장사할 권리 - 권리금의 세계

<나도 그럴싸한 사장이 되고 싶다.>

- ch6. 장사할 권리 - 권리금의 세계

 매장을 계약할 때 창업자가 가장 실체를 파악하기 어려운 것이 무엇일까?

정답은 바로 권리금이다.

2016년 국토교통부 자료 - 동아일보

 권리금은 보증금, 인테리어 비용과 함께 초기 투자 비용의 가장 큰 부분을 차지한다. 사실상 현 임차인이 부르는 게 값이고, 계약기간 만료 후 보장되기는 어려운 권리금에 대한 이해가 없고선 창업이 불가능하다. 무형의 권리를 사고파는 권리금의 크기와 흐름은 상권 분석의 기초가 된다.

 단순히 영업 권리를 사고파는 것이라는 인식에서 전환하여 권리금은 어떻게 형성되는지 생각해보자.

1.     바닥 권리금

 <바닥 권리금>은 매장 위치에 따라 발생되는 가치로 형성되는 권리금으로 일종의 <자리값>이다. 

 유동인구, 상가 위치, 지리적 특성이나 상권의 규모에 따라 형성된다.

 유동인구에 비례하여 상승하고 1층을 기준으로 지하나 고층으로 올라갈수록 줄어든다. 루프탑을 이용할 수 있는 최상층이나, 지하를 선호하는 업종은 중간층보다 더 높은 권리금을 요구한다.

 특이한 점은 바닥 권리금은 임대인이 직접 요구하는 경우도 있다는 점이다. 통상 임대인이 요구하는 바닥 권리금은 보증금이나 월세에 녹여있는 경우가 많으나, 기존 임차인에게 건물주가 권리금을 지급하고 재건축을 하는 경우나 상권이 급격하게 부상하는 경우에 종종 발생된다.

A : 누가 당신 맘대로 여기서 장사하래!!
B : 권리금 냈는데요?

믿기 힘들지만 노점도 권리권을 주고 받는 시대이다

2.     영업 권리금

 현재 영업 중인 매장을 인수하는 경우 <영업 권리금>이 발생한다. 매월 일정 수준 이상의 매출을 기준으로 책정된다.

 통상 양도 양수 기준 최근 12개월의 수익을 기준으로 한다. 영업이익을 기준으로 삼기 때문에 단순히 매출액뿐만 아니라 매입 매출 장표를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 영업 권리는 현재 영업 중인 매장을 그대로 인수 & 운영을 전제로 하기 때문에 고객들이 현금처럼 사용할 수 있는 기존 매장 적립 포인트나 쿠폰도 일종의 매장 부재로 권리금 계산에 포함시켜야 한다.  

2016년 국토교통부 자료 - The Business

3.     시설 권리금

 인수하는 공간에 기존 임차인이 투자한 시설물에 대한 권리금으로 매장의 인테리어나 주방기기에 대한 가치를 지불해 주는 것이다.

 매장 시설에 대한 감가상각을 측정하기 위해 매장 오픈일이나 설비에 대한 고장, 보수 이력 등을 확인해야 한다. 통상 오픈 기준으로 한 해에 20% ~ 30% 정도 감가상각이 발생했다고 측정한다.

 매장에 판매 가능한 제품의 재고의 가치도 반영하며, 집기 중 기존 임차인이 자체 처분하거나 회수하는 경우에는 차감액이 발생된다.

 정기적인 리모델링을 진행하는 프랜차이즈 브랜드를 인수하는 경우에는 시설 리모델링 일정도 미리 확인해서 반영해야 한다.

 

 부동산 거래 시 권리금은 위의 구분에 따라 나뉘기보다는 권리금액을 제시하는 경우가 더 많다. 위에 설명한 항목에 따라 본인이 합리적 수준에서 판단해야 한다. 주변 상권의 권리금액과 비교하고 회수 기간에 대한 고려도 필요하다.

 다행히 2018년 9월 상가 임대차 보호법 개정안이 통과되면서 권리금 보호의 폭이 더욱 넓어졌다. 보완된 상가 임대차 보호법에 대해서는 별도의 챕터에서 자세히 다루겠다.

<본 칼럼은 핀업 스타터 www.finup.co.kr 에 동시 연재하고 있습니다>