[건설전문변호사] 건축허가 행정절차
건축을 하기 위하여는 건축주가 행정관청에 대하여 일정한 절차를 밟아야 합니다. 건축관련 행정절차의 개요는 다음과 같습니다.
건축주와 건축사가 설계를 하여 건축허가 신청 → 건축허가(다중 이용 건축물인 경우에는 건축심의위원회의 심의) → 철거신고 및 착공신고 → 건물 완공 시에 감리보고서 제출 → (필요한 경우 임시사용승인) 사용승인 → 건축물대장 등재 → 등기부 등재
1. 건축허가신청(건축법 제11조, 건축법 시행령 제9조)
건축허가신청은 기본 설계도서를 첨부하여 대지 소유자가 하여야 하며, 다른 사람이 건축할 경우에는 대지소유자의 대지사용승낙서를 첨부하여야 합니다(건축법 시행규칙 제6조)
2. 건축허가(건축법 제11조, 건축법 시행령 제8조)
건축허가신청이 있으면 관계 공무원은 건축물의 용도・규모 등 도시 환경에 관한 사항과 건축물의 입지에 관한 사항을 검토한 후 허가서를 교부하게 됩니다.
건축허가는 건축법에 부합되도록 건축물을 선별한 대물적 행정행위로서 허가대상 건축물이 법령에 적합하면 허가하여야 하며, 건축허가를 받은 건축물은 이전이 가능하며 이전될 경우에는 허가에 관한 권한 및 효과도 인수인에게 이전됩니다.
건축허가의 종류로는 허가, 승인, 설계변경, 대수선, 용도변경, 가설건축물 허가 등이 있습니다. 건축허가의 유효기간은 최장 2년이며 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 허가를 취소합니다. 다만 정당한 사유가 인정되면 1년 범위 내에서 착공을 연장할 수 있습니다.
21층 이상, 연면적 10만㎡ 이상 등의 대형건축물에 대하여는 특별시장, 광역시장이 직접 허가하거나 도 단위에서는 시장, 군수, 구청장이 허가하되 도지사의 사전승인을 받아야 합니다.
3. 건축신고(건축법 제14조, 건축법 시행령 제11조)
바닥면적 합계가 85㎡ 이내의 증축・개축・재축, 국토의계획및이용에관한법률에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(다만 제2종 지구단위계획구역에서의 건축은 제외), 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만의 건축물의 대수선, 주요구조부의 해체가 없는 대수선, 소규모 건축물, 신고대상 용도변경, 신고대상 가설건축물 등에 해당하는 경우에는 건축신고로서 허가를 대신할 수 있습니다.
건축신고의 유효기간은 1년이며 건축신고일로부터 1년 이내에 착공하지 아니하면 신고의 효력은 취소됩니다.
4. 용도변경(건축법 제19조, 건축법 시행령 제14조)
모든 건축물은 각각의 용도가 정하여져 있으므로 이를 함부로 변경하여 사용할 수 없습니다. 변경사용하기 위하여는 용도변경신고를 하든지, 건축물대장상 기재 내용을 먼저 변경하여야 합니다.
허가를 간소화하기 위하여 건축물의 사용용도・구조・방화・피난 등 기준의 적용을 비슷하게 하는 건축물 등을 뽑아서 9개 시설군으로 대분류하고, 동일 시설군 내의 상호간을 변경하거나 강한 시설군에서 약한 시설군으로 변경, 당초용도로 원상복귀, 바닥면적의 합계가 100㎡ 미만의 변경, 동일건축물 안에서의 면적증감 없는 위치변경 등은 신고 없이 임의로 할 수 있으며, 약한 시설군에서 강한 시설군으로 용도변경하는 경우에만 용도변경 신고하도록 하고 있습니다.
5. 사용승인(건축법 제22조, 건축법 시행령 제17조)
사용승인이란, 건축물에 사람이 거주하기에 지장이 없는가의 여부를 검토하여 사용을 승인하는 것을 말합니다. 건축법상 1992년 이전에는 준공검사라는 용어를, 1996년 이전에는 사용검사라는 용어를 각 사용하였습니다.
하지만 준공검사란 일반적으로 건축공사의 법규적 문제뿐만 아니라 건축물의 품질 및 도급자와 건축주 간 계약사항까지도 확인하여 이에 맞게 건물이 시공되었음을 확인하는 검사를 뜻하므로 담당 공무원의 현장확인으로 이를 확인한다는 것이 불가능하여 이 용어는 부적합하였습니다. 건물의 품질은 건축주와 시공자 사이의 계약을 근거로 해결할 문제이므로 행정관청이 개입할 필요가 없기 때문입니다.
따라서 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축주가 건축공사를 완료한 후 사용하고자 할 때, 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(공사감리자를 지정한 경우만 해당)와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하면 허가권자는 신청건축물이 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지, 감리완료보고서・공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지에 대한 사용승인검사를 실시하여 검사에 합격하면 사용을 승인하게 됩니다.
다만 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있습니다.
사용승인을 신청할 때에는 책임소재를 명확히 하기 위하여 관계한 설계자・시공자・관계전문기술자・공사감리자의 공사완료 보고서와 서명이 있어야 하며, 사용승인에 합격하여 승인서를 교부받은 후에야 건축물을 사용할 수 있고, 영업허가와 건축대장 등재가 가능합니다. 사용승인이 되면 건축물에 부수되는 다른 법에 의한 설치공사도 준공검사를 필한 것으로 봅니다.
공용건축물의 경우는 사용승인을 받지 않고 사용주(발주관서)의 자체검사를 거쳐 사용이 가능하지만, 이 건축물의 사용결과는 승인부서인 시장 등에게 통보하도록 규정하고 있습니다.
건축공사 전체를 완공하여 사용승인을 받는 것이 원칙이지만 대규모 건축물 또는 동일 대지 안에 여러 동의 건축물이 장기간에 걸쳐 단계적으로 건축하는 경우 이 중 공사가 완료된 건축물의 부분에 대하여 임시사용을 위하여 임시사용승인 제도를 두고 있습니다(건축법 시행규칙 제17조).
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