1세대 1주택 비과세, 이 순서로 판단하시면 됩니다!
보유 주택을 매도하면 매도자는 매도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세 신고·납부해야 한다. 만약 1월 5일에 주택을 매도하였다면, 3월 말일까지 양도세 신고 뿐만 아니라 납부까지 해야 하는 것이다.
주택 양도세 계산 시 가장 큰 특징은 1세대 1주택 비과세 규정이다. 1세대 1주택 비과세는 주거 생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장해주기 위함으로, 비과세 요건 충족 시 세부담 없이, 또는 최소한으로만 부담할 수 있도록 정하는 규정이다.
주택을 매도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받느냐 못받느냐에 따라 세금이 크게 달라지고, 이는 세후수익률에도 영향을 미치게 된다.
또한, 당초 비과세로 신고하거나 비과세로 잘못 판단하여 신고하지 않았다가, 과세당국으로부터 비과세가 아닌 것으로 결정될 경우 본세를 토해내야 하는 것은 물론이고 가산세까지 부담해야 한다.
결국, 1세대 1주택 비과세 요건 판단이 아주 중요한데, 세법에서 정해놓은 비과세 요건을 순서대로 따라가보면 의외로 심플해질 수 있다.
요건1. 양도일 기준 거주자인가?
소득세법에서는 납세 범위를 정할 때에 거주자와 비거주자로 구분한다. 법 문구상으로만 보면, 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 자를 의미한다. 그러나 거주자/비거주자 판단은 실무적으로는 더 복잡하고 어렵다.
거주자/비거주자 판단 관련해서는 다음 번에 다루기로 하고, 양도일을 기준으로 세법상 거주자이어야 한다. 비거주자라면 비과세 적용이 불가하다.
참고로, 여기서 양도일이란 잔금청산일을 의미한다. 간혹 양도일을 계약일로 오해하시는 분들이 있는데 아니다.
요건2. 양도일 기준 1세대가 1주택을 양도하는 경우에 해당하나?
1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 의미한다. 즉, 본인과 배우자는 기본으로 동일 세대이고, 생계를 같이하는 가족이 있다면 역시나 동일 세대로 본다는 의미이다. 만약 배우자가 1주택을 보유하고 있다면 동일 세대 내에 2주택을 보유한 것이 되므로 비과세가 불가하다.
자녀의 경우에는 결혼을 하고 따로 산다면 별도 세대가 된다. 만약 미혼인 자녀라면 사실상 생계를 달리하면서 자녀 연령이 30세 이상 이거나 자녀 연령이 30세 미만인 경우 중위소득의 40% 이상 소득이 있으면서 소유하고 있는 주택 등을 관리·유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있어야 한다.
강서구 세무사 김철종세무사사무소여기서 핵심은 사실상 여부, 즉 실질로 판단한다는 것이다.
주택 수를 줄이고자 하는 자녀를 세대분리 시키려는 분들이 많은데, 실제로 따로 살면서 생계를 달리 해야지 등본상에 주소만 이전시켜두면 문제가 될 수 있다는 점에 유의하셔야 한다.
요건3. 취득일부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상인가?
중도에 2주택을 보유했었는지, 2주택 기간이 얼마나 되는지 여부에 관계없이 취득한 날부터 양도일까지의 보유기간이 2년이 넘는지 여부로 판단하면 된다.
강서구 세무사 김철종세무사사무소과거 최종 1주택이 된 날부터 보유기간 2년을 기산하는 재계산 규정이 있었으나 해당 규정은 2022.05.10 이후 양도분부터 폐지되었다.
요건4. 2017.08.03 이후 취득 당시 조정지역 내 주택인가?
2017.08.03 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우라면 2년 거주요건이 추가된다. 즉, 2년 이상 보유함과 동시에 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다는 의미다.
다만, 무주택자로서 2017.08.02 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 제외된다.
이 때 거주기간 계산은 주민등록등본 전입일부터 전출일까지의 기간을 말하고, 실제와 다른 경우 실제 거주 기간으로 계산한다.
요건5. 보유 및 거주기간 특례 주택에 해당하나?
소득세법에서는 일정한 경우에 예외적으로 보유 및 거주기간 요건을 적용 배제시켜주고 있다.
(1) 보유기간 및 거주기간 요건 적용 배제
① 민간건설임대주택 또는 공공매입임대주택에 새대 전원이 5년 이상 거주한 경우
② 공익사업법에 의해 협의매수·수용되는 경우
③ 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 (출국일부터 2년 내 양도)
④ 1년 이상 계속하여 국외거주 필요로 세대 전원이 출국하는 경우 (출국일 현재 1주택 & 출국일부터 2년 내 양도)
⑤ 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
(2) 거주기간 요건 적용 배제
① 2017.08.02 이전에 매매계약 체결하고 계약금 지급 사실이 확인되는 계약금 지급일 현재 무주택 1세대
② 2019.12.16 이전에 지자체 및 세무서에 민간임대주택사업자로 등록한 경우
③ 상생임대주택에 해당하는 경우 (적용기한: 2026.12.31)
요건6. 양도가액이 12억원 이하인가?
12억원 초과 시 고가주택에 해당하여, 초과분에 대한 양도세가 발생한다. 다만, 보유기간 및 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제가 적용되므로 발생하는 세 부담이 그리 크진 않을 것이다.
강서구 세무사 김철종세무사사무소※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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