[부동산전문변호사] 미등기 건물에 대한 소유권확인
1. 무허가건물대장상 명의변경청구 또는 그 등재 건물에 관한 소유권확인청구와 소의 이익
무허가건물대장(무허가건물관리대장)은 행정관청이 무허가건물의 정비에 관한 행정상의 사무처리의 편의를 위하여 작성, 비치한 대장으로써 건물의 물권변동을 공시하는 법률상의 등록원부가 아닙니다.
대법원은 미등기 건물에 관련된 분쟁에 관하여 건축자가 아닌 미등기건물의 점유자에 대하여도 피고적격이나 원고적격을 넓게 인정함으로써 물권변동에 관한 형식주의에 따라 발생하는 실무상의 문제점을 해결하고 있다.
① 미등기건물을 매수하여 사실상 소유하고 있는 자는 법률상 또는 사실상 위 건물을 처분할 수 있는 지위에 있다고 하여 건물철거소송의 피고적격을 인정(대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결).
② 미등기건물의 점유자라도 그 건물에 관하여 원인 무효의 보존등기를 경료한 자를 상대로 직접 말소청구를 할 수 있음을 인정(1964. 3. 31. 선고 63다214 판결).
③ 미등기건물의 매수인은 원시취득자인 건축자를 대위하여 명도청구를 할 수 있다고 인정함으로써 원고적격을 인정(대법원 1973. 7. 24. 선고 73다114 판결).
④ 동사무소에 비치되어 있는 무허가건물관리대장은 무허가건물에 관한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시하기 위하여 작성된 것이 아니어서 무허가건물대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 그 무허가건물에 대한 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력이 없다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다36274).
⑤ 무허가건물대장은 무허가건물의 정비에 관한 행정상의 사무처리의 편의를 위하여 작성 비치된 대장으로써 그 대장에의 기재에 의하여 무허가건물에 관한 권리의 변동이 초래되거나 공시되는 효과가 생기는 것이라 할 수 없다. 원심이 같은 취지에서 이 사건 무허가건물에 관하여 그 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 원고의 소를 그 이익이 없다 하여 각하한 조치는 정당하다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다29347 판결).
따라서 무허가건물대장에 등재된 건물을 매도한 후 매수인에게 그 명의변경을 해 주지 않는 경우나 무허가건물대장에 등재된 건물의 소유권 귀속에 관한 다툼이 있는 경우 그 매수인 또는 진정한 소유자는 무허가건물대장의 명의자를 상대로 명의변경청구나 무허가건물대장상 등재된 건물의 소유권확인청구를 하지 못합니다.
그러나 최근 수도권의 주택문제해결과 도시미관을 위하여 무허가건물을 철거하고 대규모아파트단지를 조성하는 이른바 도시재개발사업이 활발히 진행되고 있는데, 관계 법률들에 의하면 일정한 범위 내에서 무허가건물의 소유자 등에게 보상 등의 혜택을 주도록 규정하고 있습니다.
이러한 사업을 시행함에 있어 대부분이 영세민인 무허가 주택의 입주자들이 자신들의 주거문제를 해결해 줄 것을 요구하며 사업시행을 방해하는 사태가 발생하는 등 사회적 문제가 생기자 사업의 원활한 시행을 위하여 각 지방자치단체별로 조례 등을 제정하여 일정한 시점을 기준으로 당해 사업지구 내의 무허가주택과 그 소유자를 파악하여 소정의 보상 등을 하게 되었고, 이 때 당해 사업지구 내의 동사무소에서 작성한 무허가건물대장(무허가건물관리대장)상의 명의가 위와 같은 보상 등의 사실상의 절대적 기준이 되고 있는 것이 현실입니다.
따라서 위 무허가건물대장은 행정사무의 편의를 위하여 작성된 것에 불과하여 권리공시의 효력이 있는 공적 장부는 아니지만, 한편 위 대장을 근거로 보상 등을 하게 되는 관계로 위 대장에 소유자로 등재되는 것은 보상 여부에 대한 사실상의 절대적 기준이 되므로 무허가건물에 관한 분쟁이 생길 경우 당사자들은 무허가건물대장상의 기재와 연관지어 소송을 제기하게 되고, 행정관청에서도 자신들의 책임회피를 위하여 법원의 판결을 받아 올 것을 요구하고 있는 것이 현실정임을 고려할 때 소의 이을 보다 넓게 해석할 필요성이 있습니다.
대법원은 “조례상 일정한 범위의 무허가건물에 대하여 이를 양성화하여 이것을 철거할 경우 소정의 보상을 하도록 되어 있는 경우(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다21244 판결)”, “무허가건물대장상 그 소유명의자로 등재된 사람이 특별한 사정이 없는 한 건물철거에 따른 보상청구권이나 시영아파트 분양권을 받을 수 있는 지위를 가지게 될 경우(대법원 1992. 4. 28. 선고 92다3847 판결)”에는 무허가건물대장이 건물의 소유권에 관한 권리변동을 공시하는 것이 아니라 할지라도 여기에 등재된 무허가건물을 양수한 자는 그 소유자 명의의 변경을 청구할 소의 이익이 있다고 판시함으로서 무허가건물대장과 관련된 소송에 있어서 소의 이익을 넓게 인정하고 있습니다.
2. 무허가건물이 원시취득자로부터 순차 전매된 경우 최종 매수인도 그 소유권을 다투는 자를 상대로 소유권확인의 소를 제기할 수 있는지 여부
가. 확인의 소는 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안ㆍ위험이 있고, 그 불안ㆍ위험을 제거함에는 확인판결을 받는 것이 가장 유효 적절한 수단이라고 인정되는 경우(확인의 이익이 있는 경우)에만 인정됩니다. 따라서 단순한 자연현상, 역사적 사실, 학설 등의 당부나 현재의 권리관계를 발생케 하는 법률요건에 해당하는 사실, 예컨대 손해배상청구를 하지 아니하고 과실의 유무에 대하여서만 독립된 확인청구를 하는 경우에는 확인의 소의 대상으로 삼을 수 없고, 다만 예외적으로 법률관계를 증명하는 문서의 진부 확인을 구하는 것만이 허용됩니다(민사소송법 제250조).
대법원은 “별도로 보존등기된 2개의 건물이 동일건물이라는 확인(대법원 1960. 7. 14. 선고 4292민상914 판결)”이나, “지번, 지적의 확인을 구하는 것(대법원 1977. 10. 11. 선고 77다408, 409 판결)”은 사실관계의 확인을 구하는 것이어서 허용될 수 없다는 입장을 취하고 있습니다.
나. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기므로(민법 제186조) 무허가건물이 순차 전매된 경우 최후 매수인을 그 건물의 소유권자라고 볼 수는 없습니다.
따라서 법리적으로는 그 건물의 소유권에 대한 다툼이 있는 경우라도 소유권확인의 소를 제기할 수 없습니다.
그러나 현실적으로는 위와 같은 사례가 대부분이므로 이러한 경우에 소유권확인을 하지 못한다고 한다면 실질적인 권리구제를 할 수 없고, 소의 이익을 확장하여 인정한 것도 무의미하게 된다는 문제점이 발생합니다.
다. 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 자가 제3자를 상대로 건물이 자기의 소유임의 확인을 구한 사건에 관하여 대법원은 “(원고가 청구취지에서 소유권이라 표현하였다 하더라도) 원고가 확인을 구하는 권리는 소유권 자체가 아니라 소유권에 준하는 미등기건물에 대한 사용, 수익, 처분의 권리라고 주장하는 취지이고 다만 이러한 권리를 소유권이라는 잘못된 명칭으로 표현하고 있을 뿐이다. 이와 같이 권리의 존부확인청구에 있어서 원고가 주장하는 권리의 내용과 그 권리를 표현하는 명칭이 일치하지 아니하여 적절하지 못한 명칭을 사용한 경우에는 법원은 원고에게 석명을 구하여 이를 바로잡게 한 후 그 주장하는 내용의 권리의 존부를 판단하여야 하고 가볍게 그 명칭이 표현하는 권리가 존재하지 않는다 하여 원고의 청구를 배척할 것이 아니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다32258 판결)”고 판시하였습니다.
따라서 무허가건물을 순차 전매 취득한 매수인도 그 소유권에 관한 다툼이 있는 경우 소유권(사용, 수익, 수익권을 갖는 소유권에 유사한 권리) 확인의 소를 제기할 수 있습니다.
3. 건축물대장이 작성되어 있지 않은 미등기 건물에 대한 등기방법
사용검사미필로 건축물대장이 없는 건물의 소유권보존등기를 위하여 국가를 상대로 소유권확인을 구할 확인의 이익이 없다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 1999. 05. 28. 선고 99다2188 판결). 미등기건물의 경우 국가를 상대로 소유권확인청구를 할 이익이 없다면 어떠한 방법으로 권리구제를 받을 것인지 문제됩니다.
가. 미등기 부동산에 대한 소유권확인
1) 미등기 토지에 대한 소유권확인
확인의 소는 원고의 권리 또는 법률관계를 다투는 자를 상대로 하여서만 제기할 수 있는 것이 원칙입니다.
미등기 토지의 경우, ① 토지대장이나 임야대장상 소유자로 등록되어 있는 자가 있는 경우에는 그 명의자를 상대로 소유권 확인판결을 받아 소유권보존등기를 할 수 있으므로 국가를 상대로 한 소유권 확인을 구할 이익이 없으나, ② 그 등록명의자가 없거나 등록명의자가 누구인지 알 수 없는 경우 또는 국가가 등록명의자의 소유관계를 다투면서 국가의 소유임을 주장하는 경우에는 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 있습니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 99다34390 판결).
2) 미등기 건물에 대한 소유권확인(국가를 상대로 한 소유권 확인의 이익 유무)
미등기 건물에 대하여는 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 없습니다(대법원 1999. 5. 28. 선고 99다2188 판결).
나. 미등기 건물에 대한 등기방법(= 구제방법)
미등기건물의 경우 국가를 상대로 소유권확인청구를 할 이익이 없다면 어떻게 권리구제를 받을 것인지가 문제됩니다.
1) 사용승인을 받았거나 건축물대장이 작성되어 있는 경우
⑴ 승계취득자
승계취득자는 최초등록명의자를 상대로 소유권이전등기판결을 받아 대위에 의한 소유권보존등기를 하면 됩니다.
⑵ 원시취득자
원시취득자는 최초등록명의자를 상대로 소유권확인판결을 받아 소유권보존등기를 할 수 있습니다.
2) 건축물대장이 작성되어 있지 않은 경우(대장상 소유자 표시가 불명인 경우 포함)
(1) 건축허가를 받은 경우
① 승계취득자 : 건축주 상대로 건축주명의변경절차이행판결을 받고, 추후 대장이 작성된 다음에 소유권보존등기를 합니다.
② 원시취득자 : 이 경우 지방자치단체를 상대로 소유권확인판결을 받을 수 있는가에 관하여 논란이 있습니다. 이를 인정하는 견해가 있으나, 토지와는 달리 과연 지방자치단체에 건물의 진정한 소유자를 파악하여 대장에 기입하여 줄 의무가 있는가의 측면에서 이를 부정적으로 해석하는 견해가 유력합니다. 부정적으로 해석될 경우 방법이 없습니다.
(2) 건축허가를 받지 않은 경우
① 승계취득자 : 방법이 없습니다.
② 원시취득자 : 역시 지방자치단체를 상대로 소유권확인판결을 받을 수 있다는 견해가 있으나, 이를 허용하면 무허가건물에 대한 보존등기가 남용될 폐해가 우려되기 때문에 부정적으로 해석됩니다.
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