건물신축 후 토지 임대차가 종료되었을 때
건물을 철거해야할까?
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
토지를 임대차 하여 건물을 신축하였는데,
토지의 임대인이 갱신계약체결을 거절하는 경우
내가 신축한 건물은 어떻게 해야할까요?
이에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 사건의 내용
갑씨는 토지를 임대하여 지상에 건물을 신축하였습니다.
을씨와 토지임대차계약을 체결하면서 별도로 임대차기간을 정하지는 않았습니다.
그런데 이후에 임대인 을씨가 임대차 계약 해지를 통보하였습니다.
이 때 갑씨가 을씨 소유의 토지위에 신축한 건물은 어떻게 해야할까요?
ㅁ 갑씨는 을씨에게 건물의 매수를 청구할 수 있습니다!
민법 제643조, 283조는 갱신청구권 및 매수청구권을 각 규정합니다.
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
따라서, 위 각 민법 조항에 의하여 갑씨는 을씨에게
1. 임대차의 갱신 또는
2. 상당한 가액으로 건물을 매수할 것을 청구할 수 있습니다.
이에 관하여 판례도
"토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다."
"지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다."고 각 판시하여,
(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결 참조)
임대인의 의한 임대차계약 해지의 경우에도 지상물매수청구권 행사가 가능하고,
지상물매수청구권을 행사하였을 때 임대인이 매수를 거절하지 못하며,
지상물매수청구권을 행사하지 못하는 약정 등은 효력이 없다는 입장을 명확히 하였습니다.
그리고,
"건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없다."고 하여,
건물매수청구권을 행사하였다가 철회하였더라도 다시 행사가 가능하다고 보았고,
"민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다."고 판시하여
경제적가치나 임대인에게 건물이 필요한지 여부 등과도 무관하다고 판시하였습니다.
또한
"건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다."고 판시하여, 임차인에게 불리한 위와 같은 약정의 효력을 인정하지 않는다는 점도 명확히 하였습니다.
(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결 참조)
따라서 이러한 점을 고려하면,
갑씨는 더 이상 임대차계약이 갱신되지 않더라도
매수청구권을 행사하여 권리를 보호받을 수 있습니다.
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