재건축 아파트, 상황별 양도세 실거주 전략이 다릅니다!
주택 양도세 관련해서 2년 거주 요건은 두 가지에 영향을 미친다.
첫째는 2017.08.03 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
둘째로는 1세대 1주택 해당 고가주택 양도세 계산 시 거주기간에 따라 장기보유공제율이 달라진다. 거주기간 1년마다 4% 씩 최대 40%(보유기간 장기보유공제율 합산 시 최대 80%)까지 적용받을 수 있지만, 2년 미만 거주한 경우에는 최대 15년 간 30%까지만 적용받을 수 있다.
2년 거주 관련해서 보다 자세한 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바란다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223366402672
그럼 재건축 아파트의 경우에는 거주기간이 어떻게 적용될까? 재건축 이전 아파트와 신축 아파트에 모두 거주해야 할까?
비과세 판단 시 거주기간과 장기보유공제 적용 시 거주기간으로 나눠 살펴보자.
비과세 측면에서 먼저 살펴보면,
1세대 1주택 비과세 판단 시 재건축 아파트는 ①종전주택의 보유기간 및 거주기간, ②공사기간(보유기간만 해당), ③신축주택 보유기간 및 거주기간을 모두 합산하여 판단한다.
따라서, 2017.08.03 이후 조정지역 내 취득한 주택의 경우 재건축 이전 아파트에 2년 이상 거주했다면 신축 아파트에서 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주 요건을 충족한 것으로 인정받는다. 반대로 재건축 이전 아파트에 거주하지 않았더라도 신축 아파트에 2년 이상 거주한다면 비과세를 적용받을 수 있겠다.
다음으로 장기보유공제 측면에서 살펴보자.
재건축 아파트의 양도세 계산은 조금 복잡한데, 일반적인 양도세 계산과 달리 '관리처분계획인가일 전 양도차익'과 '관리처분계획인가일 후 양도차익'으로 나눠 계산한다.
그리고 관리처분계획인가일 후 양도차익은 다시 '기존 부동산분 양도차익'과 '청산금 납부분 양도차익'으로 나눠 계산한다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소여기서 기존 부동산분 양도차익(관리처분계획인가 전 양도차익 + 관리처분계획인가 후 양도차익)은 기존 주택 거주기간에 따라 장기보유공제율이 결정되고, 청산금납부분 양도차익은 신축 주택 거주기간에 따라 장기보유공제율이 결정된다.
(청산금납부분은 추가분담금을 의미한다.)
예를 들어, 5억원에 취득한 아파트가 재건축되어 추가분담금 1억원 부담 후 완공된 신축아파트를 18억원에 매도한다고 가정하면 '기존 부동산분 양도차익'은 약 11.36억이 되고 '청산금납부분 양도차익'은 약 0.64억이 된다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소이 때에는 기존주택에 얼마나 거주했는지가 아주 중요한 포인트가 될 것이다. '기존 부동산분 양도차익(11.36억)'이 '청산금납부분 양도차익(0.64억)' 대비 훨씬 크기 때문에 '기존 부동산분 양도차익'에서 높은 장기보유공제율을 적용받아야 세금을 줄이는 효과가 훨씬 커지기 때문이다.
그런데 만약 추가분담금이 1억보다 훨씬 크다면?
이 때에는 전체 양도차익 중 청산금납부분 양도차익 비중이 커지게 될 것이므로, 신축주택에도 거주하는 것이 중요해질 수 있다.
이처럼 재건축 아파트는 개별 상황에 따라 재건축 이전 아파트와 신축 아파트 중 어디에 거주하는 것이 더 유리한지 여부가 달라질 수 있다.
따라서, 재건축 예정인 아파트 보유중인 상태에서 향후 신축주택으로 완공 후 매도를 고려한다면, 권리가액, 예상되는 추가분담금 등을 파악하여 각자 개별 상황에 맞는 전략을 세우고 미리 양도세에 대비하는 편이 좋겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
▶ 세무상담 신청서
https://forms.gle/5x1Kf8f5WMBWm5kq6
