brunch

라이킷 5 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 절세술사 Sep 02. 2024

가족 간 거래, 잘못하면 증여세 폭탄 맞습니다!

며칠 전 고객 분께서 부친이 보유중이신 아파트를 저가로 매수하려는데, 세금 측면에서 조심해야 할 사항이 어떤 것들이 있는지 세무 상담을 의뢰해 주셨다.

최근 몇 년 간 아파트 등 부동산의 가족 간 거래는 꾸준히 문의주시는 내용이고, 실제로 가족 간 거래를 진행하는 경우도 종종 있다.

가족 간 거래는 왜 하는 걸까?

다양한 이유가 있을 수 있겠지만, 일반적으로 자녀에게 증여로 주는 것보다 매매로 넘기는 것이 세금이 더 적기 때문이다.

예를 들어, 부친이 보유중인 15억 짜리 아파트를 자녀에게 증여한다면 자녀가 부담해야 할 증여세는 대략 4억 정도 될 것이다. 반면 증여가 아닌 매매로 15억에 자녀에게 넘긴다면 부친이 부담해야 할 양도세는 양도차익이 5억이라 가정할 때 대략 1.5억 정도로 2.5억 가까운 세금이 절약되며, 1.5억의 세금도 자녀가 아닌 부친이 납부한다.

만약 부친이 1세대 1주택자라면? 양도세 비과세가 적용되어 양도세는 대략 1,500만원! 1.5억의 10분의 1 수준으로 낮아지게 된다. 증여세 4억과 비교하면 납부해야 할 세금이 거의 4% 수준에 불과하다.

이 정도라면 무조건 가족 간 매매로 해야 하는 게 아닌가 싶다. 그치만 가족 간 매매는 조심해야 할 사항들이 많다.

가장 중요한 것부터 얘기하자면, 가족 간 매매는 말 그대로 증여가 아닌 매매. 즉, 유상거래다. 따라서 자녀는 그만큼의 매매대금을 반드시 지불하고 사와야 한다.

상담을 하다보면, 가족 간 거래가 세부담이 적다는 것을 알더라도 매매대금이 준비되지 않았거나 지급능력이 없어 실제로는 진행할 수 없는 경우가 많다.

만약 부친께서 자녀에게 매매대금을 빌려준다면?

물론 불가능하진 않다. 그런데 생각해보면 부친이 보유중인 주택을 자녀에게 매각하는 상황에서, 자녀가 부친에게 지불하는 매매대금은 부친으로부터 빌린 돈이다. 결국 부친 자금이 자녀를 거쳐 한 바퀴 돌아 들어오는 셈이다. 이를 과세당국에서는 증여가 아닌 매매 거래로 쉽게 인정하기 어려울 거고, 납세자 쪽에서 실제 금전대차거래임을 명확하게 입증해줘야 할 것이다. 또한, 이를 인정받더라도 향후 사후관리를 받게 될 것이다.

혹시나, 자녀가 보유하고 있는 자금 및 은행으로부터 대출받아 일단 부친에게 매매대금으로 지불하고 부친께서 다시 자녀에게 돌려주면 되지 않을까 하는 생각이 들 수도 있다.

그래서 과세당국은 가족 간 거래 시 매매대금 지급내역을 기본적으로 요청하고, 여기에 더해 필요하다면 잔금일 전후 일정 기간 동안의 거래내역을 요청하기도 한다. 결국 매매대금은 확실하게 지불해야 한다.

매매가액을 얼마로 결정할 것인지도 문제다.

가족 간 거래에 있어서 매매가액을 마음대로 정할 수는 없고 시가를 기준으로 삼아 결정해야 한다. 소득세법 상 시가는 상속세및증여세법 상 시가를 준용하고 있는데, 되도록이면 감정평가를 통해 시가를 명확하게 만들어주는 편이 바람직하다. 그렇지 않으면 시가가 얼마인가를 두고도 과세당국과 납세자의 시각이 서로 다를 수 있기 때문이다.

감정평가를 통해 시가를 명확히 했다면, 그 금액을 기준으로 그보다 낮은 금액을 매매가액으로 결정할 수 있다. 물론 무작정 낮출 수 있는 건 아니다.

시가 10억 짜리 아파트를 1억에 거래한다면? 매수자인 자녀 입장에서는 저가 양수에 따른 증여이익에 대한 증여세가 과세되며, 부친 입장에서는 저가 양도에 따른 양도세 부당행위계산 부인 규정이 적용된다.

예를 들어, 부친께서 보유중인 시가 10억 짜리인 주택을 자녀에게 5억에 매각했다고 가정해보자.