[건설전문변호사] 건축법상 건폐율, 용적율, 높이제한
1. 건축물의 면적(건축법 제73조, 건축법 시행령 제119조)
① 대지면적
대지의 수평투영면적(하늘에서 내려다 보이는 수평면적)을 뜻하는 것으로 토지대장상의 토지면적과 다릅니다.
② 건축면적
건축물의 외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적을 뜻하는 것으로 건폐율 산정에 사용된다. 처마, 발코니 등 외벽으로부터 1m를 제외한 나머지 부분만 포함합니다.
③ 바닥면적
각층 단위의 건축물의 순수사용면적을 나타낼 때 사용하는 것으로 건축물의 방화, 도로, 설비 등의 기준을 정하는 데 사용된다. 건축면적 산정방법과 같이 외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 산정하며 건축물대장과 등기부에 기재되는 권리면적을 말한다. 건축법 시행령 제119 제1항에 바닥면적 제외 대상이 규정되어 있습니다.
④ 연면적
각층 바닥면적의 합계를 말하며, 용적률 산정에 사용됩니다.
2. 건축물의 형태제한
도시미관과 쾌적한 도시환경유지를 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역에 따라 일정한 범위 내에서 개별 건축물에 대하여 규제를 하고 있습니다. 건폐율, 용적률, 높이제한이 그 방법인데, 건축법은 상한선만 정하고 구체적 허용범위 지방자치단체장이 조례로 범위를 따로 정할 수 있도록 되어 있습니다.
① 건폐율(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조, 건축법 제55조)
대지면적에 대한 건축면적의 비율로서 건축면적/대지면적(%)으로 표시됩니다. 고층 건물의 경우, 건축면적은 가장 넓은 층의 바닥면적을 택한다. 건폐율은 오픈 스페이스 확보의 기본 데이터로 사용되며 쾌적한 환경과 보건성 유지를 위한 공지확보에 주된 목적이 있습니다.
녹지지역은 20/100 이하, 주거지역은 70/100 이하, 상업지역은 90/100 이하로 정하는 것이 일반적입니다.
② 용적률(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조, 건축법 제56조)
건축물의 연면적의 대지면적에 대한 비율로서 건축연면적/대지면적(%)으로 표시되며 건축물의 수직적 제한을 다룬 것입니다. 같은 지역 내의 건축물 높이가 일정하게 되어 건축물의 미관, 조망, 일조 등을 유지하게 합니다.
건축주 입장에서는 해당 대지상에서 건축 가능한 면적이 용적률에 의하여 결정되므로 이해관계가 매우 클 수밖에 없습니다. 대지 내에 2동 이상의 건물이 있으면 이들 연면적의 합계로 산정하며 바닥면적의 합계로 산정하며 바닥면적의 합계에서 지하층과 지상의 주차장용 면적은 제외됩니다. 녹지지역 100% 이하, 주거지역 500% 이하, 산업지역 1,500% 이하로 정하는 것이 일반적입니다.
③ 대지의 분할제한(건축법 제57조, 건축법 시행령 제80조)
건축물이 있는 대지는 함부로 분할할 수 없도록 되어 있습니다. 분할로 인하여 기존 건축물이 각종 제한규정에 위반될 수 있기 때문입니다. 건폐율, 용적율, 높이 제한, 일조 등의 법령상 기준을 충족시키는 한도에서만 분할이 가능합니다. 또한 주거지역은 60㎡, 상업지역은 150㎡ 등 분할이 허용되는 최소대지면적의 제한이 있습니다.
④ 높이제한(건축법 제60조, 제61조)
1999년 5월 9일자 건축법 개정 이전에는 도로 너비에 따라 건축물의 높이가 제한되는 등 높이에 관한 규정의 해석이 매우 어려워서 민원발생이 많고 미관상 불균형이 심하였습니다. 건축법 개정으로 지방자치단체장의 조례로서 가로구역별(도로로 둘러싸인 1단의 구역)로 건축물의 최고높이를 정하도록 하였습니다. 다만 이러한 기준의 설정은 상당한 연구가 필요하기 때문에 최고높이가 정해질 때까지는 종전 규정(도로너비의 1.5배)을 적용하도록 하고 있습니다.
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