주택특별공급 부적격 당첨에 따른
불이익 및 구제수단
1. 주택특별공급 부적격 당첨자의 불이익
가. 부적격 당첨으로 인한 취소의 경우 일정기간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.
사업주체는 사업계획상의 입주자를 확정하려는 경우 사업계획상의 입주대상자로 확정된 자에 대하여 ‘정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률’에 따라 구성된 주택전산망을 이용하여 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관에게 의뢰해야 합니다. 사업주체는 전산검색에 따른 확인 결과 부적격자로 판정된 자에 대하여 그 결과를 통보하고, 통보일로부터 7일 이상의 기간을 정하여 소명기회를 주어 공급자격의 정당 여부를 확인한 후 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 합니다(주택공급에 관한 규칙[시행 2021. 5. 28.] [국토교통부령 제851호, 2021. 5. 28., 일부개정] 제52조 제1항, 제3항).
주택공급에 관한 규칙 제52조(입주대상자 자격 확인 등) ① 사업주체(사업주체가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 시ㆍ도지사를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 주택의 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주자를 확정하려는 경우에는 입주대상자(예비입주대상자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 선정된 자 또는 사업계획상의 입주대상자로 확정된 자에 대하여 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰해야 한다. 다만, 입주자저축취급기관이 제50조제1항에 따라 청약접수를 대행하는 경우에는 입주자저축취급기관이 주택청약업무수행기관으로 하여금 국토교통부장관에게 전산검색을 의뢰하도록 요청해야 한다.
③ 사업주체는 제1항 및 제2항에 따른 전산검색 및 제출서류의 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대해서는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 제23조제4항 각 호에 따른 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류, 세대주, 세대원 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 한다.
부적격 당첨자가 위 7일 이상의 소명기간에 해당 공급자격의 정당함을 소명하지 못 할 경우 당첨이 취소될 수 있으며, 당첨이 취소된 자는 공급을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 당첨일부터 최소 3개월에서 최대 1년의 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다(동 규칙 제58조 제1항, 제3항).
주택공급에 관한 규칙 제58조(부적격 당첨자의 명단관리 등) ① 사업주체는 제52조제3항 및 제57조제8항에 따른 부적격 당첨자가 소명기간에 해당 공급자격 또는 선정순위가 정당함을 소명하지 못하고 제4항에도 해당하지 못하여 당첨이 취소되는 경우에는 7일 이내에 그 명단을 주택청약업무수행기관에 통보해야 한다. ③ 제1항에 따라 당첨이 취소된 자는 공급을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 당첨일부터 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 해당 호에서 정한 기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함한다)의 입주자로 선정될 수 없다. <개정 2016. 11. 15., 2018. 12. 11.>
1. 수도권: 1년
2. 수도권 외의 지역: 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역은 1년으로 한다)
3. 제1호 및 제2호의 지역 중 위축지역: 3개월
나. 부적격 당첨으로 인한 당첨취소 통보를 받았으나 청약통장 계좌부활요청서(신청서)를 작성하지 않는 경우 부적격 당첨자도 재당첨 제한 규정이 적용됩니다.
부적격 당첨으로 인한 당첨취소 통보를 받았으나 청약통장 계좌부활요청서(신청서)를 작성하지 않는 경우 부적격 당첨자도 재당첨 제한 규정이 적용됩니다. 동 규칙 제54조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대에 속하는 자는 동조 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.
주택공급에 관한 규칙 제54조(재당첨 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대(제47조의3에 따른 당첨자의 경우 주택공급신청자 및 그 배우자만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없다.
1. 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호, 같은 항 제7호가목(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다) 및 같은 항 제8호의 주택
2. 제47조에 따라 이전기관 종사자 등에 특별공급되는 주택
3. 분양가상한제 적용주택
4. 분양전환공공임대주택
5. 토지임대주택
6. 투기과열지구에서 공급되는 주택
7. 청약과열지역에서 공급되는 주택
② 제1항에 따른 재당첨 제한기간은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 당첨된 주택에 대한 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용한다.
1. 당첨된 주택이 제1항 제3호 및 제6호에 해당하는 경우: 당첨일부터 10년간
2. 부적격 당첨자의 법적 구제수단
가. 문제점
부적격 당첨자의 경우 동 규칙 제58조 제3항에 의한 소명기간 내에 당첨자 적격이 있음을 소명하여야 하나, 주택소유이력에 관하여 주택을 소유하지 아니한 것으로 볼만한 입증을 다 하지 못하는 경우 당첨이 취소됩니다.
향후 위 취소처분에 대하여 취소소송으로 다투어 볼 여지가 있으나, 현재 문제되는 것은 청약통장 계좌를 부활시키지 않을 경우 동 규칙 제54조 제1항 제3호, 제2항 제1호가 적용되어 재당첨제한 10년이라는 불이익을 받을 수 있습니다.
나. 대응방안
1) 당첨 취소를 받아들이고 청약통장 계좌를 부활시키는 경우
당첨 취소를 받아들이고 청약통장 계좌를 부활시킬 경우 동 규칙 제58조에 따라 1년 동안 입주자로 선정되지 못 하는 제한을 받지만, 1년이 지난 후 위 통장을 이용하여 일반공급 자격으로 청약 신청할 수 있습니다. 다만, 이 경우 주택소유이력을 다투지 않는 것이므로 다시 생애최초 특별공급 청약신청을 하는 것은 어렵습니다(동 규칙 제55조).
2) 당첨 취소에 불복하고 당첨취소처분을 취소소송으로 다투는 경우
특별공급의 경우 분양가가 저렴하고, 최근 부동산의 유례없는 가격상승을 고려해보았을 때 향후 시세차익을 크게 얻을 수 있으며, 계약금과 중도금, 잔금을 여러 차례에 걸쳐 납부할 수 있는 기한의 이익 또한 있습니다.
가장 문제가 되는 재당첨 제한 규정이 적용되는 경우 10년의 기간 동안 다른 분양주택(투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외)의 입주자로 선정될 수 없습니다.
따라서 위와 같은 이익 및 불이익을 생각하면 취소소송으로 다툴만한 사안인지는 여러 사정을 고려하여 판단하여야 할 것인데, 아래의 사정들에 해당하는 경우 취소소송으로 다툴 수 있습니다.
다만 취소소송을 하더라도 당첨자의 당첨 취소로 인해 후순위인 예비당첨자가 위 계약을 체결하게 되면 법률관계가 복잡해지므로 집행정지를 함께 신청하여야 합니다.
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