[세금전문변호사] 도시개발사업과 취득세
1. 도시개발사업의 의의
도시개발법에 따른 도시개발사업은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 도시개발구역을 지정하고, 이러한 도시개발구역 내에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 의미합니다.
국토계획에 관한 최상위법인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 상위개념으로 도시계획사업이라는 개념을 설정하고, 그러한 도시계획사업은 도시개발사업, 도시계획시설 사업, 정비사업으로 구성되는 것으로 규정하고 있습니다. 도시개발사업은 도시개발법에 근거를 두고 시행됩니다.
2. 사업구역 내의 부동산 소유자
도시개발법에 따른 도시개발사업은 환지방식, 수용·사용방식 혹은 혼용방식으로 시행이 됩니다. 하지만, 실제 대부분의 사업은 환지방식으로 진행되며 사업구역 내의 부동산 소유자는 환지방식을 취하는 경우에는 환지계획에 따라 사업이 종료한 후 사업이 완성된 토지를 교환 등의 방식으로 취득하게 됩니다. 수용·사용방식의 경우에는 금전으로 보상을 받거나, 토지 상환채권으로 보상을 받고 추후 사업이 완성된 토지를 토지상환채권에 기초하여 현물로 받게 됩니다.
도시개발사업 등에 대한 지방세 감면과 관련하여 문제가 되는 것은 환지계획에 따라 토지소유자가 도시개발사업이 완료된 토지를 취득하는 경우와 사업개시를 위하여 자신의 토지를 수용당한 뒤 보상의 방법으로 토지상환채권을 받고 사업완료 후 그 채권에 기초하여 새로운 토지를 취득하는 경우입니다.
이 경우에는 원칙적으로 토지소유자들은 도시개발사업이 진행되지 않은 자신의 토지를 대신하여 사업이 완료된 새로운 토지를 취득하는 것이 되므로 취득세를 납부하여야 합니다.
그런데, 지방세특례제한법 제74조 제1항은 도시개발법에 따른 도시개발사업으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함합니다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지에 대해서는 취득세를 2019. 12. 31.까지 면제하는 것으로 규정하고 있습니다. 이러한 특례를 적용받는 부동산소유자는 사업구역 내의 부동산소유자이면 사업개시 시점에 이미 부동산 소유자였는지 그 후 소유권을 취득하여 소유자가 되었는지는 중요하지 않습니다.
다만 지방세특례제한법 제177조의2의 규정에 따라 취득세 전액 면제 조문에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용하게 되어 최소한 15%에 해당하는 취득세는 납부하여야 하는데, 이를 최소납부세액이라고 합니다. 최소납부세제의 입법 취지는 정책적 목적에 따라 면제혜택을 부여하더라도 납세능력있는 일부에 대해서는 일부 납세의무를 부담하게하여 지방공공재 사용에 따른 최소한의 비용을 지불해야 할 필요가 있고 성실히 조세를 부담하는 타 납세자와의 조세형평에도 부합하게 하기 위한 것으로, 취득세가 중과세 되어 면제되는 경우 납부하여야 할 최소납부세액의 산출에 일반세율을 적용하여 산출하도록 규정한 것입니다.
환지계획 및 토지상환채권에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시개발법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산(사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자의 경우에는 환지 계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산을 말함)에 대해서는 취득세를 부과합니다. 그 초과액은 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조 제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 합니다(지특령 제35조 제2항).
3. 사업자
도시개발법상 도시개발사업을 시행하는 주체가 국가나 지방자치단체 등인 경우에는 수용 방식을 사용할 수 있지만 토지소유자들에 의해 결성된 조합이 주체가 되어 사업을 하는 경우 에는 환지방식에 의한 사업만이 현실적으로 가능합니다.
환지방식에 의한 사업의 경우에는 조합이 사업시행자로 지정이 되더라도 해당 구역의 토지 소유권을 이전받지 않습니다. 각 토지 소유자는 도시개발사업이 시행되더라도 각자의 토지 소유권을 그대로 보유하게 되며 명의이전이 없습니다.
다만, 사업이 완료되어 환지처분의 공고가 있게 되면 그 다음 날부터 소유권 이전 등 기타 권리관계가 발생합니다. 즉, 환지계획에 따라 토지 소유자인 조합원에게 귀속되는 토지는 조합원으로부터 조합원으로 이전되게 되고 원칙적으로 조합은 소유권을 취득하지 않는 것입니다. 이러한 환지처분에 따른 소유권취득은 원시취득에 해당합니다. 따라서, 과거 토지에 존재하였던 각종 권리의무관계는 완전히 소멸하고 토지소유자는 새로운 소유권을 취득하게 됩니다.
사업이 완성되게 되면 조합은 환지계획에 따라 체비지·보류지에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 이 경우에 있어서 조합이 체비지·보류지를 취득하는 것은 신탁법상 신탁이 아니라 법인인 조합이 자신의 소유로 취득하는 것입니다. 이러한 취득에 대해서는 원칙적으로 지방세법 제7조 제8항이 적용되지 않고, 지방세법 제9조 제3항 단서도 적용되지 않습니다. 이 경우에 있어서 조합이 환지처분에 의하여 체비지 등에 대한 소유권을 취득하는 것은 원시취득이므로 조합원 소유의 부동산을 신탁취득하는 것이 아니므로 지방세법 제9조 제3항 본문도 적용되지 않습니다.
결과적으로 조합이 체비지·보류지에 대한 소유권을 취득하는 경우에는 취득세에 있어서 취득개념과 관련하여 현행법이 취하고 있는 형식적 취득개념에 기초하여 조합이 납세의무자가 됩니다.
단 지방세특례제한법 제74조 제1항은 도시개발법에 따른 도시개발사업으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여 사업시행자인 조합이 부담하게 되는 취득세 납세의무를 2019. 12. 31.까지 면제한다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 경우에도 지방세특례제한법 제177조의 2의 규정에 따라 취득세 전액 면제 조문에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용하게 됩니다(다만 취득세가 200만원 이하인 경우 등 지특법 제177조의2 제1항 단서 각호에 해당하는 경우는 제외).
이때 취득세 납세의무가 면제된다고 규정한 체비지·보류지 취득은 사업시행자가 “미리” 환지계획 이나 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것에만 한정합니다. 그래서 사업시행자가 환지계획이나 관리처분계획을 정하여 관할관청의 인가를 받는 절차를 거치지 아니한 채 사업을 시행한 뒤 완성된 부동산에 대한 소유권 보존등기를 마치고, 그 후 건물에 대한 취득세 등의 비과세 여부가 문제되자 사후적으로 해당 부동산을 체비지로 정하는 내용의 환지계획 혹은 관리처분계획서를 작성하였다고 한다면 그러한 부동산에 대해서는 체비지·보류지로의 취득으로 보아 취득세를 면제 하는 규정을 적용하지 않는다는 것이 판례입장입니다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2007두3275 판결).
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