[부동산전문변호사] 권리금 분쟁(권리금 회수기회 보장)
Ⅰ. 권리금 회수의 의미
1. 권리금 회수의 두 가지 의미
가. 영업을 위한 투자금의 회수
점포임차인은 점포에서 영업을 하기 위해서 광고비를 지출하기도 하고, 시설이나 설비를 위해서 비용을 지출하기도 하며, 임대인이 처음 점포를 임대한 경우에 임차인은 임대인에게 권리금을 지급하기도 합니다. 따라서 이 경우 임차인이 권리금을 회수한다는 것은 영업을 위해서 지출한 투자금을 회수한다는 의미로 사용될 수 있습니다. 권리금의 대표적 유형중 하나인 시설권리금도 영업을 위한 투자금의 회수의 의미를 가진다고 할 수 있습니다.
나. 영업의 시장가치의 회수
권리금 회수라는 말은 현재 보유하고 있는 영업의 객관적 가치를 금전으로 환가하여 보유한다는 의미로 사용할 수도 있습니다. 영업을 감정평가하기 위해서는 영업권에 대한 감정평가가 제일 중요한데, 원칙적으로 장래의 수익을 기초로 그 가치를 평가하게 됩니다(감정평가규칙 제23조 제3항). 권리금의 대표적 유형중 하나인 영업권리금은 영업의 시장가치의 회수의 의미를 가진다고 할 수 있습니다.
2. 상가건물임대차보호법(이하 '상임법'이라고 합니다) 제10조의4의 권리금 회수의 의미
상임법 제10조의4에서 말하는 권리금 회수는 점포임차인의 투자금 회수를 의미하는 것이 아니고 현재 임차인이 형성한 영업의 시장가치의 회수를 의미합니다.
따라서
① 비록 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하여 임차인이 더 이상 영업을 보유할 수 없게 되었다고 하더라도 임차인은 권리금 회수를 통해 자신이 형성한 영업의 시장가치를 계속해서 금전적으로 보유할 수 있고,
② 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에 임대인은 임차인에게 그로 인한 손해를 배상해야 하는데 그 손해는 점포임차인이 형성한 영업에 대한 객관적인 가치를 기준으로 하게 되며,
③ 임차인이 지출한 투자금이 현재의 영업의 시장가치보다 크더라도 임대인은 임차인이 현재의 영업가치를 회수할 수 있도록 해주면 족합니다.
3 권리금 회수기회 보호의 의미
권리금 회수기회를 보호하는 상임법 제10조의4의 임차인 보호방안은 전술한바와 같이 ① 임대인이 갱신을 거절하는 유인을 차단하여 점포임차권의 존속을 간접적으로 보장하고, ② 임대인이 협상력을 남용하여 임차인으로부터 더 높은 차임이나 권리금을 받아 내거나 임차인의 영업을 이용하여 임대인이 부당한 이익을 얻는 결과를 방지할 수 있으며, ③ 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여 임차인이 권리금을 회수할 수 없더라도 손해를 배상받을 수 있기 때문에 영업의 시장가치를 금전적으로 계속해서 보유할 수 있도록 해줍니다.
Ⅱ. 임대인의 권리금 회수 방해금지의무
1. 방해금지의무의 의의
상임법 제10조의4 제1항은 임차인이 임대차가 종료하게 되면 권리금을 회수할 수 있도록 임대인이 권리금의 회수를 방해하지 못한다고 규정하고 있는데, 결국 방해하지 못한다는 의미는 영업양수인과 임대차계약을 체결해 주어야 하는 것을 주된 내용으로 합니다.
따라서 임대인의 적극적인 행위가 필요하다는 점에서 임대인은 권리금 회수를 방해하지 않을 부작위의무를 부담하는 것이 아니라 새로운 임대차계약을 체결하는 적극적인 작위의무를 부담한다고 볼 수 있고, 실질적으로는 임대인이 임차인의 권리금 회수에 협력해야 하는 의무를 규정하고 있다고 해석할 수 있습니다.
다만, 방해금지의무는 임대인이 영업양수인과 무조건적인 새로운 임대차계약을 체결할 의무를 내용으로 하는 것이 아니기 때문에, 임대인과 영업양수인 사이에 계약의 내용에 대한 의사가 일치하지 않아서 임대차계약이 체결되지 않는 경우 등까지 임대인의 방해행위로 인정되는 것은 아닙니다.
2. 방해금지의무의 발생요건
임대인에게 방해금지의무가 발생하기 위해서는 ① 임대차계약이 종료되어야 하고, ② 상임법 제10조 제1항 각호의 사유가 부존재 하여야 합니다. 임대차계약 종료와 관련하여 임차인이 갱신을 거절하여 임대차계약이 갱신되지 않은 경우에도 임대인의 방해금지의무를 인정할 수 있을 것인지 문제되는데, 상임법 제10조의4 제1항은 문언상으로 임대차계약이 종료된 원인을 구분하지 않고 임대인의 방해금지의무를 인정하고 있으며, 실질적으로 임차인의 영업처분기회를 보호하여야 한다는 점에서, 임차인이 갱신을 거절한 경우에도 임대인의 방해금지의무가 발생한다고 해석하여야 할 것입니다.
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.
3. 권리금 회수 방해행위
상임법 제10조의4 제1항 각호는 권리금 회수 방해행위의 유형을 규정하고 있습니다. 임대인의 방해행위의 유형 중 가장 전형적인 경우는 제4호에서 규정하고 있는 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”입니다. 이 외에도 제3호에서는 “신규임차인이 되려는 자에게 현저하게 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위”를 규정하고 있으며, 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 인정하지 않겠다는 이유로 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하거나(2호), 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수령하는 행위(1호)도 방해행위에 해당합니다.
4. 방해행위의 효과
가. 손해배상청구권의 발생
임대인이 방해행위를 하게 되면 임차인은 임대인에게 그로 인해서 발생한 손해의 배상을 청구할 수 있으며(상임법 제10조의4 제3항), 그 손해는 임차인이 갱신거절로 인해서 상실하는 영업의 객관적인 가치를 기준으로 합니다.
나. 손해배상책임의 법적 성질
손해배상책임의 법적 성질에 대하여 계약책임으로 이해하는 견해, 불법행위책임으로 이해하는 견해, 법정책임으로 이해하는 견해가 있습니다.
그런데 불법행위책임으로 보는 입장에 따르면 방해금지의무를 제3자의 재산권에 발생할 수 있는 위험을 보호하기 위해서 법이 규정한 의무라고 보아야 하는데, 점포임차인 보호의 문제는 제3자(임대인)의 침해가능성으로부터 점포임차인의 영업을 보호하는 문제가 아닙니다(임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생시키는 것을 위법한 것으로 평가하며, 이 견해에 따르면 상임법 제10조의4 제3항은 민법 제750조의 특칙이 됩니다). 또한 이 견해에 따르면 방해금지의무를 위반한 임대인의 행위를 위법한 것으로 평가하여야 하는데, 상임법이 임대인의 협상력 남용의 잠재적 가능성을 줄이기 위해서 방해금지의무를 부과한다는 점을 고려할 때 방해행위를 모두 위법한 불법행위라고 평가하는 것은 타당하지 않습니다.
반면에, ① 권리금 회수 방해는 점포에 대해서 임대차계약을 체결한 임대인과 임차인 사이에서 발생하는 문제인 점, ② 채무불이행책임으로 보게 될 경우 손해배상청구권의 근거규정은 상임법 제10조의4 제3항이 되지만, 손해배상의 범위, 산정에 관한 민법 제390조 이하의 규정이 보충적으로 적용될 수 있으므로 합리적으로 손해배상액을 정할 수 있는 점 등을 고려할 때 방해금지의무는 계약상 책임으로 보아야 합니다(방해행위로 인한 책임을 계약책임으로 이해한다는 것은 방해금지의무가 계약상 의무라는 것을 의미합니다. 따라서 이 견해에 따르면 손해배상책임을 규정하고 있는 상임법 제10조의4 제3항은 민법 제390조의 특칙이 됩니다).
다. 손해배상책임의 내용
1) 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 임대인의 방해행위로 인해서 임차인에게 손해가 발생하여야 합니다. 이 손해는 임차인이 형성한 영업을 상실한 손해입니다. 따라서 임차인의 손해배상액은 임차인이 형성한 영업의 객관적 가치를 넘어설 수 없습니다.
2) 상임법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금을 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 기존임차인이 지인에게 낮은 권리금에 양도하는 경우도 존재하므로 이러한 권리금에 의해서 손해배상액을 제한한다면 우연한 사정에 의해서 임대인의 손해배상액이 줄어드는 부당한 결과가 발생하므로, 권리금에 의해 손해배상액을 일률적으로 제한하는 것은 타당하지 않으며 영업의 시장가치를 파악하는 것이 어려운 경우에 한하여 고려해야 하는 것으로 좁게 해석할 필요가 있습니다.
3) 한편, 임대인의 방해행위가 있다고 해서 임차인이 상실한 영업의 가치가 모두 손해배상액으로 산정되는 것은 아니므로, 임대차가 종료하더라도 소멸하지 않는 영업의 요소는 손해배상액을 산정함에 있어서 손익상계의 법리를 통하여 제외해야 하며, 방해행위로 인한 손해배상은 그 법적 성질이 채무불이행으로 인한 손해이기 때문에 민법 제390조 이하의 손해배상에 관한 규정들이 적용될 수 있어 임차인에게도 손해의 발생이나 확대에 과실이 있다면 과실상계를 할 수 있습니다.
4. 방해행위의 입증책임
가. 방해금지의무, 방해행위, 정당한 사유
임대인에게 방해금지의무가 발생한다는 점과 방해행위가 있었다는 점은 임차인이 입증해야 합니다. 따라서 임차인은 임대인에게 방해금지의무가 발생한다는 점에 대하여 임대인 또는 임차인의 갱신거절에 의해서 임대차계약이 종료하였다는 사실을 입증하여야 하고, 방해행위가 있었다는 점에 대하여는 임대인이 상임법 제10조의4 제1항 각호의 사유의 행위를 하였다는 사실과 그로 인해서 권리금을 회수할 수 없었다는 사실을 입증하여야 합니다.
반면에 임대인이 영업양수인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절하였더라도 정당한 사유가 있다면(상임법 제10조의4 제2항 제1호 내지 제4호) 손해배상책임이 발생하지 않으므로(상임법 제10조의4 제2항 제1항 제4호), 정당한 사유가 있다는 사실에 대하여는 임대인이 입증하여야 합니다.
나. 손해액
임대인의 방해행위로 권리금을 회수하지 못 하였다면 임차인은 영업의 가치를 입증하여 그에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있으며, 임대인은 권리금을 수령하지 않았다는 점, 임대차종료에도 불구하고 영업의 일부요소는 소멸하지 않는다는 점, 임차인에게도 과실이 있다는 점 등을 입증하여 손해배상액의 감액을 주장할 수 있습니다.
Ⅲ. 관련 판례
1. 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 상임법 제10조의4를 적용하지 않도록 하는 구 '상가건물 임대차보호법' 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(심판대상조항)이 대규모점포 상가임차인들의 재산권 등을 침해하는지 여부
2015년 개정된 '상가건물 임대차보호법'에서 신설된 제10조의4는 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위한 것이고, 심판대상조항은 그 보호 대상의 범위를 설정한 것으로서, 대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지ㆍ관리하며 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는데, 권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있는 점, 권리금 회수기회 보호 대상에 포함시킬 필요가 있는 경우 추후 실태조사를 거쳐 추가하도록 개정할 수 있는 점, 대규모점포의 경우에도 민법 규정이나 계약갱신요구권 및 대항력 규정의 적용으로 권리금 회수를 간접적으로 보호받고 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다는 판례[헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242, 508(병합) 결정].
2. 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부
상가임대차법 제10조의4는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하려는 규정이고,
현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많으며, 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있는바,
임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다는 판례(대법원 2019. 7. 10 선고 2018다239608 판결).
3. 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부
임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다는 판례(대법원 2019. 7. 10 선고 2018다242727 판결).
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