[세금전문변호사] 부동산 취득세
1. 과세대상으로서의 취득
취득세는 통상 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세물건으로 하여 세금을 부과하는 행위세로 이해됩니다. 취득세가 유통세라는 것은 취득세 과세대상이 되는 거래로 인하여 완전한 소유권의 이전이 없어도 사실상의 취득행위만 있었다고 한다면 취득세를 과세할 수 있다는 것을 의미합니다.
유통세인 취득세의 성격을 고려할 때 취득세의 과세대상이 되는 취득은 반드시 완벽하게 사법적으로 소유권을 취득하게 될 것을 요구하지 않습니다. 그래서 문헌에서는 형식적 취득설과 실질적 취득설을 구분하고, 취득세의 과세대상이 되는 취득은 전자를 의미 하는 것으로 설명하기도 합니다.
지방세법은 제7조 제1항에서 “취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.”라고 규정하고 있습니다. 물론, 위 규정은 외형상으로는 취득세 납세의무자에 대한 규정이나 해당 규정은 납세의무자 외에 취득세와 관련한 중요한 사항을 함께 규정하고 있습니다. 위 규정은 한편으로는 취득세 과세 대상이 되는 자산의 종류를 열거하고 또 다른 한편으로는 취득세의 과세요건은 “취득”행위가 있을 것을 요구한다는 것을 규정한 것으로 볼 수 있습니다.
지방세법 제7조 제1항에서 말하는 취득의 의미에 대해, 한편으로는 지방세법 제6조 제1호는 “취득 이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(개수), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.”라고 규정하고 있고, 다른 한편으로는 제7조 제2항에서 “부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다”라고 규정하고 있습니다.
지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
제7조(납세의무자 등)
① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
⑤ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주(이하 "과점주주"라 한다)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기ㆍ등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)한 것으로 본다. 이 경우 과점주주의 연대납세의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조를 준용한다.
지방세법 제6조 제1호와 제7조 제2항을 분석해 보면 취득세에 있어서 취득은 원시·승계, 유상·무상을 불문하고, 또 등기·등록을 요하는 자산의 경우에는 등기·등록을 한 경우에는(비록 민사법 이론적으로 완전한 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도) 그 자체만으로 과세대상이 되며, 설혹 등기·등록이 이루어지지 못했다고 하더라도 “사실상 취득”하면 취득이 된다고 볼 수 있습니다.
문제는 이때 “사실상 취득”이 무엇을 의미하는가 하는 것입니다. 이에 대해 법률에서 명확하게 규정한 바는 없으나, “취득세 과세대상물건의 취득에 따른 대금을 지불하는 등 취득에 필요한 조치가 취해짐으로써 취득물건을 배타적으로 사용, 수익할 수 있고, 취득자가 원하면 언제든지 법률상의 소유권취득을 위한 관계 법령의 절차에 따라 법률상의 소유권을 취득할 수 있는 지위에 있는 것을 의미한다”라고 해석할 수 있습니다.
이에 따라 미등기·미등록된 물건을 취득해도 취득세 과세대상이 되며, 등기·등록된 물건을 취득하여 이전등기·등록 없이 제3자에게 전매해도 취득세가 과세되며 건축법에 따라 건축허가를 받지 않고 건축물을 취득해도 취득세는 부과되게 됩니다.
그 외에도 지방세법 제7조 등에서는 취득세 과세대상인 취득에 대해 몇 가지 보충규정 내지는 특례규정을 두고 있습니다. 지방세법 제7조 제4항은 “선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다”라고 규정하고 있습니다. 예컨대, 농지인 토지를 대지로 지목변경을 하여 개발한 경우에 그 자산가치의 증가는 취득이 된다는 것을 의미합니다.
2. 부동산 취득세율 개관
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 상속으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 23
나. 농지 외의 것: 1천분의 28
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
4. 삭제
5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23
6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
* 전체 주택의 취득 당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 × 전체주택의 시가표준액 / 취득 지분의 시가표준액
② 제1항제1호·제2호·제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.
③ 제10조제3항에 따라 건축(신축과 재축은 제외한다) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 제1항 제3호의 세율을 적용한다.
④ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다.
지방세법 제11조 제1항 제2호 단서의 “대통령령으로 정하는 비영리사업자”의 범위는 다음과 같습니다.
위와 같은 지방세법상의 부동산 취득세율은 다음의 표와 같이 정리할 수 있습니다.
지방세법 시행령 제22조 (비영리사업자의 범위)
법 제11조 제1항 제2호 단서에서 "대통령령으로 정하는 비영리사업자"란 각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체
2. 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 「경제자유구역 및 제주국제자유도시의 외국교육기관 설립·운영에 관한 특별법」 또는 「기업도시개발 특별법」에 따른 외국교육기관을 경영하는 자 및 「평생교육법」에 따른 교육시설을 운영하는 평생교육단체
3. 「사회복지사업법」에 따라 설립된 사회복지법인
4. 양로원·보육원·모자원·한센병자치료보호시설 등 사회복지사업을 목적으로 하는 단체 및 한국한센복지협회
5. 「정당법」에 따라 설립된 정당
https://blog.naver.com/jdglaw1/221612254188
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