일시적 2주택 취득세 중과 제외, 케이스별로 살펴봅니다
일시적 1세대 2주택 취득세 중과 특례 적용 사례
아파트 등 주택 취득 시 현행 지방세법에 따르면
조정대상지역 여부, 보유주택 수, 면적 등에 따라 적용되는 취득세율이 달라진다.
특히 조정지역 내 취득하는 두번째 주택부터는 중과세율이 적용된다.
주택 취득세율 및 중과세율 관련해서는 지난 포스팅을 참고해주시기 바란다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223237975053
아파트 등 주택 투자 할 때에는 입주권이나 분양권에 투자하는 경우도 있다.
또는, 신축아파트 실거주 목적으로 입주권이나 분양권을 취득할 수도 있다.
이처럼 입주권이나 분양권 취득 시 취득세는 조금 더 복잡해진다.
입주권 및 분양권 취득세 관련해서는 아래의 지난 포스팅을 참고해주시기 바란다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223288966387
주택 매매 취득세는
일반세율을 적용받느냐 아니면 중과세율을 적용받느냐에 따라
수천만원이 왔다갔다 할 수도 있다.
그런데
현재 1주택을 보유한 상태에서
갈아타기 등 실수요 목적으로 새로운 주택을 취득했는데 취득세 중과세를 맞는다면
납세자 입장에서는 억울할 수 있고 법률 취지에도 맞지 않는다고 볼 수 있다.
그래서 일시적 1세대 2주택 특례를 두고
일정 요건에 해당하는 경우에는
취득세 중과세율이 아닌 일반세율을 적용해주고 있다.
다만, 종전에 보유하고 있는 주택 또는 신규로 취득하는 주택이
일반 주택일 수도 있지만 입주권이나 분양권일 수도 있다.
또한, 취득세는 지방세법을 적용받는데
우리가 잘 알고 있는 소득세법과는 달리 적용되는 부분도 있다.
이에 케이스별로
일시적 1세대 2주택 특례 규정을 적용받기 위한 상황을 살펴보자.
[케이스1] 일반적인 경우
종전주택을 보유한 상태에서 조정지역 내 신규주택을 취득하면
1세대 2주택에 해당하게 되므로 8.4% 또는 9%의 중과세율이 적용된다.
다만, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하는 경우
일시적 2주택 특례를 적용받아 1.1~3.5% 일반세율만 내면 된다.
[케이스2] 종전주택이 입주권 or 분양권(2020.08.12 이후 취득)인 경우
우선 지방세법에서 의미하는 입주권은 멸실 후 입주권을 의미한다.
이는 소득세법에서는 관리처분계획인가일을 기준으로
주택과 입주권을 구분하는 것과 다르다.
이와 관련해선 자세한 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바란다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223288966387
멸실 후 입주권 또는 분양권(2020.08.12 이후 취득)을 보유한 상태에서
조정지역 내 신규주택을 취득하는 경우
1세대 2주택에 해당하게 되므로
8.4% 또는 9%의 중과세율이 적용된다.
다만, 보유중인 입주권 또는 분양권이 완공된 후로부터 3년 이내에
신축주택(종전 입주권 or 분양권) 또는 신규주택을 매도하는 경우
일시적 2주택 특례를 적용받아 1.1~3.5% 일반세율만 내면 된다.
한편, 멸실 전 입주권은 지방세법에서는 주택에 해당한다.
따라서, 멸실 전 입주권(종전주택)을 보유한 상태에서 조정지역 내 신규주택 취득 시
3년 내에 종전주택을 매도하거나
or 3년 내에 종전주택이 멸실되거나
or 3년 내에 신규주택으로 이주해야만
일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있다.
[케이스3-1] 신규주택이 분양권(2020.08.12 이후 취득)인 경우
종전주택을 보유한 상태에서
조정지역 내 신규 분양권(2020.08.12 이후 취득)을 취득하면
분양권 취득 시점에는 취득세가 과세되지 않고
향후 신축주택 완공되면서 잔금 치르는 시점에
1세대 2주택에 해당하게 되므로 8.4% 또는 9%의 중과세율이 적용된다.
다만, 분양권이 신축주택으로 완공되면서
잔금 치르는 시점으로부터 3년 이내에
종전주택 또는 신규주택을 매도하는 경우
일시적 2주택 특례를 적용받아 1.1~3.5% 일반세율만 내면 된다.
[케이스3-2] 신규주택이 입주권(멸실 전)인 경우
멸실 전 입주권은 지방세법에서는 주택에 해당한다.
따라서, 종전주택을 보유한 상태에서
조정지역 내 신규주택을 취득하면
1세대 2주택에 해당하게 되므로
8.4% 또는 9%의 중과세율이 적용된다.
신규주택(멸실 전 입주권)을
취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하는 경우
일시적 2주택 특례를 적용받아 1.1~3.5% 일반세율만 내면 된다.
[케이스3-3] 신규주택이 입주권(멸실 후)인 경우
멸실 후 입주권을 취득 시에는 토지분에 대한 취득세가 과세된다.
따라서, 종전주택을 보유한 상태에서 멸실 후 입주권을 취득하더라도
중과세가 적용되지 않고, 4.6% 취득세율이 적용된다.
여기에 신축주택으로 완공 시에는
신축주택에 대한 원시 취득세가 과세된다.
이 경우 전용면적 85㎡ 이하는 2.96%,
전용면적 85㎡ 초과는 3.16% 세율이 적용된다.
따라서, 종전주택을 보유한 상태에서
조정지역 내 입주권(멸실 후)을 취득 시에는
주택 매매 취득세 중과세가 적용될 여지가 없다.
최근 서울 지역도 대부분 조정지역에서 해제되면서
취득세 중과세가 크게 이슈되진 않는 분위기다.
다만, 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 여전히 조정지역으로 지정되어 있는 상황이고,
작년 12월 정부에서 발표한 취득세 중과세율 완화 내용을 담은 지방세법 개정안도
여전히 국회 통과가 안된 상태이므로 이 지역에 주택, 입주권, 분양권 취득 시에는
취득세도 미리 고려해보는 것이 좋겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
