주택을 공동명의로 보유시 세금문제는?!
공동명의에 따른 취득세, 증여세, 종부세 유불리 판단
주택 취득단계에서 고객 분들이 고민하고 상담하는 내용 중 하나가 공동명의로 소유할지 1인 명의로 소유할지 여부입니다. 물론 잘 몰라서 생각도 못하시거나 일부러 공동명의는 고려하지 않은 고객 분들도 있었습니다. 이런 분들께는 세금 측면에서는 공동명의가 더 유리한 경우가 많아 공동명의로 취득하시는게 어떻겠는지 제안하기도 했습니다.
지난 몇년간 부동산 관련 세법 개정이 많았고, 특히 최근 한 두달동안에는 연달아 부동산 대책이 나오면서 그 대책에 따른 '부동산 3법'(종합부동산세법, 소득세법, 법인세법) 및 취득세법 개정안이 각각 기재위와 행안위를 통과했는데요. 이번달 초 국회 본회의 통과 후 본격 시행되면 특히 다주택자에 대한 세부담은 더 늘어날 것입니다. 이에 오늘은 주택을 공동명의로 취득 및 보유할 경우 세금 유불리에 대해 생각해보도록 하겠습니다.
취득세 측면에서 1인이 전부 취득할 때와 공동명의로 취득하는 경우의 차이는 없습니다
취득세의 경우 1세대가 취득하는 주택이 1~3주택인 경우에는 취득가액에 따라 1% ~ 3%의 세율을 적용하며, 4주택 이상인 경우에는 4%의 세율을 적용합니다. 따라서, 공동명의로 보유한다하더라도 세대의 주택 수 계산에는 영향을 미치지 않습니다. 또한, 부동산을 공동명의로 취득시 소유지분만큼 취득세 과세표준이 되어 취득세율을 적용하나, 주택의 경우에는 소유지분만큼의 가액이 아닌 전체 주택의 취득당시의 가액을 기준으로 하여 취득세율을 적용합니다. 따라서, 취득세 측면에서 1인이 소유하는 경우와 공동명의로 소유하는 경우의 차이는 없습니다.
▣ 과세표준 구간별 취득세율
① 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1%
② 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 공식에 의해 산출한 값을 적용하며, 산출된 세율의 값이 소수점 이하인 경우 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
산출세액 = (해당 주택의 취득당시가액×2/3억원 - 3) × 1/100
ex. 유상거래로 8억원에 주택을 취득한 경우 : (8 ÷ 3 × 2 – 3) = 2.3333 → 2.3333%
③ 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 3%
④ 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 : 4%
증여세 측면에선 공동명의로 취득하는 것이 더 유리할수도 불리할수도 있습니다
증여를 원인으로 하여 주택을 취득할 경우 당연히 증여세 납세의무가 발생합니다. 증여세는 수증자를 기준으로 부과하는 세목인데요. 따라서, 증여자와의 관계에 따라 더 유리할수도 불리할수도 있습니다.
① 증여세율 측면에서는 무조건 유리합니다.
증여세율은 과세표준 구간에 따라 최저 10% ~ 최대 50%의 누진세율 구조입니다. 따라서, 아파트를 증여하는 경우 수증자가 1명일 때와 2명일 때 적용받는 한계세율이 달라질 것입니다. 예를 들어 12억짜리 아파트를 자녀 1명만 증여받을 경우 과세표준이 10억원을 초과하므로 한계세율은 40%이나, 자녀 2명이서 1/2씩 증여받게 된다면 1명당 과세표준은 6억원으로 30%의 세율을 적용받게 되는 것이죠. 따라서, 증여세율 측면에서는 공동명의가 유리할 것입니다.
② 증여자와 수증자간의 관계에 따라 유·불리가 달라집니다.
증여세 계산시 적용하는 증여재산공제액은 증여자와의 관계에 따라 공제금액이 달라지게 됩니다. 예를 들어 아파트를 증여하는 경우 공동명의가 무조건 유리하다 생각하여 자녀, 배우자가 1/2 지분씩 증여받는다면 자녀가 내야할 증여세와 배우자가 내야할 증여세는 다를 것입니다. 왜냐하면 수증자가 자녀인 경우 증여재산공제액은 5천만원이나 수증자가 며느리, 사위인 경우 증여재산공제액은 1천만원이기 때문입니다. 이 경우 증여세 납부액은 오히려 공동명의인 경우 더 늘어날 수도 있습니다. 따라서, 증여하기 전에 미리 혼자 받는 경우와 공동명의로 받는 경우의 예상세액을 비교해봐야할 것입니다.
종합부동산세 또한 공동명의가 더 유리할 수도 불리할 수도 있습니다
종합부동산세 계산과정 중 공제금액과 세율 적용시 주택 수에 따라 달라지게 되는데요. 공제금액을 결정하기 위한 주택 수 계산방법과 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법이 다릅니다.
① 공제금액이 9억원인지 6억원인지는 1세대가 보유한 주택 수에 따라 결정됩니다.
종합부동산세 과세표준 계산시 과세표준은 공동주택가격에서 공제금액(6억원 또는 9억원)을 차감한 후 공정시장가액비율('20년 현재 90%)을 곱하여 계산*하는데요. 이 때 1세대 1주택자라면 9억원을 공제하는 반면 1세대 1주택자가 아니라면 6억원을 공제합니다.
*과세표준 = (공동주택가격-6억원 또는 9억원) x 공정시장가액비율
본인은 A주택, 배우자는 B주택을 각자 소유하고 있다고 가정해보겠습니다. 본인, 배우자는 각각 종합부동산세 납세의무를 지게 되는데요. 공제금액을 결정할 때 본인과 배우자는 동일세대원이므로 1세대 2주택자에 해당하여 본인, 배우자 모두 6억원을 공제받을 것입니다. 결국, 본인과 배우자가 각각 1채씩 보유하는 경우 총 12억원을 공제받을 수 있어 본인이 혼자 2채를 보유할때보다 더 유리해질 것입니다. 물론 이는 A주택, B주택 모두 본인과 배우자가 각각 1/2씩 소유하는 경우에도 마찬가지입니다.
② 종합부동산세율 측면에서는 공동명의가 더 불리할 수 있습니다.
종합부동산세율은 현재 조정지역외 2주택 이하인 경우 0.5%p ~ 최대 2.7%p 세율을 적용받고, 조정지역내 2주택 또는 3주택 이상 보유한 경우 0.6%p ~ 최대 3.2%p 세율을 적용받게 되는데요. 8월 초 통과가 예상되는『2020 세법개정안』중 '부동산 3법' 내용에 따르면 내년부터는 조정지역외 2주택 이하인 경우 0.6%p ~ 3.0%p, 조정지역내 2주택 또는 3주택 이상 보유한 경우에는 1.2%p ~ 6.0%p로 인상될 예정입니다.
이처럼 종합부동산세율은 좀전에 살펴본 공제금액의 경우 1세대가 보유한 주택 수로 결정되는 것과 달리 인별로 보유한 주택 수에 따라 결정됩니다. 예를 들어 본인은 A주택, 배우자는 B주택을 각자 소유한 상태라면 각각 1주택자로 일반세율을 적용받을 것입니다. 그런데 A주택, B주택을 본인과 배우자가 각각 1/2씩 소유한 상태라면 어떻게 될까요? 이 경우에는 본인 및 배우자가 각각 2주택을 보유한 것으로 보아 중과된 세율을 적용받습니다(조정지역내 2주택이라 가정). 동일한 2채라도 어떻게 소유하냐에 따라 납부해야할 종부세가 달라질 수 있는 것이죠. 따라서, 적용세율 측면에서는 공동명의가 더 불리할 수 있습니다.
참고: 기획재정부 세법 시행령 주요 개정사항(양도세, 종부세) 관련 Q&A, 2019.01.11