부동산사기를 피해 안전하게 토지투자하기
기획 부동산 사기 유형 및 대처방법
안녕하세요 부산변호사 부린변호사입니다.
최근 기획부동산과 관련한 사기 사건이 많이 발생하고 있어서
토지거래시 유의할 사항과 기획부동산 사기를 당했을 때
신속히 피해를 회복하는 방법 등에 대해 소개하고자 합니다.
§ 기획부동산의 토지거래사기 유형
우리가 일반적으로 이용하는 공인중개사가 개인사업자라면
부동산중개업을 법인의 명의로 행하는 부동산중개법인이 있습니다.
부동산중개법인은 주로 토지 등 부동산을 매입하여 개인인 소비자들에게 나누어 판매하고
그 과정에서 얻은 차익을 수익으로 얻게 되는데
이러한 부동산중개법인(법인부동산)의 형태를 '기획부동산'업체들이 악용하는 경우가 있습니다.
따라서 합법적인 '법인부동산'과 '기획부동산'을 구분하여 토지 거래를 하는 것이 중요합니다.
기획부동산의 주요 토지거래 범행 수법을 보면,
1. 개발 호재가 있는 지역 인근에 실제로는 개발대상이 아닌 토지를 저렴한 가격에 매입하여
2. 주변의 개발호재를 이용하여 마치 해당 토지에도 개발호재가 있는 것 처럼 소비자를 현혹하고
3. 시세보다 고액의 매매대금을 지급받은 후 어느 시점이 되면 회사를 폐업하고 도주하는 것입니다.
이 과정에서 고액의 임차료를 지급하는 멋있는 사무실과 다수의 직원, 토지 인근 부동산의 실제 개발호재, 기획부동산에서 제작한 신뢰있어 보이는 객관적인 수치의 자료 등을 이용하여
소비자들은 실제로는 아무런 가치가 없는 땅에 투자가치가 있다고 믿게 되어 투자를 결정하게 되는 것입니다.
그런데 실제로는 기획부동산에서 판매하는 토지는
1. 지분단위로 분할하여 판매하므로 나중에 별도로 매도하기 곤란하고
2. 실제 시세는 인근 시세에 비해 극히 저렴하거나 가치가 없는 땅인 경우가 많고
3. 심지어 등기조차 해주지 않고 잠적하거나 구체적인 땅의 주소지를 알려주지 않는 경우가 대부분입니다.
따라서 결국 기획부동산 사기를 통해 토지를 매입한 소비자는 회사 자체가 사라져버린 경우가 많아서
쓸모 없는 땅을 처분조차 하지못하는 큰 손해를 입게 됩니다.
§ 토지거래시 유의사항
하지만 기획부동산 사기 또는 토지거래사기를 당하는 것이 두렵다고 해서
토지거래자체를 망설인다면 토지투자를 통한 이익도 얻기 어렵습니다.
그래서 안전하게 토지거래를 하는 것이 무엇보다 중요한데
기획 부동산사기와 혹은 다른 방식의 토지거래사기를 예방하기 위해 몇 가지만 조심한다면
안전한 토지거래를 통한 투자수익을 얻을 수 있을 것으로 생각됩니다.
1. 계약 전 주소확보 및 현장답사
기획 부동산의 경우 엄청난 개발호재 및 투자가치가 있는 것 처럼 광고하면서
소비자를 현혹하고서도 구체적인 토지의 지번 등을 알려주지 않는 경우가 많습니다.
"지금 돈을 입금하지 않으면 다른 사람들이 다 가져가고 없다"는 방식으로
정확한 지번 등을 물으면 거래를 하지 않을 것 처럼 분위기를 몰고가기도 합니다.
그런데 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 투자금을 지급하는 토지거래에 있어서
토지의 지번 또는 주소 조차 알지 못하고 계약하는 것이 위험하고
상황이 허락한다면 해당 주소에 직접 현장답사를 하는 것도 중요합니다.
기획 부동산 또는 부동산 사기 범행을 저지르려는 사람의 경우
어떤 핑계를 대서든 정확한 지번을 알려주지 않으려고 하거나
돈부터 입금을 하면 현장을 알려주겠다고 하는 등의 말을 하는데
이 말을 믿지 마시고 정확한 지번 또는 주소를 확인 후 토지거래에 임하시기를 바랍니다.
2. 토지이용규제정보시스템 이용
그리고 주소를 확보하였다면
거래를 중개하는 사람의 말을 전적으로 믿기보다 참고자료로만 활용하고
무조건 무조건 정부에서 운영하고 있는 토지이용규제정보시스템(luris.molit.go.kr) 을 통해
토지의 구체적인 개발상황 및 이용상황을 확인하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 주변 토지에는 모두 개발호재가 있더라도 바로 옆에 위치한 토지는
개발 대상지가 아닌 경우가 다수이기 때문입니다.
이런 상황을 예방하기 위해 스스로 정보를 확인하는 습관이 중요합니다.
3. 계약서 및 대금 입금에 관하여
이것은 토지 거래뿐만 아니라 모든 사안에 적용될 수 있는 것이지만
계약서를 최대한 정확히 작성하는 것이 좋고
대금을 입금할 때에는 반드시 법인 등 실제 소유자 명의로 입금해야 합니다.
부동산 사기의 경우에는 이러저러한 이유를 대면서
중개하는 사람에게 대금을 지급하라고 권유하는 경우가 있는데
이런 경우 나중에 피해를 보상받을 수 없고 책임을 묻기도 어렵습니다.
실제로 토지를 거래하는 상황에서 매수인이면서 토지에 큰 개발호재가 기대된다면
계약서 작성 등을 요구하기 어려운 상황일수도 있습니다.
그렇더라도 최소한의 주소 및 토지이용상황을 확인하는 것은
거래전에 반드시 이루어질 수 있도록 노력하신다면
부동산 사기를 피할 수 있습니다.
§토지거래사기를 당했을 때 대처방법
토지거래사기를 당했을 때 상대방을 형사적으로 처벌하는 것 보다는
내가 입은 손해를 최대한 빠르고 완벽하게 회복하는 것이 가장 중요합니다.
그런데 실질적인 경제적 가치가 없는 토지의 지분을 매입한 경우에는
토지를 팔 수도 없는 상황이기에 피해회복이 어렵습니다.
이럴 때 결국은 '법'을 통해 가해자인 사기꾼으로부터 피해회복을 받아야 하는데
가장 효과적인 방법은 형사적으로 가해자를 사기로 고소하고 + 민사적으로 손해배상을 받는 것입니다.
왜냐하면 형사적으로 가해자를 사기로 고소하게 되면
1. 잠적한 가해자의 소재를 찾아 가해자가 구속되도록 할 수 있고
2. 가해자에게 최종 사기 혐의가 인정되는 경우 판결을 근거로 민사소송에서 형사판결을 증거로 사용할 수 있기 때문입니다.
다만, 형사적으로 고소를 하는 것이 부담된다면
민사적으로만 피해에 대한 손해배상을 청구할 수도 있는데
이 경우에도 계약을 취소하거나 가해자의 불법행위로 인해 손해를 입게된 부분에 대해
경제적으로 피해를 회복할 수 있습니다.
법원에서 '기획부동산' 사기와 관련하여 내린 형사판결을 소개하고자 합니다.
1. 울산지방법원 2019고단3444 사기 판결 : 징역 4월
울산지방법원은 대규모 부동산을 저가에 매입하여 면적을 나누어 분할한 후
다수의 일반인에게 고가에 판매하는 기획부동산 업체의 운영자, 상무가
피해자들로부터 합계 7,600만 원 상당의 사기 범행을 한 혐의에 관하여
징역 4월을 선고하였습니다.
이 사건에서는 기획부동산 업체 운영자가 "3년내 미개발시 매매대금 환불" 등을 약정하는 환불약정서를 써주기도 하였는데 실제로는 환불해줄 생각도 없었던 것으로 보입니다.
이러한 약정서를 받더라도 약정한 사람에게 실제 재산이 없으면 집행이 어려우므로 토지 등을 거래하실 때
유의하시기 바랍니다.
2. 서울중앙지방법원 2008고단4146 판결 : 징역6월
이 사건의 경우에도 개발 호재를 이유로 토지 매입을 권유하여
가해자가 피해자로부터 1억 4,000만 원 상당을 지급받았고
이 사안에서 징역 6월이 선고되었습니다.
형사사건의 경우 처벌의 수위가 높지는 않지만
향후 민사사건을 진행할 경우 증거로 사용할 수 있다는 점
그리고 가해자의 소재가 파악되지 않는 경우 수사기관을 통해 소재를 파악하고
구속가능하게 됩니다.
기획부동산사기 또는 부동산사기와 관련하여 문의사항이 있으신 경우 댓글 또는 아래 홈페이지를 이용해주세요
오늘도 읽어주셔서 감사합니다~
www.busanyk.com
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