brunch

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

by 솔연 Sep 11. 2024

미국 재산세는 한국보다 10배 더 많이 낸다고?

미국 재산세 vs 한국

한국과 미국이 비교대상이 되는 것이 자연스럽다는 생각은 "자유롭지 않는 사회민주주의 국가"가 아닌 한국과 미국이 대표적인 "자유민주주의 국가로서 공화제, 대통령제, 법치주의, 사유제의 인정하의 시장경제" 등 그 특징을 동일하게 추구하고 있기 때문이다. 더욱이 세금에서 더 그럴 수 있다고 생각한다.

한국도 미국도 가진 게 많으면 낼 세금도 많다. 주택을 포함해서 부동산을 가지고 있다면 보유세를 내야 한다. 굳이 한국으로 따지자면 종합부동산세와 재산세를 미국 재산세(Property tax)를 모아 일컫는데, 평가 기준은 주마다 카운티 마다 다소 다르며, 미국은 한국의 종부세 같은 국세는 없으며, 미국의 보유세는 재산세뿐이다.

최근의 자료에 의하면 미국의 평균 재산세 평균 납부 금액은 2,690달러이다. 주택 1건당 평균 재산세액은 29만원 정도이니, 종부세는 제외하고도 단순평균 금액만 비교하면 거의 10배 이상이다.

주 마다 카운티 마다 편차가 큰데, 가장 낮은 앨라바마주는 0.29%이며, 조지아주는 0.81%, 캘리포니아 기본세율 1%와 local tax 0.25%이며, 뉴저지는 2.47%로 주마다 상이하다.

하지만 보유세 비율이라는 단순 수치만 가지고 한국과 미국의 실제 세금 부담을 비교하게 된다면 오류가 크다. 왜냐하면 주택과 관련된 비용과 재산세등의 세금을 낸 것만큼을 소득에서 공제받기 때문이다.

한국과 미국의 재산세를 명목세율 수치를 통한 단순 비교는 의미가 없다.

미국의 주택 보유 시 취득, 보유, 처분 단계에 대해 내는 총 실효세금을 살펴봐야지 한국세금과 비교해서 이해하는데 도움이 될 것 같다.

취득단계에서 미국은 일반적으로 취득세가 없다.

보유단계에서는 부동산 취득한 금액(Assessed Value)을 기준으로 재산세율(Property tax)이 산출되며 각 주 정부에 납부하게 된다.

미국의 납세자들은 (재산세만 내는 소득이 없는 경우가 아니라면) 재산세 납부액을 연방소득세 신고 시 부부합산 1만 달러까지 카운티 주정부에 납부한 세금 및 재산세를 소득공제를 받을 수 있다.

또한 주택 대출 $750,000달러(약 10억원)까지 해당하는 모기지 납부 이자를 소득세에 공제를 받을 수 있다.

미국 소득세율 구간은 10~37%이다. 만약 부부합산 소득 구간이 $94,300~$58,3750(1억 3천만 원~7억 9천만 원) 미만은 15%의 소득세율 구간이기에 공제 가능한 지출비용에 15% 곱하면 금액만큼 세금이 절감되는 것이다. 예컨대 650,000달러(9억 상당)의 집을 다운페이(계약금) 10% $465,000를 지불하고, 대출을 $585,000달러를 하고, 이자 6%로 융자하면 월 이자가 $2,925이며, 재산세가 1%라면 $6500이다.

이 비용들을 소득세에서 세금공제를 받을 수 있다. 즉, $35,165의 소득세 구간이 15%인 경우 $3,212의 세금을 절감할 수가 있다.

처분단계에는 한국과 차이를 보인다. 미국의 양도소득세율은 보유기간과 일반소득과 합산한 전체 소득 수준에 따라 다르다.

주택 양도에 따른 양도소득 즉, 자본적 수익(Capital gain)을 보유기간 1년 미만(Short-term capital gain)과 1년 이상(Long-term capital gain)으로 세율을 달리 적용한다. 1년 이하 경우에는 10%~37%까지 일반 소득세율을 적용하며, 1년 이상 보유 시에는 소득 수준에 따라 0%, 15%, 20% 의 세율로 세금이 적용된다.

만약 양도 시 손실을 보았다면, 1년에 $3000까지 소득에서 공제를 할 수 있다. 손실(capital loss)을 발생되는 소득에서 모두 공제할 때까지 이월(carryover)이 가능하다.

미국의 주택 소유자는 주 거주지(primary residnece) 매각 시 최대 25만 달러의 이익에 대한 양도소득세가 면제됩니다. 부부의 경우는 최대 50만 달러의 양도소득에 대해 양도소득세가 면제된다. 최대 면제 금액을 초과하는 이익에 대해서는 소득 수준에 따라 해당 양도소득세 과세 구간이 적용된다.

주택을 여러 개 소유해도 2년 이상 실거주한 주 거주지(primary residnece) 한 채를 부부 공동명의로 신고하면 부부합산 양도 차익 50만 달러(약 6억 7천만 원)까지는 비과세 한다. 즉, 양도차익 50만 달러가 발생했다면 양도세를 면제된다. 다주택 보유에 따른 양도세 중과는 없다.

예를 들어 만약 미국에 사는 부부가 5년 전에 주 거주지(primary residnece)를 60만 달러에 구입했다면, 현재의 주택의 가격이 120만 달러로 오르자 그 부부는 양도 소득세를 내지 않고 매각한다.

양도차익 50만 불에 대한 세금 면제이고, 이 여유자금을 운용할 기회가 생긴다. 이와 같은 미국의 양도소득세 공제 혜택은 2년에 한 번만 신청할 수 있다.

이론상으로 미국에서 집을 사고 평생 동안 5년 보유, 2년 거주의 Primary resident exclusion rule조항(Ownership test- 최소 2년 보유, Use test- 매도 전 5년 이내, Primary 2년 거주, 2년 1회)에 따라 그동안 거주하는 모든 주택마다 원하는 만큼 적용이 가능하다. 즉, 2년마다 양도세 비과세(exclusion) 혜택을 이론상으로는 적용할 수가 있다. 이 전략으로 2년마다 주택을 매수하고, 개조 후 매도하면서 매번 자산형성을 하는 사람들도 있다.

최근 보도에 따르면 한국은 다주택자 양도세 중과 배제를 2025년 5월까지 연장되었지만, 한국의 다주택자는 양도세 중과율이 적용되면 최고 82.5%에 이른다고 한다.