[돈되는 중국경제]호황과 불황 사이 부동산 20년
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중국 부동산이 상품으로 등장하기 시작한 게 1998년부터다. 당시 주룽지 총리가 부동산 의료 교육 시장을 민영화하자 2001년까지 이른바 ‘수요 주도형’ 성장을 구가한다.
이전까지 주택은 거래 대상이 아니었다. 소속 단위에서 배급해 주었기 때문이다. 이름 그대로 사회주의식 복지주택인 셈이다.
하지만 1978년 개혁개방 이후 도시로 몰려든 농민공은 복지주택의 사각지대에 놓이게 된다. 그렇다고 아파트를 살 수도 없다. 국유기업이 복지주택을 추가로 공급할 능력도 없었기 때문이다.
개혁개방 이후 도시마다 부동산 문제를 해결하는 게 급선무였던 셈이다. 20년간 누적된 수요를 해소하려는 정책이 바로 부동산 시장화 정책이다. 도시 노동자의 거주 문제를 해결한다는 명분도 컸다.
부동산 시장화 정책 이면에는 조세 제도 개혁도 있다. 이른바 국세와 지방세를 구분하는 분세제다. 기존 세수 대다수를 국세로 편입하는 바람에 세수가 부족해진 지방정부를 위해 국유토지 사용권을 거래할 수 있도록 허용한 것이다.
각 지방정부는 본격적으로 관할 구역 내 부동산 사용권을 팔아 세수를 마련해 나간다. 공단을 만들고 신도시를 조상하기 위한 인프라 투자를 늘린 시기다.
때마침 1997년에 터진 아시아 금융위기를 극복하려면 수요를 확대하는 개혁이 필수였다. 그래서 시작한 게 이른바 부동산 의료 교육 3대 개혁이다.
소유권을 인정하지 않았던 사회주의 체제에서 부동산은 매력적인 투자 수단이다. 특히 중국인에게 주택의 의미는 남다르다. 이게 수요를 폭발하게 만든 요인이다.
하지만 주택을 공급하는 데는 일정한 시간이 걸린다. 공급이 수요를 못 따라가는 초과수요 상태를 지속하게 만든 배경이다.
물량 부족으로 부동산 가격은 상승을 계속한다. 20년간 억눌렸던 수요가 용수철처럼 가격을 끌어올린 것이다.
부동산 공급이 시장을 주도한 게 2002년부터다. 국유토지 사용권을 경매로 거래하는 제도가 나왔기 때문이다. 지방정부는 최고가에 토지를 팔 수 있고 부지를 확보한 부동산 개발업체는 아파트를 지어 고가에 선 분양하는 전략을 펼쳐 큰돈을 번다.
중국경제는 때마침 WTO 가입으로 고속 성장기에 접어든다. 가계소득이 늘어나면서 부동산 투자 수요를 끌어올린 요인이다. 게다가 도시화로 인한 주택 수요도 급속하게 늘어난다.
이런 부동산 호황을 가로막은 게 2008년 하반기에 터진 글로벌 금융위기다. 부동산 수요는 급속히 하락하고 가격도 내린다. 이 추세는 2009년 상반기 부동산 바닥을 칠 때까지 이어진다.
중국 당국은 이런 위기를 극복하기 위해 수요 부양 카드를 꺼낸다. 부동산 수요를 자극한 수단은 화폐다. 통화를 증발하고 재정과 부채를 크게 확장한 시기다.
부동산 공급과 수요가 다시 반등한다. 특히 2009년부터 4조 위안을 인프라에 투입한 게 핵심이다. 시장 총 수요를 끌어 올리며 하반기부터 시작한 부동산 시장 V자형 상승을 견인한 것이다.
당시 부동산을 자극한 게 2개의 부양책이다. 하나는 지방정부의 도시투자공사(LGFV)이고 다른 하나는 상업은행의 부동산 담보 대출이다.
LGFV는 지방정부의 수권을 받아 특별채권을 발행해 자금을 조달하는 기구다. 이 자금으로 토지를 매입하거나 도로를 만들었고 지방정부는 막대한 토지재정 수입을 확보한다.
상업은행 부동산 대출은 가계와 부동산 개발업체 모두를 대상으로 한다. 2012년 이후 상업은행의 최대 대출 시장은 부동산으로 바뀐다.
하지만 중국 부동산 호황도 2012년을 정점으로 꺾이기 시작한다. 늘어난 공급물량은 재고로 쌓인다. 철근 시멘트 등 원자재 각격이 내리기 시작하면서 부동산 개발업체의 부채율을 급격하게 끌어올린다. 부동산 할인 분양이 시작된 시점이다.
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2015년부터 2019년 사이는 다시 수요를 늘리는 정책을 쓴다. 수단은 역시 화폐다. 재정과 통화를 동시에 풀어서 재개발 사업을 돕는다. 부동산 공급과 수요 모두 늘어나며 2차 전성기를 구가한 시기다.
당시 부양 목표는 공급 개혁이다. 철강 시멘트 등 과잉 생산된 재고를 소진하려는 의도다. 이를 위해 중앙은행에서 만든 정책수단이 바로 담보 대출이다. 부동산 재개발을 화폐화하려는 취지다.
2015년에서 2019년간 담보 대출 실적은 3조 위안이다. 1선 대도시에서 4선 중소도시 가릴 것 없이 신도시를 만들어가며 토지가격을 부풀린 시기다. 이 과정에서 폭발적으로 늘어난 부채를 떠안은 주체가 바로 지방정부와 가계다. 이게 경기 침체기인 2019년 이후 불거진 것이다.
하지만 코로나가 터지면서 수요자극 정책이 다시 등장한다. 이른바 신용 완화 정책이다. 부동산 개발업체는 현금을 확보하고 재고를 소진하는 절호의 기회를 잡은 셈이다.
이어진 게 부동산 침체다. 지난 20일 금리 인하에도 불구하고 대세 하락을 피하기 힘들어 보인다.
5월 말까지 부동산 개발에 투입한 액수는 4조5701억 위안이다. 지난해 같은 기간과 비교하면 7.2%나 줄어든 상태다. 주거용 부동산 투자만 놓고 보면 3조4809억 위안으로 1년 전보다 마이너스 6.4%를 기록 중이다. 지난해 주거용 부동산에 투자한 액수도 10조646억 위안으로 1년 전보다 9.5%나 줄었다. 주거용 부동산 투자가 줄기는 최근 10년 사이 처음이다.
같은 기간 부동산 기업에서 확보한 자금은 5조 5958억 위안 규모다. 대출 자금이 7175억 위안(-10.5%)이고 해외 조달자금은 13억9000만 위안이다. 각각 10.5%와 73%가 줄어든 액수다.
자사 준비금도 21.6% 줄어든 1조6267억 위안이다. 부동산 판매도 절반 수준이다.
부동산 경기 회복은 불가능하다는 게 대세다. 경기침체에다 인구감소 가계수입 구조로 볼 때 회복까지 장기간 소요될 것이란 이유에서다.
가계 입장에서 보면 부동산 가격 하락은 자산 감소와 부채율증가를 의미한다. 올 1분기 기준 중국의 가계 부동산 대출 잔액은 38조9400억 위안이다.
아무튼 중국 부동산 장기 침체는 향후 투자와 소비에도 결정적인 영향을 미친다는 점에서 남의 일로 여겨지지 않는다.
