2주택 양도세 중과, 3년내 팔면 피할 수 있다
[신문기사읽기] 200919 국민일보
중과세를 피할 수 있다는 내용에 근거도 없고, 맥락없이 여러 내용을 합쳐놓고 나열해놓기만 해서 무슨 말을 하는 건지 몰라 기사를 몇 번을 읽었다. 기사 내용을 하나하나 살펴보자.
종전주택 취득 후 1년 이내에 신규주택 취득한 다음 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 대체 취득에 따른 비과세는 적용받을 수 없지만 2주택자 중과세율은 적용하지 않습니다
# A씨는 조정대상지역에 주택을 사 이사했는데 갑자기 직장을 옮기게 돼 종전주택을 처분하지 못한 채 1년도 안돼 신규주택을 취득했다. 내년 6월 1일 이후 조정대상지역내 2주택자는 올해보다 양도소득세 중과세율이 오른다고 해 어찌해야 할지 걱정이다.
위 사례에서 먼저 따져봐야할 것은 중과세가 아니라.. 비과세가 가능한지 여부다. 『소득세법시행령』 제115조 제1항에 따르면 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도(종전주택이 조정대상지역 내에 소재한 상태에서 조정대상지역 내 신규주택 취득시에는 1년 이내에 세대 전원이 이사하고, 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도)하는 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다. 따라서, 위 사례에서는 종전주택을 취득한지 1년도 안돼 신규주택을 취득했으므로 비과세 요건을 갖추지 못하게 된다.
▣ 『소득세법시행령』 제115조 제1항 [1세대1주택의 특례]
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
이처럼 비과세를 받지 못한다면, 양도소득세 계산 시 2주택자로 보아 장기보유특별공제 배제되고 중과세율이 적용될까? 중과세 여부 판단에는 『소득세법시행령』 제167조의10 조문에 따라 판단해야 한다(3주택 중과 여부 판단시에는 『소득세법시행령』 제167조의3에 근거).
『소득세법시행령』 제167조의10 제1항 제8호에서 따르면 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이 지나기 전에 종전주택을 양도한다면 중과세를 배제한다. 여기에는 비과세 규정과 달리 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 신규주택을 취득해야 한다는 요건은 없다. 따라서, 위 사례의 경우 A씨는 종전주택을 양도함으로써 비과세를 적용받을 수는 없지만 중과세 적용은 피할 수 있을 것이다.
▣ 『소득세법시행령』 제167조의10 제1항 제8호 [양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위]
① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]
이처럼 비과세 판단과 중과세 판단은 별개이며, 각 근거조문에 따라 판단해야 한다. 위 사례와는 반대로 1세대 1주택을 적용받더라도 고가주택의 경우 9억원 초과분에 대해 장기보유공제 적용을 배제하고 중과세율을 적용하는 사례도 있는데, 마찬가지로 비과세 판단의 근거조문과 중과세 판단의 근거조문이 각각 규정되어 있기 때문이다.
'21.6.1. 이후 양도분부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율이 인상됩니다
지난 8월 이른바 '부동산 3법'이 국회 통과되면서, 내년 6월 1일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율이 인상된다. 현재 2주택자인 경우 '기본세율+10%p', 3주택 이상자인 경우 '기본세율+20%p' 세율이 적용되는데, 내년 6월 1일 이후부터는 각 10%p씩 인상되어 2주택자인 경우 '기본세율+20%p', 3주택 이상자인 경우 '기본세율+30%p' 세율이 적용될 예정이다.
'21.1.1. 이후 취득분부터 주택 수 계산시 분양권이 포함됩니다
지난 8월 '부동산 3법' 통과로 인해 내년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 『소득세법』에 따른 주택 수를 계산할 때 포함될 예정이다. 그동안에는 주택 수 계산시 조합원입주권은 주택 수에 포함되었으나 분양권은 포함되지 않았는데 조합원입주권과 분양권 간의 과세형평 제고 차원에서 분양권도 주택 수에 포함되는 것이다. 다만, 올해 중 취득하는 분양권은 개정 법 시행전이므로 주택 수에는 포함되지 않을 것이다.
'18.9.14. 이후 취득한 조정대상지역 내 임대주택의 경우 중과세율을 적용합니다
9.13대책 발표로 인해 주택을 보유한 자가 '18.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 새로 취득하고 임대주택으로 등록하더라도 중과세 적용 여부 판단시 배제되지 않으며, 중과세율을 적용한다. 다만, '18.9.13. 이전 취득계약하고 계약금을 지급한 경우에는 예외적으로 중과세율을 적용하지 않는다.
기사 내용은 이처럼 많은 내용이 축약되어 담겨졌다. 위 내용을 미리 숙지한 후에 아래 기사를 읽는다면 훨씬 이해가 빨리 될 것이다. 아래는 어제자로 '국민일보'에서 보도한 기사이다.
2주택 양도세 중과, 3년내 팔면 피할 수 있다
기사입력 2020.09.19. 오전 6:01
김태희 선임기자
# A씨는 조정대상지역에 주택을 사 이사했는데 갑자기 직장을 옮기게 돼 종전주택을 처분하지 못한 채 1년도 안돼 신규주택을 취득했다. 내년 6월 1일 이후 조정대상지역내 2주택자는 올해보다 양도소득세 중과세율이 오른다고 해 어찌해야 할지 걱정이다.
내년 6월 1일 이후 양도분부터 조정대상지역 내 다주택자에 대해 강화된 양도소득세 중과세가 적용된다.
현재 2주택 ‘기본세율+10%P’ 3주택 이상 ‘기본세율+20%P’가 각각 10%P씩 인상돼 2주택은 ‘기본세율+20%P’ 3주택이상은 ‘기본세율+30%P’가 된다.
국세청 자료에 따르면 다음과 같은 경우에는 2주택 중과세율을 적용하지 않는다.
조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그 날로부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우는 2주택 중과세율을 적용하지 않는다. 종전주택 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득하는 경우는 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.
또 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월 13일 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다.
한편 내년 1월 1일 이후부터 취득한 분양권은 양도세 계산때 주택수에 포함한다. 1세대1주택자·조정대상지역 내 다주택자들은 양도세 납부시 분양권을 포함하여 주택수를 계산함에 유의해야 한다.
