정한 차임의 20/1 금액을 초과하지 못하고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없다는 것은 기존 법령에도 규정되어 있었던 내용입니다.
그러나 이번 주택임대차법 개정으로 인하여,
제7조 단서가 규정하고 있던
"다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."는 부분이 삭제되었고, 시행령에서 규정하던 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다는 규정이 주택임대차법 제7조 제2항으로 신설되었으며,
제7조 제2항에서 "특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다."는 내용이 추가되었습니다.
이에 향후에는, 특별시, 광역시, 특별자치시도 및 특별자치도의 경우 증액청구의 상한을 조례로 규정하여 증액률 5%를 초과한 경우에도 증액청구가 가능하게 되었습니다.
정리하면,
기존의 주택임대차법과 개정된 주택임대차법의 내용에서
1. 차임이나 보증금의 5%를 초과하여 인상할 수 없다는 내용
2. 1년 내에는 다시 증액청구를 할 수 없다는 내용은 내용이 동일하고
다만 대통령령에서 법률로 변경된 부분이고,
모든 지역에 관하여 약정한 차임이나 보증금의 증액률이 5%를 초과하지 못하도록 규정되어 있었는데,
그 조항이 삭제되고 특별시, 광역시, 특별자치시도 및 특별자치도에서는 증액청구의 상한을 조례로 규정하여 증액률 5%를 초과한 경우에도 증액청구가 가능하게 되었다는 부분만이 내용적으로 변경되었습니다.
따라서 특별시, 광역시, 특별자치시도 및 특별자치도에서는 조례로 규정한다면 증액률이 5%를 초과하는 것도 가능하게 되었다는 점에서 임차인에게 반드시 유리하다고만은 볼 수 없는 개정법안이라고 생각됩니다.
2. 계약갱신청구권제
계약갱신청구권제란, 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년계약을 연장할 수 있도록 2+2 총 4년의 임대차기간을 보장하고, 임대인이 임대인 및 직계존비속의 거주로 계약을 갱신하였는데 실거주하지 않거나 다른 사람에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있다는 것입니다.
기존에는 주택임대차법 제6조 제1항에서,
"임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."고 하여 임대차 종료 6개월전부터 2개월 전까지 갱신여부를 통보하도록 되어 있었고,
같은 제6조 제2항에서는 "제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다"고 하여 계약기간이 갱신된 경우 2년의 임대차기간이 보장되고 있었습니다.
그러나 신설된 주택임대차법 제6조의3 규정을 살펴보면 세입자의 임대차갱신요구권이 더욱 강화되었는데,
신설된 주택임대차법 제6조의3에서는
"제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다."고 하여 정당한 사유에 해당하지 않는 경우 임대인이 반드시 임차인의 계약갱신요구를 받아들이도록 정하고 있습니다.
임대차계약을 갱신하지 않아도 되는 정당한 사유로는,
1. 임차인이 2기의 차임이상을 연체하거나,
2. 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에
해당합니다.
또한 그 중 제8호에 해당하는 임대인 및 임대인의 직계존속, 직계비속이 주택에 실제거주하려는 목적으로 임대차계약 갱신을 거절한 사안에서, 만약 임대인이 그 임대차 기간이 만료되기 전에 다른 사람이 주택을 임대하게 되면 이 때 전 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차법 제6조의3 제5항).
손해배상을 청구할 경우 손해배상액은 당사자 사이에 손해배상액의 합의에 따르거나, 혹은
1. 갱신거절 당시의 차임의 3배
2. 임대인이 다른사람에게 임대하여 얻은 차임과 갱신거절당시의 차임의 차액 2년분
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액입니다.
따라서 임대인이 새로운 임차인을 들여 차임을 많이 높여받으려고 한다면
전 임차인에게 손해를 배상하여야 하는 입장에 처하게 되므로
본인이 실거주하지 않는 경우는 제외하고 차임을 높이기 위해 임대차 계약 체결을 거절하는 행위는 앞으로 근절될 것으로 생각됩니다.
3. 전월세신고제
전월세신고제는 임대차의 경우에도 그 내용을 관청에 신고해야 한다는 것입니다.
전월세신고제에 관한 규정은 '부동산거래신고등에관한법률'에 포함되어 있습니다.
부동산거래신고등에관한법률 제2장의2 주택임대차계약의 신고장이 법개정으로 추가되었습니다.
구체적으로 살펴보면 부동산거래신고등에관한법률 제6조의2 제1항에서,
① 임대차계약당사자는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.
고 규정합니다.
그러나 이 때 모든 거래에 관하여 신고하여야 하는 것은 아니고 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차계약을 체결한 경우 그리고 대통령령으로 정한 지역의 경우에만 신고의무를 부담합니다(부동산거래신고등에관한법률 제6조의2 제1항 제2항 각 참조).
그러나 구체적인 대상 부동산의 액수나 지역에 관하여서는 법률시행전까지 후속 법령이 개정되어야 할 것으로 생각됩니다.
2탄에서는 실제로 개정된 법을 적용할 때 발생할 수 있는 궁금증과 문제점에 대해 소개할 예정입니다.
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읽어주셔서 감사합니다
www.busanyk.com
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