매매가 1억 올려 팔면, 양도세는 얼마나 늘어날까요?
얼마 전 주택 양도세 상담을 진행하던 중에, 고객 분께서는 만약 지금보다 더 비싸게 팔면 양도세는 얼마나 더 늘어나는지 궁금해 하셨다.
"보유중인 아파트 시세가 15~16억 사이에 형성되어 있는데, 만약 15억이 아닌 16억에 팔면 세금이 얼마나 늘어나나요? 더 비싸게 팔면 세금도 더 많이 내야 하니 아무래도 그냥 15억에 파는 게 낫겠죠?"
과연 맞는 말일까?
우리나라 양도세율은 아래 표와 같이 적용된다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소표에서처럼 양도세 계산 시, 과세표준 구간 별로 최저 6%부터 최고 45% 세율이 적용되는데, 이처럼 누진세율 구조로 되어 있다보니 과세표준이 커지면 커질수록 세 부담이 늘어나게 된다.
예를 들어보자.
7년 전 6억에 취득한 아파트를 11억 8,000만원에 판다고 가정해보자. 양도차익 5억 8,000만원에 장기보유공제 및 기본공제 250만원 적용하면 과세표준은 4억 9,630만원으로 6% ~ 40%(과표 5억원 이하) 세율이 누진적으로 적용된다.
일반세율을 적용받는 경우 양도세는 약 1억 9,000만원 정도가 될 것이고, 1세대 1주택 비과세를 적용받는다면 양도가 12억 이내이므로 양도세는 없을 것이다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소이번에는 과세표준이 6억원인 경우를 가정해보자.
동일하게 7년 전 6억에 취득한 아파트를 13억에 매각한다면 과세표준은 5억 9,950만원이 되며, 5억원 초과 분에 대해서 42% 세율이 적용될 것이다.
일반세율을 적용받는 경우 양도세는 약 2억 3,750만원 정도가 될 것이고, 1세대 1주택 비과세를 적용받는다면 양도가 12억 초과 분에 대해 약 580만원의 양도세가 발생할 것이다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소둘을 비교해보자.
일반세율의 경우 11억 8,000만원에서 13억으로 1억 2,000만원 높혀 매각하는 경우, 양도세는 1억 9천만원에서 2억 3,750만원 4,750만원 정도 늘어나게 된다. 그렇지만 1억 2,000만원을 더 받았기에 결과적으로는 추가로 4,750만원 세금을 더 내더라도 7,250만원(추가로 더 받은 1억 2,000만원 - 추가로 더 내는 세금 4,750만원)만큼을 더 손에 쥐게 된다.
1세대 1주택 비과세를 적용받는 경우라면, 그 차이는 더 커진다. 11억 8,000만원에서 13억으로 1억 2,000만원 높혀 매각하는 경우, 양도세는 580만원 정도 발생하게 되지만 1억 1,420만원(추가로 더 받은 1억 2,000만원 - 추가로 더 내는 세금 580만원)만큼을 결과적으론 더 손에 쥐게 된다.
정리해보면, 물론 매매가액이 더 높혀 받게 되면 그만큼 과세표준이 커지므로 세금이 더 늘어나는 것은 맞다. 여기에 과세표준 구간에 따라 더 높은 세율을 적용받게 될 수도 있다. 그러나 설사 더 높은 세율을 적용받게 되더라도 추가로 더 내야 하는 세금은 그리 크지 않다. 위 예시에서도 11억 8,000만원에 매각 시 과세표준 5억 이내로 40% 한계세율을 적용받았다가 13억에 매각하면서 과세표준 6억으로 42% 한계세율을 적용받았음에도 불구하고 추가로 더 내야할 세금을 제하더라도 7,250만원을 손에 쥐게 됨을 확인할 수 있었다. 1세대 1주택 비과세를 적용받는 경우라면 손에 쥐는 금액이 훨씬 더 커지는 것도 확인할 수 있었다.
결국, 보유중인 아파트의 매매가를 높혀 팔려해도 세금이 커질까봐 고민중이시거나 세금 걱정에 오히려 싸게 팔아야 하는 건 아닌지 고민중이신 분들이라면, 최대한 제 값 받고 파시는게 낫겠다. 세금은 어차피 벌어들인 소득에 일정 비율만큼만 내면 되는 것이기 때문이다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
▶ 세무상담 신청서
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