최근 베트남 부동산 투자 현황
우선 전제로 해야 할 것은...
저는 부동산 잘 모릅니다!
제가 드릴 말씀에도 불구하고 부동산 투자로 많은 수익을 얻고 계시는 분들도 있습니다!
그래서 저는 투자로 돈을 벌지 못하는 사람입니다!
제가 드리는 말은 현재 상황이 그러하니 잘 판단하라는 지표 정도로만 봐주시면 좋을 듯합니다
우선 베트남 부동산 시장이라고 뭉뚱그려서 말하면 안 되고 크게 하노이 시장과 호찌민 시장으로 구분해야 할 것 같습니다.
1. 하노이
- 최근 하노이 아파트 값이 많이 떨어지고 있습니다. 아파트 건축 중에 개발사가 부도나기도 하고 수요 예측 없이 기회다 싶어서 마구 개발했다가 수요가 부족해서 미분양 사태가 속출하고 있습니다. 하노이와 호찌민의 근본적인 차이는 베트남 부동산 가격을 좌지우지하고 있는 외국 수요 때문입니다. 하노이는 최근 삼성을 위시한 관계사 때문에 한국 기업들이 몰려 아파트 부족 사태가 몇 년 간 이어지기는 했으나 지금은 미분양이 속출하고 있는 안타까움 상황입니다.
베트남 아파트 시장을 소개하고 베트남으로 유료 투자 여행도 권하던 국내 모 언론사들이 '하노이의 이런 아파트는 조심하라'라는 꼭지로 방송을 할 정도로 하노이는 상황이 안 좋습니다.
2. 호찌민
- 기본적으로 호찌민은 하노이 보다 외국인이 많이 거주하고 있고 외국 회사 자체가 호찌민에 몰려 있습니다. 즉, 외국인이 아파트를 사서 외국인한테 월세를 줄 수 있는 상황이라는 뜻입니다.
호찌민 아파트에 투자하는 사람들은 크게
1) 중국인, 특히 상해인
2) 상해에서 거주 한국인
3) 한국인
이렇게 분류되는데 모두 호찌민이 15년 전 상해의 상황이라며 지금이 투자 적기라며 뛰어든 분들입니다. 특히 상해에서 아파트를 구매해서 3배~10배까지 재미를 본 분들이 많아서 부동산 투자 여행들을 많이 오셔서 아파트를 구매했습니다. 그런데 그분들에게는 예상하지 못했던 일들이 벌어졌습니다.
베트남 부동산 투자 Risk 알고 합시다!
<Pink Book, 등기부등본이 안 나오고 있다>
2015년 7월 외국인도 베트남에서 주택을 구매할(실질적으로는 국가로부터 장기임대) 수 있게 되었습니다. 하지만 여전히 우리나라의 등기부등본에 해당하는 Pink Book이라고 하는 것이 정부로부터 발급되지 않고 있습니다. 그 이유는 공식적으로 밝혀지지 않고 있으며 저는 현명한 베트남 정부가 부동산 투기 세력으로부터 부동산 시장을 방어하기 위함이라고 보고 있습니다.
<외국인이 구매할 수 있는 물량은 30%>
Pink Book(등기부등본)이 발급되지 않아도 현재까지는 아파트 매매가 가능하니 문제는 없습니다. 다만 가장 큰 문제는 2015년 7월 외국인에 대한 부동산 매매에 관한 법률 중에 ‘외국인이 아파트를 구매할 때에는 아파트 한 동에 30%만 외국인이 구매할 수 있다는 겁니다.’ 뭐가 문제인가 싶지만 현재로서는 내가 구매한 아파트가 외국인이 구매할 수 있는 30%에 해당되는지 확인할 길이 없다는 겁니다. Pink Book (등기부 등본)이 나와야 확증이 되는 것인데 말입니다. 나중에 30%에 해당되지 않은 아파트를 구매한 것을 알게 되면 해당 아파트 매매는 취소되고 아파트를 매매한 사람과 민사 소송을 통해 해결해야 합니다. 베트남에서 민사 소송이라.. 아득합니다.
<외국환거래법 위반 여부 조사 시작>
그리고 지금 베트남에 아파트를 구매하시는 한국분들의 경우 한국에 투자 목적 외화 반출을 제대로 신고하지 않고 베트남 현지에서 교민들과 환치기를 통해 아파트를 구매하고 있는 분들이 대부분입니다. 현재로서는 아무 문제없으니 앞으로도 문제없다고 현혹하는 사람들이 있습니다. 최근 한국 관계 기관에서 해외 투자 신고 없이 베트남에서 주식 투자, 부동산 취득하는 돈을 조사하고 있습니다.
그리고 제 예측입니다만 앞으로 3~4년 후에 베트남 정부에서 Pink Book을 발행해주게 되면 외국인들한테 자금 출처를 물을 겁니다. 합법적으로 자금이 유입이 되지 않은 거래에 대해서는 최소 매매 금액의 40~50% 벌금을 부과할 것으로 예상됩니다. 베트남 정부는 합리적이라 외국인 투자 위축되게 100% 몰수를 시키거나 그러지는 않을 겁니다. 다만 한국에서도 추징당하고 베트남에서도 추징당하실 겁니다.
<투자금 회수는 힘들다>
혹시 아파트를 잘 팔아서 시세 차익을 챙기셨다면?! 그 돈은 어떻게 한국으로 회수하실 수 있을까요? 전에는 교민들하고 환치기해서 해결을 했습니다. 그런데 최근에 한국 관계 기관에서 외국환거래법 때문에 환치기하는 분들 계좌를 주시하고 있어서 2억 ~ 4억이나 하는 돈을 한꺼번에 환치기 못하실 겁니다.
미국 달러로 환전해서 베트남 밖으로 가져 나갈 수 있는 돈은 USD 5,000. 어떻게 더 노력해서 USD 10,000를 현찰로 가지고 나간다 하더라고 몇 번을 베트남을 오고 가야 할지 깝깝하네요
베트남 은행 이율도 좋은데 적금이나 들어 놓고 있지 뭐!라고 말씀하시는 분들도 있습니다. 전에는 가능했습니다. 그런데 최근에 법이 바뀌어서 베트남에서 워킹 비자나 투자 목적 비자가 아니면 베트남 은행에 입금하기가 어려워졌습니다. 2억이면 베트남 동으로 40억 동인데 그렇게 큰돈을 갑자기 입금을 하게 되면 자금 출처를 조사받게 되겠지요? 그러니 판단을 잘하셔야 합니다.
<최근 추세는 50년 장기 임대>
Pink Book(등기부등본)이 발급되지 않아 아파트 개발사를 상대로 소송을 제기하는 외국인들이 늘고 있어 베트남 부동산 시장이 긴장하고 있습니다. 그래서 부동산 에이전시들이 대안으로 내세우는 것이 아파트 개발사로부터 50년간 장기 임대입니다. 그런데 리스크가 있습니다.
1) 내 소유가 아닌 말 그대로 장기 임대
- 합리적으로는 장기 입대하는 것이 매달 임대료를 내는 것보다 저렴합니다. 하지만 사람 심리가 내 소유여야만 마음이 편한데 내 것이 아닌 것이라 구매를 꺼리게 됩니다. 그래서 호찌민의 장기 임대 아파트들이 매매가 안되고 있습니다.
2) 개발 업체가 부도나면?
- 나에게 50년 장기 임대를 해준 업체가 파산하거나 부도가 나면 내 아파트는 어떻게 될까요.. 현재로서는 베트남에서 외국인들을 위해 보호해줄 만한 법적 요소가 없습니다. 보호를 받을만한 어떤 법적 문구가 있다 하더라도 외국인한테 제대로 적용되기 어렵습니다. 임대차 보호법 뭐 이런거 말씀하지 마세요~~~ 여긴 베트남이니까요
가끔 투자자문사나 VC 분들하고 베트남 시장에 대해서 미팅을 합니다. 저는 만날 이렇게 Risk 위주로 설명을 하다 보니 그분들이 절 만나고 나면 별로 안 좋아하세요 ㅎ 장밋빛 희망과 더 많은 투자를 끌어 올 명분을 제공해야 하는데 저는 성격상 그렇게 못해서요.. 에휴.. 이번 생에 돈 벌긴 글렀습니다. ㅠㅠ
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