지분 소유 시 고가주택 판정 및 양도차익 계산은?
1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 경우 과세 대상 자체가 아니므로 납부할 세액은 없다. 또한, 신고 할 필요도 없다.
그치만 양도가액이 12억 초과하는 경우에는 고가주택에 해당되어 전체 양도가액 중 12억에 해당하는 비율만큼만 비과세를 적용받고 초과분에 대해서는 양도세가 발생한다.
전체 양도가액 중 12억에 해당하는 비율만큼의 비과세 양도차익을 제외한 과세대상 양도차익 계산 방법은 아래와 같다.
강서구 세무사 김철종 세무사그럼 만약에 지분으로 소유하던 주택을 매도하는 경우 고가주택 판단은 어떻게 할까? 또한, 양도차익은 어떻게 계산할까?
예규 등에 따르면 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판정한다.
강서구 세무사 김철종 세무사예를 들어, 시가 20억 짜리 주택 중 50% 지분을 소유하고 있다고 가정해보자. 소유중인 50% 지분을 시가대로 양도한다면 양도가액은 10억이 될 것이다.
이 경우 양도가액 자체만 보면 12억 이하라 고가주택에 해당되지 않는다고 생각할 수 있겠지만, 위 예규에 따라 1주택 전체로 판단해야 하고 주택 전체금액은 20억이므로 12억 초과하여 고가주택에 해당한다.
양도차익은 어떻게 계산할까? 소유중인 지분을 양도 시 과세대상 양도차익은 아래와 같이 계산한다.
강서구 세무사 김철종 세무사예를 들어, 시가 20억 짜리 주택 50% 지분을 소유하다가 해당 지분을 10억에 양도하였고, 전체 양도차익은 5억이라고 가정해보자. 이 경우 과세대상 양도차익은 2억이 될 것이다.
강서구 세무사 김철종 세무사만약 100억 짜리 주택의 40% 지분을 양도하였고 전체 양도차익이 30억이라면, 과세대상 양도차익은 어떻게 될까?
전체 양도차익 12억 중 과세대상 양도차익은 26.4억(전체 양도차익의 88%)이 될 것이다.
강서구 세무사 김철종 세무사여기서 유의해야 할 점은, 주택 전체에 대한 양도가액에서 12억을 차감해야지 소유지분에 대한 양도가액에서 12억을 차감하면 안된다는 것이다. 위 사례에서 전체 양도가액 100억에서 12억을 차감해야지 40억에서 12억을 차감하면 안된다는 의미이다.
만약 40억에서 12억을 차감하여 계산한다면 과세대상 양도차익이 낮아져 본래 내야 할 세금보다 더 적은 세금을 내고 납세의무를 다한 것으로 착각할 수 있다. 아마도 향후 세무서로부터 연락이 와 과소신고분에 대한 세액과 가산세까지 토해내야 할 것이다.
세금 계산은 하나라도 빼먹거나 하나라도 잘못 해석하면 큰일 날 수가 있다. 어쩌면 엄청나게 마음고생할 지도 모른다. 세금 신고 전 반드시 세무전문가와 상담을 통해 정확하게 세액 계산 후 신고하는 편이 바람직하겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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