임대차3법, 궁금한점 알아보기
임대차3법의 현실 적용관련 질의응답
안녕하세요 부산변호사 부린변호사입니다.
지난 글부터 임대차3법 글이 반복되고 있어서 지루하실 수도 있지만
임대차3법을 현실에서 적용할 때 어떤 문제점들이 있는지
사실은 이게 임대차3법에서 가장 논의가 활발하고 중요한 것인데
대해 알아보겠습니다 :)
1. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우,
매수인이라면 이 부동산을 매수해도 되는지
매도인이라면 부동산을 어떻게 매도해야 하는지
= 실거주를 이유로한 갱신거절 가능여부는 "임차인의 계약갱신요구당시 임대인" 을 기준으로 합니다.
그래서
(1) 기존 임대인에게 임차인이 계약갱신요구를 하고나서 매도한 경우에 매수자는 갱신거절 할 수 없습니다. 이 경우에 매수인이 부동산 매수한다면 2년간 새로운 임차인 들일 수 없습니다.
(2) 다만 임차인이 기존 임대인(매도인)에게 계약갱신요구 하기 전이라면 집을 매도하고, 매수자가 실거주 이유로 거절할 수 있게 됩니다.
이 때 가장 안전하게는 계약갱신요구 하기 전(6개월이상 남았을 때) 매수인이 등기까지 모두 완료하고
실거주 이유로 계약갱신 거절하는 것입니다.
또는 임차인에게 법률상 '상당한 보상(이사비 등)' 제공하고 합의하는 방법이 있습니다.
나중에 임차인이 문제삼을 수도 있으니 (1) 보상제공 은행 거래내역 (2) 합의서 는 꼭 소지하고 계시는 것이 좋습니다.
2. 계약갱신을 언제까지 해야하는지
= 임차인은 임대차계약의 계약기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
구체적인 사례로 알아보면 '1개월 전까지'의 기간은 민법상 초일불산입의 원칙에 따르기 때문에,
계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 표시 및 도달하도록 해야 합니다.
2020. 10. 30.에 임대차가 만료될 예정이라면
1개월전인 2020. 9. 30.일 0시(즉,2020. 9. 29.일 밤 12시)
이전까지 임대인에게 계약갱신의 의사를 표시해야 합니다.
3. 임대차법 개정이후에는 계약갱신을 언제까지 해야하는지
= 주택임대차법 개정으로 2020. 12. 10.부터는 계약갱신요구권을
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지 행사하여야 합니다.
이 규정은 2020. 12. 10.이후에 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
따라서 그 전에 임대차계약이 체결되거나 갱신되는 경우는 1개월전까지 통보하면되고
2020. 12. 10. 이후부터는 2개월전까지 갱신의 의사표시를 하면 됩니다.
4. 계약이 2020. 12. 10.에 만료될때는 어떻게 해야하는지
= 계약이 2020. 12. 10.에 만료되는 경우에는 현재와 같이
2020. 11. 10. 0시(2020. 11. 9. 밤 12시)까지 계약갱신의 의사표시를 해야 합니다.
5. 2020. 12. 10.에 새로운 임대차계약 체결하거나 묵시적 갱신으로 계약이 2022. 12. 10.에 끝나면 어떻게 해야하는지
= 이 때에는 2020. 12. 10.에 임대차계약을 체결하였으므로
새로운 법이 적용되어 2022. 12. 10.로부터 2개월전인 2022. 10. 10. 0시(2022. 10. 9. 밤 12시)까지 계약갱신의 의사를 표시하면 됩니다.
6. 계약갱신은 몇회 가능한지
= 계약갱신은 1회 가능합니다.
7. 법이 시행될 때 이미 한 주택에서 4년이상 거주중인데도 계약갱신요구권 행사할 수 있는지
= (임차인) 행사할 수 있습니다. 개정법률은 4년의 주거를 보장하는 내용이 주요 내용이 아니라
1회에 한하여 기존계약을 2년 연장할 수 있다는 것이 주 내용입니다.
따라서 이미 4년이상 거주하였더라도
현재 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
8. 묵시적갱신된 경우에도 갱신요구권을 행사한 것으로 보는지
= 아닙니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않고
계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시를 해야만 인정됩니다.
9. 임대인이 계약갱신을 거절하고 개정된 법이 시행되기 전에 제3자와 새로운 임대차계약 체결하였는데, 전 임차인이 계약갱신요구권 행사할 수 있는지
= 행사할 수 없습니다. 개정 법률은 존속중인 계약에 계약갱신요구권 부여하지만
제3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙을 두고 있습니다.
그러나 이 때 실제로 제3자와 계약을 체결한 것이 맞는지에 대한 입증의무는 임대인이 부담합니다.
다만, 임대인이 법 시행후에 제3자와 계약 체결했다면 제3자와의 계약체결을 이유로 계약갱신요구 거절할 수 없습니다.
10. 임차인과 임대차계약 체결하면서, 계약갱신요구권 행사하지않기로 합의하는 약정해도되는지
= 유효하지 않습니다. 주택임대차법 제10조에서는 "이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있어서 계약갱신요구권 행사하지 않기로 하는 합의는 위 조항에 의해 효력이 없습니다.
다만, 위 약정을 근거로 임차인이 실제로 기간 내에 계약갱신요구권 행사 하지 않는다면
약정과 별개로 계약갱신요구권 행사하지 않았기 때문에 계약이 갱신되지 않을 것입니다.
11. 임차인이 계약만료기간에 나가기로 하였다가 말을 바꾸어서 계약갱신요구권 행사할 경우
= 임차인은 기간만 지키면 번복하는 것이 가능합니다.
임대인의 경우 임차인의 번복으로 인해 손해가 발생하면 손해배상 등은 청구할 수 있을 것으로 보이지만
계약갱신거절하기는 어려울 것으로 생각됩니다.
12. 법이 시행되기 전(계약만료 6개월전부터 1개월 전 사이 기간)에 임대인이 임차인에게 갱신거절 통지 하였는데, 이 때에도 계약갱신요구 행사할 수 있는지
= 임차인은 계약갱신요구권 행사할 수 있습니다.
13. 계약갱신요구권 행사는 어떻게 해야하나요?(계약갱신요구권 행사방법)
= 특별한 제한이 없습니다.
구두(말)로 해도되고, 문자메시지, 이메일을 전송해도 됩니다.
그러나 분쟁이 예상될 경우에는 내용증명 우편 등을 활용하는 것이 좋습니다.
14. 계약갱신요구권 행사시 임차인은 무조건 2년 거주해야 하는지
= 임차인은 중간에 나갈 수도 있지만 적어도 3개월 차임 부담해야 합니다.
왜냐하면 해지 효력이 임대인이 통지받은 날로부터 3개월 후에 발생하기 때문에
계약기간 중이라면 임차인은 계약해지 통보하더라도 효력발생할 때 까지
3개월간 차임 납부하여야 하기 때문입니다.
15. 임대차계약을 최초에 체결할 때 계약기간을 1년으로 정했습니다. 그런데 이후에도 거주하고 싶다면(임차인)
= 주택임대차법 제4조 제1항에 따라 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보고 있습니다.
따라서 계약기간을 1년으로 했더라도 법에 의해 임차인에게 2년이 보장됩니다.
따라서 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전 기간에 임차인은 계약갱신요구권 행사할 수 있습니다.
16. 임대인이 갱신거절할 수 있는 사유!(구체적으로)
개정된 주택임대차법 제6조의3 제1항에 갱신거절할 수 있는 사유가 규정되어 있습니다.
각 사유에 대해 자세히 알아보겠습니다.
제6조의3 제1항 제1호
"임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체"
이 때 차임의 연채가 2번 연속될 것이 필요하지는 않고
액수를 합하여 연채액이 2회분에 해당하면 됩니다.
월 차임이 100만 원인데 임차인이 1월에 차임을 내지 않고 2~4월에 차임 냈다가 5월에 차임을 내지 않았더라도
2기의 차임 연체가 성립하는 것입니다.(반드시 1월~2월 또는 3월~4월처럼 연속되지 않아도 됩니다)
제6조의3 제1항 제2호
"임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우"
임차인이 허위의 신분으로 계약하거나
임차인이 주택의 원래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용하기 위해 임차한 경우가 이 조항에 해당합니다.
제6조의3 제1항 제3호
"서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공한 경우"
임대인이 임차인에게 이사비 등 보상을 합의하여 실제 제공한 경우
계약갱신을 정당하게 거절할 수 있게 됩니다.
제6조의3 제1항 제4호
"임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대"
말 그대로 임차인이 임대인 동의 없이 타인이 주택을 사용하거나 수익하도록 전대한 경우에 갱신거절할 수 있습니다.
제6조의3 제1항 제5호
"임차인이 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우"
이 경우는 임차인이 임대인 동의 없이 무단으로 증축 또는 개축하거나 파손한 경우,
혹은 임차인이 화기를 방치하는 등의 중과실로 주택이 파손된 경우를 의미합니다.
제6조의3 제1항 제6호
"임차한 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우"
임차주택의 주거기능이 사라진 경우를 의미합니다.
제6조의3 제1항 제7호
"주택을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복해야하는 경우"
그러나 이 경우에 해당하기 위해서는 임대인이 임대차계약을 체결하면서
공사시기 또는 공사기간을 임차인에게 알려야 하고 그 계획에 따라 공사를 진행하여야 합니다.
혹은 주택이 노후훼손 또는 일부 멸실으로 인해 안전사고의 우려가 있어야 합니다.
제6조의3 제1항 제8호
"임대인이 실제 거주하려는 경우"
이 사안이 최근 가장 문제가 되는 조항입니다.
임대인이 실거주하려는 경우에는 임대차계약 갱신거절이 간으합니다.
제6조의3 제1항 제9호
"임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있을 때"
이 경우는 임대인 동의 없이 원상회복이 불가능할 만큼 인테리어를 하는 경우 등이 해당됩니다.
또는 1호~8호에 해당하지 않는 사유지만
임대차계약이 가능하다고 생각될 정도의 경우에도 적용이 가능합니다.
17. 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절하여 실제로 거주하였는데, 중간에 제3자에게 임대한 경우에는 어떻게 되는지
= 임대인이 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.
그러나 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우(이 부분은 임대인이 입증해야 할 것입니다)에는
손해배상책임을 지지않을 수 있습니다.
정당한사유로 인정될 수 있는 사례는
- 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망
- 실거주 중 갑자기 해외주재원으로 파견
위 경우와 같이 갱신을 거절할 당시에는 예측하기 어려웠던 불가피한 사유를 의미하기 때문에
이러한 경우에 까지 제3자에게 임대하지 못하는 것은 아닙니다
18. 임대인이 실거주목적으로 갱신을 거절하였는데, 허위일 경우(임차인의 입장에서)
= 향후 정부차원에서 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 할 수 있도록 할 예정이라고 합니다(주민등록법 시행규칙 제14조 및 주택임대차보호법 시행령 제5조)
19. 임대인이 실거주목적으로 갱신거절하였는데 집을 그냥 비워두면 어떻게 되는지
= 이때에는 제3자에게 임대한 것은 아니기 때문에 주택임대차법에 의한 손해배상을 부담하지는 않습니다.
그런데 만약 실거주의사가 없는데도 허위로 갱신거절한 것을 입증하게 되면 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수는 있습니다. 입증이 쉽지는 않을 것입니다.
20. 법인이 임대인인 경우 실거주를 어떻게 하나요?
= 법인이 임대인인 경우 실거주 이유로 갱신거절이 불가능합니다.
더 궁금한 사항이 있으신 경우 댓글 또는 아래 홈페이지를 이용해주세요
www.busanyk.com
추가로, 매도인이 실거주이유로 계약갱신거절한 후 2년간 실거주 하기 전에
새로운 매수인에게 집을 판 경우에 대해 문의가 많습니다.
이 경우에 관하여서는 정부에서 아직 손해배상 여부 등에 대해 발표하지 않았습니다(임대의 경우만 발표)
그래서 이 경우에는 명확하게 6개월 전에 등기까지 완료하여서 정리하거나,
혹은 손해배상 청구 가능성을 염두에두고 행동하시면 될 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다~
일상생활 속에서 도움이 되는 생활법률에 관하여 더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 도서를 참고해주세요 감사합니다
"소소하고 확실한 법률" - 일상생활 속에서 우리에게 자유를 보장하는 법률상식
