[부동산전문변호사] 권리금 분쟁1
Ⅰ. 권리금
1. 권리금과 권리금 계약의 의의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다[상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’이라고 합니다) 제10조의3 제1항].
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미하는데(상임법 제10조의3 제2항), 이를 동법 동조 제1항과 결합하여 이해하면 ‘영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 양도하거나 일정기간 이용하도록 하고 그에 대한 대가를 지급하기로 하는 계약’이라고 정의할 수 있습니다.
2. 권리금의 종류
학설과 판례의 해석에 따르면 권리금의 대표적 유형은 지역권리금(바닥권리금), 시설권리금, 영업권리금으로 구분해 볼 수 있습니다.
지역권리금은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳 등 지리적으로 유리한 관계에 있어 발생하는 이익 등의 대가이고, 시설권리금은 목적물의 개축이나 개수비용, 내부에 설치한 진열장, 냉난방설비, 통신시설, 생활편의시설 등 유형물에 대한 대가로서 수수되는 보상적 또는 매매의 성질의 대가이며, 영업권리금은 장기간의 영업활동으로 인해 확보한 고객이나 명성, 영업상의 노하우, 신용 등에 대한 대가를 말합니다.
Ⅱ. 권리금 회수기회 보호 제도(상임범 제10조의3 이하)의 도입
1. 점포임차인 보호의 필요성
가. 임대차계약 종료 시 임대인의 무리한 차임 인상 요구 등의 문제
임대차계약이 종료하는 시점에 임차인의 지속적인 영업이익이 발생하는 경우, 임대인은 임대차계약을 갱신하는 조건으로 임차인에게 무리한 차임이나 보증금의 인상을 요구할 수 있습니다. 임대인의 입장에서는 자신의 요구가 받아들여진다면 높은 차임을 받을 수 있게 되고, 임차인이 차임인상의 제안을 받아들이지 않는다면 갱신을 거절하고 임차인이 형성한 영업을 활용하여 자신이 스스로 영업을 하거나 제3자에게 더 높은 차임이나 권리를 받을 수 있기 때문에, 임차인의 영업이익이 나쁘지 않다면 어떠한 결론이 내려지든지 임대인은 이익을 얻게 됩니다.
반면에, 임차인은 영업을 계속하기 위해서 임대인의 무리한 차임인상 요구가 부당하다고 생각하더라도 받아들일 수밖에 없습니다. 임대인의 차임 인상 요구를 거절한다면 자신이 형성한 영업을 상실하는 손해를 입을 수 있게 되기 때문입니다.
임차인은 위 손해를 보전하기 위해 민법상 유익비상환청구권이나 부속물매수청구권을 생각해 볼 수 있지만, 대법원은 점포의 객관적 가치를 증가시킨 경우에만 유익비상환청구권을 인정하고 있어 영업을 위해서 지출한 비용은 유익비에 해당하지 않는다고 판단하였으며(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결), 부속물매수청구권의 경우에도 건물의 객관적인 편익을 위한 부속물만이 매수청구의 대상이며 영업을 위해서 부속한 물건은 매수청구의 대상이 아니라고 판단하고 있습니다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745 판결).
결국 임차인은 임대인의 차임인상 요구를 받아들이지 않으면 영업의 무형적, 유형적 요소의 상당부분을 상실하게 됨은 물론 새로운 점포를 물색하여 영업을 재개하기 위해서 많은 비용을 지출하게 되므로 임대인의 요구를 받아들일 수밖에 없습니다.
물론 이러한 결과를 사적자치의 관점에서 본다면 정당한 것이며 그로 인한 손실은 감당해야 한다고 볼 수도 있지만, 점포 임차인 보호는 상당수의 영세자영업자 보호와 연관되어 있는 점, 점포임차인의 영업은 가치가 있는 재산이라는 점, 점포임차인의 영업보호는 지역상권을 보호하기 위한 방안이라는 점 등을 고려할 때 법정책적으로 부당하다고 할 수 있습니다.
나. 영업을 처분하고자 하는 기존 임차인의 불리한 지위
점포임차인이 영업을 처분하는 경우 보통 영업양도계약을 체결하게 되는데, 이를 위해서 점포임차인은 필연적으로 영업양수인이 점포에 대한 임차권을 취득할 수 있도록 해 주어야 합니다. 따라서 임차권을 양도하는 방법이 되었든 임대인과 영업양수인이 새로운 임대차계약을 체결하는 방법이 되었든 영업양수인이 임차권을 취득하기 위해서는 임대인의 의사가 중요합니다.
이 경우 임대인은 임차권 양도에 대한 동의의 조건으로 차임의 인상을 요구할 수도 있고, 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하는 조건으로 높은 차임과 권리금을 요구할 수 있습니다. 그런데 이와 같은 조건이라면 영업양수인이 영업양도계약을 체결하지 않을 것이기 때문에 결국 영업양수인의 추가적인 부담, 즉 인상된 차임이나 보증금 또는 권리금을 임차인이 보전해주는 모습을 띄게 됩니다.
따라서 임차인은 영업을 처분하여 받을 수 있었던 권리금이라는 수익의 일정금액을 임대인에게 나누어주는 결과가 되고, 임대인은 임차인이 영업을 처분해야 하는 사정을 활용하여 뜻하지 않았던 이익을 얻을 수 있게 되는 부당한 결과가 발생합니다.
2. 권리금 회수기회 보호 제도(상임법 제10조의3 이하)의 도입
위와 같은 점포임차인 보호의 필요성으로 인해 2015. 5. 13. 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 내용을 담고 있는 상가건물임대차보호법이 시행되게 되었습니다.
가. 임차권의 존속보장
상임법은 임대인이 갱신을 거절하게 되면 임차인은 영업을 처분하여 권리금을 회수할 수 있고 임대인은 이러한 권리금 회수를 방해해서는 안 되는 의무를 부담하도록 규정하고 있습니다(상임법 제10조의4). 따라서 이와 같은 상임법의 권리금 회수기회 보호방안은 간접적으로 임차권의 존속을 보장하는 방안으로 볼 수 있습니다.
나. 영업처분 기회의 보호
임차인이 영업을 처분하는 것이 임대인에 대한 관계에서 배신행위가 아니라면 임대인이 임차권의 양도를 거절하거나 새로운 임대차계약의 체결을 거절하지 못하도록 해야 합니다. 상임법은 임차권 양도의 방식에 의한 임차인의 영업처분기회를 별도로 보호하고 있지 않지만, 임차인은 임대차기간이 종료하게 되면 권리금 회수기회를 보호받기 때문에 결과적으로 상임법은 임대인에게 영업양수인과 임대차계약을 체결해야 할 의무를 부과함으로써 그 범위에서 임차인의 영업처분기회를 보호하고 있습니다.
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