상속주택은 무주택자가 받는 것이 유리합니다!
상속주택 취득세, 종부세, 양도세
상속받을 때 당장의 상속세도 물론 중요하지만,
상속받은 이후의 세금도 고려해야 한다.
예를 들면, 부동산이다.
부동산을 상속으로 인해 취득할 때에
상속세만을 고려한다면
당연히 최대한 가액을 낮춰
상속세 신고하는 것이 좋다 할 수 있겠다.
그럼 그 방법이 최선일까?
아니다.
상속세 부담은 줄어들었지만
반대로 향후 그 부동산을 매도하게 될 경우
취득가액이 낮기 때문에
늘어나는 양도세 부담이 더 커질 수도 있다.
이처럼 상속 시점만을 두고 볼 것이 아니라
상속받은 이후까지 시각을 넓혀
종합적으로 판단해야 한다.
만약 상속재산이 주택이라면 특히나
종합적인 판단이 더욱 필요하다.
누가 받느냐에 따라
향후 세금에 미치는 영향이
달라질 수 있기 때문이다.
아마도 주택 취득 전
기본적으로 고려해 볼 세금은
취득세, 보유세, 양도세가 될 것이다.
우선, 취득세부터 보자.
본래 상속을 원인으로 주택 취득 시에는
전용면적 85㎡ 이하는 2.96%,
85㎡ 초과는 3.16% 취득세율이 적용된다.
그런데 무주택자라면,
85㎡ 이하는 0.96%,
85㎡ 초과는 1.16%의 취득세만을 부담하면 된다.
만약 상속 재산이
공시가격(=시가표준액) 10억 짜리 아파트라고 하면
상속인들 중
이미 기존주택을 보유한 상속인이 아닌
무주택자가 상속받을 경우
취득세만 2,000만원을 아낄 수 있는 것이다.
종부세 측면에서는 어떨까?
종부세는 과거와 비교할 때
공제금액, 세율 등 개정을 통해
최근 많이 완화되었다.
누가 상속 받느냐에 따라
아주 큰 차이가 날 것 같진 않다.
그럼에도 일부 차이가 있어 비교해보자면,
기존주택 보유한 상속인이 받게 되면
2주택에 해당하여 9억원을 공제받는다.
만약 무주택자가 상속주택을 받게 되면,
1주택자에 해당하여 12억원을 공제받는다.
누가 상속받느냐에 따라
종부세가 아주 큰 차이를 보일 것 같진 않지만
기존주택자의 경우 상속주택을 취득하면서
종부세가 발생할 가능성이 있는 반면에
무주택자의 경우 12억원까지 공제받기에
기존주택자 대비
종부세가 발생할 가능성이 적어 보인다.
마지막으로 양도세 측면에서도 살펴보자.
기존주택을 보유한 상속인이
상속주택을 받게 되면
2주택자가 된다.
물론 1세대 1주택 비과세 적용 시
기존 1주택만을 보유한 상태에서
상속주택으로 2주택이 되는 경우
기존주택을 매도할 경우에는
비과세를 적용해주는 특례 규정이 있긴 하다.
그러나 상속주택을 먼저 팔 경우엔
비과세를 적용받지 못한다.
또한, 중과세도 고려해봐야할 수 있다.
2024.5.9 까지 매도하는 조정지역 내 주택은
양도세 중과를 유예하는 한시 규정을 두고 있다.
그럼 2024.5.10 이후에 매도 시
중과세가 적용될 가능성도 있다.
물론 이 때에도
상속주택은 중과 배제하는 규정이 있긴 하나
상속개시일로부터 5년 내 매도해야 한다는
조건을 두고 있다.
반면에 무주택자가 상속주택을 받게 되면
1주택자에 해당하게 된다.
따라서, 2년 이상 보유한 다음
비과세 요건을 갖추어 매도하면
1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
상속주택을 매도해야 할 경우
양도세 비과세를 받기 위한 작업이
훨씬 간단할 수 있다는 것이다.
상속세 신고기한 내에서는
상속인 간에 자유로운 상속재산 배분이 가능하다.
따라서, 상속세 신고 준비를 할 때에
상속 시점만을 두고 볼 것이 아니라
상속받은 이후까지 확장하여
종합적으로 판단하고
상속재산을 배분하는 과정이 필요하다.
이러한 점들이
상속세 신고 시
전문가를 통한 준비가 필요한 이유일 것이다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
