계약이 해제되었는데 중개수수료 지급해야할까
계약해제, 취소와 부동산 중개수수료
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
부동산 매매계약 등을 체결하였다가, 계약을 해제하거나 취소하게되었을 때
공인중개사에게 부동산 수수료를 지급해야 하는지가 문제될 수 있습니다.
이에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 공인중개사법의 규정
공인중개사법 제32조는 다음과 같이 규정합니다.
제32조(중개보수 등)
① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.
다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.
공인중개사법 시행령
제27조의2(중개보수의 지급시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
따라서 공인중개사법 규정에 의하면,
개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 보수를 받을 수 있지만,
공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효, 취소, 해제된 경우에는 보수를 지급받을 수 없습니다.
그리고 공인중개사법 시행령에 따르면,
중개보수의 지급시기는 약정이 있다면 약정에 따르고,
그렇지 않다면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날인 잔금일로 합니다.
ㅁ 공인중개사에게 수수료를 지급하지 않아도 되는 경우
1. 공인중개사의 고의/ 과실로 거래가 무효, 취소, 해제된 경우
공인중개사가 중개대상물에 대한 설명을 허위로 하거나 잘못하여 계약이 무효, 취소, 해제 된 경우 등이 일반적입니다.
그러나 당사자 중 일방이 해제, 취소한 경우에는 해당되지 않습니다.
그리고 일반적으로 사용되는 부동산매매계약서에는
중개수수료 조항을 별도로 두고 있는데,
이 조항에서 중개업자는 매도인, 매수인의 계약불이행에 대해 책임지지 않고
고의, 과실로 인하여 매매계약이 취소, 해제되는 것이 아닌 한 수수료를 지급하여야 한다는 내용도 포함되어 있습니다.
2. 공인중개사가 아닌 사람이 중개를 하는 경우
공인중개사가 아닌 사람이 중개행위를 하는 경우 수수료 지급약정의 효력이 없습니다.
이에 관하여 판례는,
" 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다"고 판시하였습니다.
(대법원 2010. 12. 23., 선고, 2008다75119, 판결 참조)
이에 법원은,
"부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 위와 같은 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개계약에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개계약은 무효이다."라고 판시하였습니다.
(청주지법 2009. 3. 19., 선고, 2008가단3749, 판결 : 확정)
3. 계약이 결국 체결되지 않은 경우
법원은,
"부동산중개업자는 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이의 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다."고 보았습니다.
(청주지방법원 2013. 2. 1. 선고 2012가단19055 판결 참조)
따라서 중개행위가 있었지만 계약이 체결되지 못한 경우에는 수수료를 지급받을 수 없습니다.
4. 법정 중개수수료 이상의 금원을 수수료로 지급한 경우
초과된 부분은 돌려받을 수 있습니다.
더 궁금한 점이 있으시면 아래 홈페이지를 이용해주세요
감사합니다
www.busanyk.com
일상생활 속에서 도움이 되는 생활법률에 관하여 더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 도서를 참고해주세요 감사합니다
"소소하고 확실한 법률" - 일상생활 속에서 우리에게 자유를 보장하는 법률상식
