분양권 취득세 중과 시 1세대 판단 기준일은?
주택을 취득함에 있어서
가장 먼저 내는 세금은 취득세이다.
통상적으로
지자체에 주택 취득세를 납부하고,
등기소에 등기 이전 접수하고 나면
비로소 내 소유가 된다.
이처럼 주택 취득세를 낼 때에
조심해야 할 것 중 하나는 취득세 중과 판단이다.
주택 취득세 중과 여부는
주택의 취득 시기를 기준으로 판단하며,
보유주택 수 판단할 때에는
입주권이나 분양권도 주택 수에 포함된다.
(2020.8.12 이후 취득하는 입주권, 분양권부터)
그러면 분양권을 취득할 때에는 어떨까?
분양권의 경우에는
취득 시 곧바로 주택 취득세가 부과되진 않는다.
취득세 적용 시 말하는 주택이란
실제 주거용으로 사용되면서
주택법 상 주택에 해당되어야 하는데,
입주권이나 분양권은 취득 시점에
주거용으로 사용되지도 않고
주택법 상 주택도 아니기 때문이다.
분양권의 경우에는 신축 주택이 완성된 때에
주택 취득세를 납부한다.
물론 조정지역 여부, 보유주택 수에 따라
주택 취득세 중과세율이 적용될 수도 있다.
그렇다면 분양권의 경우
신축 주택이 완성된 때에 취득세를 납부하므로
조정지역 여부, 보유주택 수도
신축 주택 완성 시점을 기준으로 판단하면 될까?
그렇지 않다.
2020.08.12 이후 취득하는 분양권의
주택 수 판정 시점은
신축주택 완성일이 아닌
분양계약 체결일이다.
(분양권 승계취득의 경우에는 잔금지급일)
분양계약 체결일에
1세대 내에 조정지역 내 2주택 이상 또는
조정지역 외 3주택 이상에 해당된다면
취득세 중과세가 적용된다.
즉, 취득세 납부는 향후 완공 시점에 하지만
중과세 적용 여부는 계약 시점에
이미 결정되어 버리는 것이다.
그럼 여기서 1세대란 언제를 기준으로 판단할까?
주택 완성 시점의 1세대를 기준으로 해서
분양계약 체결일의 주택 수로 할까?
아니면 분양계약 체결일 기준으로
1세대 판단 및 보유주택 수 판단을 모두 할까?
예를 들면,
내가 조정지역 외 1주택을 보유한 상태에서
분양권 매수 계약을 체결하였는데
해당 분양권의 신축 주택 완성일 이전에
조정지역 외 1주택을 보유한 배우자가 결혼하면서
신축 주택 완성 시점에는
1세대 조정지역 외 2주택에 해당하는 경우가 되겠다.
이런 경우라면
신축주택 완성일 기준으로 1세대를 판단하면
배우자가 포함되므로 1세대 2주택이 될 것이고
분양계약 체결일 기준으로 1세대를 판단하면
본인 1주택만 주택 수에 포함될 것이다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소심판청구에 따른 최근 조세심판례를 살펴보면,
(조심2023지3489, 2023.11.22)
분양권에 대한 취득세 중과 여부는
분양권 취득일 현재 1세대가 소유한 주택 수를
기준으로 판단하는 것이므로,
분양계약 체결일에 1주택만을 보유하고 있었기에
중과 대상에 해당하지 않는다고 조세심판원은 결정했다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소이 외에도 분양계약 체결일을 기준으로
1세대 판단해야 한다는 조세심판 결정 사례가 최근 다수 나오고 있다.
조심2023지456 (2024.01.31)
마곡 세무사 김철종세무사사무소조심2022지890 (2023.08.08)
마곡 세무사 김철종세무사사무소조심2022지376 (2022.06.27)
마곡 세무사 김철종세무사사무소이에 비추어보면,
일부 지자체에서는
분양권 취득에 따른 신축주택 취득세 중과 시
신축주택 완성 시점의 1세대를 기준으로
분양계약 체결일의 주택 수 판정하고 있는 것 같다.
이미 조세심판원에서 다수 사례가 나온 만큼
아마도 개인적인 의견으로는
이와 유사한 사례로 중과세 처분을 받은 납세자가
불복으로 가는 경우
납세자 의견이 받아들여질 가능성이 높아 보인다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
