상권을 분석하는 5P 전략 - 1편

<나도 그럴싸한 사장이 되고 싶다>

- ch 8. 상권을 분석하는 5p 전략

나의 첫 매장은 르네상스 사거리 주변 이면도로에 위치했다.

서촌의 아날로그 카페를 강남에 이식한다는 점이 매우 흥미로웠고 신축 건물로 권리금이 없다는 점이 크게 작용했다. 그럴듯한 건물과 강남, 무권리 등에 현혹되어 계약까지는 얼마의 시간이 걸리지 않았던 것 같다.

첫 자영업의 실패는 무턱대고 부동산을 계약한 이 시점 정도에 예견되는 것 같다.

보통 매장 입지를 위한 상권분석은 부동산을 기반으로 이루어지지만 나와 같은 실수를 막기 위해서는 마케팅 기법인 5P 분석을 통해 접근하기를 제안한다.

5P 분석은 현대 마케팅 믹스 기법의 주 개념으로 경영자가 직접 통제 가능 한 요소들을 분석하여 목표 달성을 위한 전략을 세우는 것을 말한다. 5P는 제품(Product), 유통(Place), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)의 앞 글자를 딴 전통적인 4P에 협상이나 로비력을 뜻하는 힘(Power)을 합해진 개념이다.

앞으로 2화에 걸쳐 5P 전략을 통한 매장 분석을 알아보자.

1.     제품 (Product) – 무엇을 팔 것인가?

사업은 재화나 서비스의 판매를 통해 매출을 발생시키고 이로서 수익을 창출하는 행위이다. 즉 무엇을 판매할 것인가가 비즈니스 분석에 가장 핵심이며, 다른 요소들에게 영향을 미친다.

<그러니 무엇을 팔 것인가 명확하게 하자>

정확하게 매장에서 판매하고자 하는 메인 메뉴나 서비스와 구색 메뉴를 구분하고 소비자 타겟 층을 명확하게 해야 한다. 구색 메뉴로 인해 메인 메뉴의 퀄리티가 떨어지는 일이 없도록 신경 써야 한다.

판매하는 무엇이 높은 퀄리티를 자랑한다면 다른 P 요소들을 압도할 수도 있다.

주차장이 불편하고 한참이나 줄을 서야 하지만 전국 방방 곡곡에서 찾아가는 달인의 맛집이나 한 끼에 수십만 원을 지불해야 하지만 몇 주나 예약이 밀려있는 레스토랑은 Product의 가치가 매우 높은 매장이다.

좋은 제품은 큰 프로모션이 없더라도 소비자에게 선택받듯 결국에 식당은 맛이다.

19.5.10 매일 경제 - 임대 소득 수익율 자료 / 임대료가 높더라도 초기 투자 비용이 높고 공실율이 높은 강남 논현 일대가 빠져있다는 것이 흥미롭다

2.     유통 (Place) – 어디에 위치할 것인가?

앞서 말한 매장 입지를 위한 상권 부석 부분이다.

일반적인 경영학에서는 마케팅 전략에 재화의 판매 경로(Place)를 따라 변경하거나 확장 & 축소하기도 하는데 요식 자영업은 그런 유연한 대체가 매우 어렵다.  

특히 상권은 변수도 매우 많고 골목 하나, 횡단보도 하나에도 좌지우지되기 때문에 쉽게 좋은 상권이라는 것을 명제화 하기는 어렵다. 거시적인 개론만 정리하자면 결국에 Product와 유기적으로 접근해야 한다는 점이다.

단순하게 PC방이나 헬스장은 1층 매장을 고집할 필요가 없지만, 핸드폰 판매 매장이나 편의점 등은 1층 대로변 매장의 입지가 필수이다. Product의 Target Consumer에 따라 Place가 유기적으로 변동되는 것이다.

그러므로 입지 상권 분석에 임할 때는 반드시 본인의 메인 메뉴(제품)와 타깃 고객층에 대한 이해가 필수적이다.

부동산 계약 이후에는 메뉴, 콘셉트 등 모든 것을 바꿀 수 있지만 입지는 바꾸지 못한다는 것을 명심하자. 고민하다가 놓친 자리가 있다고 절대 조급해하지 말고 (부동산 업자의 작업 일 수도 있다.) 그 위치는 인연이 아니라는 생각을 가지고 본인의 자본금 내에서 무리한 계약을 하지 않도록 해야 한다.

특히 최근에는 배달앱을 통한 배달 전문 매장이 유행하면서 배달 전문 공유 주방 등 Place의 다양한 대안들이 제시되기도 한다.