80% 장기보유공제, 이런 경우에만 적용 가능합니다!
3년 이상 보유한 1세대 1주택에 대해서는 [표2]에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다.
2020.1.1 이후 양도하는 주택부터는 거주기간이 2년 이상이어야 [표2]를 적용받을 수 있고, 2년 미만인 경우 [표1]을 적용받는다.
2021.1.1 이후 양도하는 주택부터는 2년 이상 거주했다는 전제 하에 보유기간 공제율(연 4%, 최대 40%)과 거주기간 공제율(연 4%, 최대 40%)로 나누어 적용한다.
정리하면, [표1]을 적용받으면 최대 15년 간 30% 장기보유공제율 적용이 가능하고, [표2]를 적용받으면 최대 10년 간 80% 까지 가능하다.
강서 양천 세무사 김철종세무사사무소
강서 양천 세무사 김철종세무사사무소당연하게도 [표2]가 훨씬 유리하다. 상황에 따라서는 [표1]이냐 [표2]냐에 따라 수 억원의 세금 차이가 발생할 수도 있다.
그럼 [표2]는 어떤 경우에 적용받을 수 있을까?
세법에서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하면서 2년 이상 거주한 경우에 적용한다고 규정하고 있다. 그리고 1주택에는 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함하고 있다.
예를 들어, 1채 거주주택과 4채의 소득세법상 장기임대주택을 소유하고 있다고 가정해보자.
강서 양천 세무사 김철종세무사사무소만약 소득세법시행령 제115조 제20항에 따른 거주주택 비과세 특례 요건을 모두 갖춘 상태에서 거주주택을 매도한다면, 해당 거주주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용될 것이고, 12억 초과분에 대해서는 [표2] 장기보유공제를 적용받을 것이다. (거주주택 비과세 요건을 갖췄다면 당연히 2년 이상 거주한 경우이므로, [표2] 적용 요건인 2년 이상 거주 요건도 당연히 충족된다.)
그런데, 만약 임대주택 중 1채가 소득세법상 장기임대주택 요건을 갖추지 못했다고 가정해보자.
강서 양천 세무사 김철종세무사사무소1채의 거주주택, 1채의 소득세법상 장기임대주택 요건을 갖추지 못한 주택, 그리고 나머지 소득세법상 장기임대주택 3채를 소유한 상태이므로 거주주택 비과세 특례 요건을 갖추지 못해 거주주택 매도 시 비과세를 적용받을 수 없게 된다.
그리고 [표2] 적용 여부 판단에 있어서도, 국내에 1주택을 보유한 상태에 해당하지 않으므로(거주주택 비과세 요건이 깨져 임대주택 전부가 주택 수에 포함) [표2]가 아닌 [표1] 장기보유공제를 적용받게 될 것이다.
[표2] 장기보유공제 적용 요건을 따질 때에는 내 마음대로 1주택 보유를 판단하는 것이 아니라, 세법에서 정하는 규정들을 근거로 판단해야 함에 유의하자.
아무래도 이러한 판단은 개인이 하기엔 쉽지 않고, 세무전문가와의 상담을 통해 판단하는 것이 바람직하겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
▶ 세무상담 신청서
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