전세보증금 안전하게 지키고 돌려받는 법
전세보증금반환보증과 전세보증금을 돌려받는 여러 방법
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다
최근 부동산 가격 상승으로 '깡통전세'가 늘어나고 있습니다.
전세값이 집값보다 비싸져서 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 일이
다수 발생하고 있는 것입니다.
그러나 전세보증금은 누군가의 전재산이자
고액이기도 해서 깡통전세의 피해자가 된다면
그 피해를 회복하기 쉽지 않습니다.
그래서 전세보증금반환보증을 통해 전세보증금을 지키는 방법과 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.
§ 전세보증금반환보증이란?
전세보증금반환보증이란,
임차인이 반환보증에 가입하면 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않더라도
보증기관에서 전세보증금을 반환해주는 것입니다.
그리고 보증기관에서 집주인에게 차후에 전세보증금을 변제할 것을 요구하게 됩니다
즉, 임차인은 제때 전세보증금을 받을 수 있습니다.
다만, 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는
일정한 비용을 지급해야 합니다.
§ 구체적인 가입절차와 비용
주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사 등에서 전세보증금반환보증 상품을 제공하고 있는데,
보증료는 연 0.023~0.07 정도입니다.
그리고 가입을 위해서는 전세보증금 요건을 충족하여야 하는데
각 판매처마다 조건이 다르므로 구체적인 액수는 별도로 확인해보시는 것이 좋겠습니다
그리고 전세보증금반환보증에 가입할 때 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.
비용에 관하여서는 가장 저렴한 상품을 기준으로 계산하여 보면
4억원짜리 전세 계약에 대하여 2년간 약 30만원 내외의 비용이 들게 됩니다.
가입기간과 관련하여서,
전세보증반환보증은 전세 계약기간의 2분의 1이 지나기전에 가입해야 합니다.
기준일은 계약서상 잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은날 입니다.
갱신계약인 경우에는 전세계약 만료일 1개월전을 기준으로 하여
계약기간 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다
이러한 조건도 보증기관마다 차이가 있습니다.
그러나 최근 각 보증기관에서 깡통전세임을 이유로 가입을 거절하는 사례가 많아지고 있어,
전세계약 전 등기부 등을 자세히 확인해보는 것이 중요합니다.
§ 전세보증금을 반환받지 못하게되었을 때 대처방법
집주인이 전세보증금을 마련되지 않아서 반환할 수 없다고 통보하는 경우
또는
집주인이 '다음 임차인이 구해지지 않으면 전세보증금을 돌려줄 수 없다'고 말하는 경우에도
전세(임차)보증금은 '퇴거한 후 인도를 마치면 당연히 반환받을 수 있습니다'
따라서 새로운 임차인이 구해지지 않더라도
집을 비우고 집주인에게 집을 인도하였다면,
전세계약 종료일을 기준으로 전세금반환을 청구하여
지급할 때까지의 이자도 청구할 수 있습니다.
전세보증금을 지급해달라고 청구하는 방법은,
여러가지가 있지만
간단한 전세보증금 또는 임차보증금 사건에서는
아래 내용증명 또는 지급명령만으로 보증금을 반환받는 사례가 가장 많습니다.
1. 내용증명(비용은 3~7천원 내외, 우체국 방문)
2. 지급명령(비용 3~5만원 내외, 법원 방문)
3. 민사소송(비용 수백만원 내외, 상대방에게 비용청구 가능, 변호사사무실 상담)
다만, 집을 인도하지 않고 보증금을 받을 때 까지 거주한다면
주택의 경우 주택임대차보호법 제4조 제2항에서,
"② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다."고 규정하므로
아직 임대차기간이 존속하고 있어 집주인이 전세보증금을 반환할 의무가 없습니다.
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