[세금전문변호사] 주택조합, 재건축조합과 취득세
1. 지방세법 제7조·제9조
지방세법 제7조는 납세의무자에 관한 규정인데, 이 규정 제8항에서 주택조합 등이 재산을 취득하는 경우에 있어서 납세의무자 결정방법에 대해 규정하고 있습니다. 이 규정은 직접적으로는 납세의무자를 결정하는 방법을 결정하는 규정이지만 실질적으로는 과세특례를 규정하고 있는 조문입니다. 지방세법 제9조의 취득세 비과세 규정 가운데 제3항에 따른 신탁 재산에 대한 비과세부분도 이와 연관성이 있습니다.
지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다.
제9조(비과세)
③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
도시 및 주거환경정비법 제35조(조합설립인가 등)
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
2. 주택법상 주택조합과 주택재건축조합에 대한 특례
도시개발사업 등을 수행하기 위하여 토지소유자 등에 의해 조합이 결성되고, 그 조합이 토지소유자 등으로부터 부동산을 이전받는다면 그 관계는 기본적으로 신탁관계가 됩니다.
지방세법 제9조 제3항 본문에 따르면 조합원으로부터 조합으로 부동산이 이전되거나, 사업 완성 등을 이유로 다시 조합으로부터 조합원에게로 소유권이 이전되더라도 취득세를 “비과세” 하겠다고 규정하고 있습니다.
지방세법 제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다. <개정 2011.7.25>
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
이 규정은 모든 주택조합과 조합원 간의 자산신탁관계에 적용이 된다고 할 수 있습니다. 그런데 이러한 비과세규정은 지방세법 제9조 제3항 단서에 따라 주택법 제11조에 따른 주택조합(지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합)과 도시 및 주거 환경정비법상 정비사업 가운데 이 법 제35조 제3항에 따른 주택재건축조합이 조합원과 부동산을 이전하는 거래를 하는 경우와 이 조합들이 비조합원용으로 취득하는 부동산에 대해서는 적용되지 않게 됩니다.
대신 이 경우에는 지방세법 제7조 제8항에 따라 이러한 조합들이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그부속토지를 말함)에 대해서는 그 부동산을 조합이 아니라 조합원이 취득한 것으로 간주하여 조합을 납세의무 성립에서 배제시키고 있습니다.
지방세법 제7조(납세의무자 등)
⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다.
단, 위 조항에서 확인할 수 있듯이 이 조합들이 취득하는 부동산 가운데에도, 예컨대 비조합원용 부동산처럼, 조합원용으로 취득하지 않는 것에 대해서는 이러한 간주 규정이 적용되지 않으므로 이 경우에는 조합원이 아니라 조합이 취득세 납세의무를 부담 하게 됩니다.
이 경우 취득시기와 관련하여 주택법 제11조에 따른 주택조합이 주택건설 사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 주택법 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항에 따른 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 봅니다.
주택법 제11조에 따른 주택조합(지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합)과 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축조합에 대해서는 지방세특례제한법 제74조에 따른 과세특례는 적용되지 않습니다.
3. 그 외 도시개발사업 등의 경우
도시개발사업 등을 영위하는 사업시행자 가운데 주택법 제11조에 따른 주택조합과 도시정비법상 재건축조합을 제외한 나머지의 경우에는 지방세법 제7조 제8항이 적용되지 않습니다.
주택법상 주택조합 및 도시정비법상 주택재건축조합의 경우에는 사업개시와 동시에 사업구역 내의 토지소유권이 조합으로 이전되는 방식으로 사업이 이루어지는 것이 통상적입니다. 이처럼 토지소유자의 소유권이 조합으로 이전된 경우 신탁에 따른 소유권이전으로 취득세 과세를 조합에게 할지 여부에 대한 논란이 생기므로 지방세법 제7조 제8항과 같은 특례 규정이 필요한 것입니다.
반면, 그 외 도시정비법상 정비사업을 시행하는 조합들의 경우에는 사업 개시와 동시에 토지소유자의 소유권이 조합에 이전되지 않습니다. 이러한 형태의 정비사업에 있어서는 일단 사업개시 시점에는 토지소유권의 이전이 없고, 사업이 완성된 후 부동산에 대한 소유권정리를 하는 방식으로 사업이 진행됩니다. 따라서 이러한 정비사업들의 경우에는 지방세법 제7조 제8항과 같은 특례규정이 원칙적으로 필요 없게 되는 것입니다.
단, 이러한 사업의 경우에도 신탁에 따른 소유권취득이 있을 수 있습니다. 이 경우에는 지방세법 제9조 제3항 단서가 아니라 본문이 적용되므로 ① 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산이 이전되는 경우, ② 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산이 이전되는 경우 또는 ③ 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산이 이전되는 경우에는 취득세를 부과하지 않게 됩니다.
그런데 정비사업이 완료된 후 환지처분 등에 의하여 조합이 체비지·보류지를 취득하는 경우 이것은 조합원으로부터 조합에게 신탁재산이 이전되는 것이 아니고, 조합이 원시취득하는 것이 되는데(대법원 2000. 5. 12. 선고 98다124543 판결) 이 경우에도 취득이 있으므로 취득세 과세대상이 되는 것이 원칙이고, 지방세법 제9조 제3항 본문에 따르더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다. 또한 이 경우에는 지방세법 제7조 제8항에 따라 조합원이 취득한 것으로 간주되는 것도 아니므로 결국 정비사업조합 자신이 취득세 납세의무를 부담하는 것이 원칙입니다.
하지만, 이 경우에는 아래와 같은 지방세특례제한법 제74조에 따른 감면 특례가 적용되게 됩니다.
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