[건설전문변호사] 일조권침해와 손해배상
1. 일조권의 의의
건물에서의 일조권 보호는 심리적, 시각적 효과와 더불어 쾌적하고 위생적인 환경유지를 위해 필요불가결합니다. 여기서 일조권이란 북측 건물의 거주자가 인접한 남측 토지상의 공간을 통하여 햇빛을 받고 있었는데, 남측 토지의 사용권자가 그 토지 위에 건물 기타 공작물을 설치함으로써 이를 방해받는 경우에 북측 거주자가 일정한 햇빛을 받기 위하여 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리입니다.
태양의 광선을 확보하는 권리 또는 이웃의 집이나 건물이 자기의 집을 가리지 못하도록 하여 햇볕을 받아 쬘 수 있는 권리라고 표현하기도 합니다.
2. 일조권의 법적 성격
일조 침해에 대한 피해자의 방해제거 및 방해예방청구권과 손해배상청구권을 법률적으로 어떻게 구성할 것인가에 대해 ① 물권설, ② 인격권설, ③ 환경권설, ④ 일조권설, ⑤ 불법행위설, ⑥ 생활이익향수권설 등이 있지만 대법원 기본적으로 물권적 청구권설의 입장에 있습니다.
대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결
“어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것이라 할 것이므로, 인접 대지에 건물을 신축함으로써 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 토지 등의 소유자는 소유권에 기하여 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다.”
3. 일조권보호를 위한 법률의 규정
현행법상 건축물의 일조권보호를 위한 종합적인 규정은 없습니다. 다만, 건축법 및 그 시행령에 신축건물의 높이를 규제하는 등의 규정을 둠으로써 일조권을 보호하고 있습니다.802)
건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ①전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
② 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다.
1. ｢택지개발촉진법｣ 제3조에 따른 택지개발예정지구인 경우
2. ｢주택법｣ 제16조에 따른 대지조성사업지구인 경우
3. ｢지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률｣ 제4조와 제9조에 따른 광역개발권역 및 개발촉진지구인 경우
4. ｢산업입지및개발에관한법률｣ 제6조부터 제8조까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우
5. ｢도시개발법｣ 제2조 제1항 제1호에 따른 도시개발구역인 경우
6. ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제4조에 따른 정비구역인 경우
7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
④ 2층 이하로서 높이가 8m 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는바에 따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.
건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ①전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조 제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
4. 일조권 침해를 이유로 손해배상청구를 할 수 있는 자(원고, 피해자)
가. 피해건물의 소유자 및 거주자
일조권, 조망권, 생활상의 불편으로 인한 위자료 청구는 침해받는 건물에 거주하고 있는 자라야 이를 청구할 수 있는 것이고, 거주하지 않는 소유자의 정신적 고통은 피해 건물의 교환가치 하락에 대한 보상으로 위자 된다고 보아야 합니다(서울지방법원 2001. 4. 26. 선고 99가합34203 판결). 다시 말해, 일조방해로 인하여 생활상의 불편을 겪어 정신적 고통을 받은 데에 대한 위자료 청구는 피해건물의 거주자에 한하여 인정됩니다.
나. 일조방해가 초래된 후 피해 건물의 소유권을 취득한 자
가해건물이 완공되어 일조방해가 초래된 후에 피해건물의 소유권을 새로이 취득한 자는 일조방해로 인한 재산적 손해 및 정신적 손해에 대한 배상을 구할 수 없습니다.
그와 같은 손해는 일조방해가 초래된 시점에 생긴 것이고, 새로 취득하는 사람은 그 취득가격에 일조가 방해되는 사정을 반영할 수 있었기 때문입니다.
그 후 새로운 소유자가 건물을 취득하면서 그 취득가격에 일조 방해로 인한 가치하락분이나 주거 환경의 악화를 반영하지 않았다 하더라도 이는 양자 사이의 하자담보책임 등의 문제가 될 수 있을 뿐입니다(서울고등법원 2000. 7. 7. 선고 99나52567, 52574 판결).804) 다만 새로운 소유자가 전 소유자로부터 이미 발생한 손해배상청구권을 양수하여 청구할 수는 있습니다.
다. 실질적인 처분권자
피해건물을 분양받아 대금을 완납하고 거주하고 있으나, 절차상의 문제로 소유권보존등기를 못하고 있는 경우와 같이 비록 법률상 소유권을 취득하지 못하였으나 실질적인 처분권자라고 볼 수 있는 경우에는 손해배상청구권이 있습니다(서울고등법원 2000. 11. 23. 선고 99나13555 판결).
그러나 단순히 건물을 매수한 후 대금을 지급하고도 아직 이전등기를 마치지 못하였을 뿐인 자는 법률상 소유권자에게 인정되는 손해배상청구권을 행사할 수 없습니다.
5. 일조권 침해를 이유로 한 손해배상청구의 상대방이 될 수 있는 자(피고, 가해자)
가. 가해건물의 소유자 및 공사시행자
가해건물의 소유자가 1차적인 책임주체가 됩니다. 그러나 가해건물이 다세대주택이나 아파트 등의 집합건물인 경우 구분소유자들은 건축주로부터 전유부분을 분양받았을 뿐 가해건물의 건축행위에는 전혀 관여한 바가 없으므로 수분양자들인 구분소유자들에게 손해배상책임을 묻기 어렵습니다.
가해건물의 소유자가 아닌 공사시행자(재개발조합이나 재건축조합, 주택조합 등)는 피고가 될 수 있습니다.
나. 가해건물의 수급인
가해건물의 수급인에 대하여 일조 침해를 이유로 손해배상청구를 할 수 있는지에 대하여는 학설상의 논란이 있지만, 피해건물의 소유자 및 거주자들이 가해 건물에 관하여 소외 조합으로부터 신축공사를 도급받은 건축회사를 상대로 한 손해배상청구를 한 사안에서, 법원은“아파트의 건축주가 아니라 시공사라고 하더라도 이 사건 아파트의 신축으로 인한 피해에 대하여 손해배상책임을 져야 한다.”고 판시하였습니다(서울고등법원 2003. 10. 29. 2002나22016 판결, 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결).
다. 피해건물의 시공자 및 분양자
공동주택을 분양받았으나 그 주택에 충분한 일조가 확보되지 않는 경우에 이를 분양받은 자가 분양회사를 상대로 일조 방해를 원인으로 한 손해배상청구를 할 수 있는지 여부에 대하여 서울고등법원 판결은 아파트를 분양한 건설회사에 대하여 불법행위를 원인으로 한 손해배상책임을 인정하였습니다(서울고등법원 2000. 7. 7. 선고 99나52567, 52574 판결).
그러나 그 상고심인 대법원은 “분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다.”고 원심판결을 파기환송하였습니다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결).
따라서 분양회사로부터 일정한 일조시간을 확보할 수 없는 아파트를 분양받은 경우에는 분양회사에 대하여 일정한 요건 아래 매도인으로서의 책임을 묻는 것은 별론으로 하고, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없으며, 피해건물의 시공자에 대하여도 책임을 인정하기는 어렵습니다.
라. 건축허가 등을 한 행정청이 속한 국가 또는 지방자치단체
건축허가 등 처분 자체의 위법이 인정되지 아니하는 경우에는 국가 또는 지방자치단체에 대하여는 손해배상청구를 할 수 없다는 견해가 일반적입니다.
하급심 판결이기는 하지만, 서울지방법원 판결은 “서울시 강남구를 피고로 삼아 강남구의 건축허가 담당공무원이 건축법에서 위임하고 있는 일조시간의 확보를 위한 규정을 마련하지 않은 채 제정되어 위법한 서울특별시조례를 만연히 적용한 과실로 가해 건물의 건축을 허가하였다는 이유로 불법행위에 해당한다는 원고 주장에 대하여, 서울시 조례가 건축법상의 위임규정에 위반된 것으로서 위법한 것이고 그와 같이 위법한 조례를 이 사건 건축허가의 근거로 삼았다고 하더라도 법률전문가가 아닌 피고 강남구의 담당공무원에게 처분의 근거가 되는 법규의 위법성 여부까지 정밀하게 검토한 후 적용하여야 할 의무가 있다고는 할 수 없으므로 건축허가를 함에 있어 위법한 내용의 조례를 적용하였다는 사실만으로 당연히 불법행위책임을 지울 수 없는 없다.”고 판단하였습니다(서울지방법원 1999. 12. 17. 선고 99가합23067 판결).
또한 서울고등법원 판결은 지역주민들이 건물 건축으로 인하여 일조 방해가 발생할 것을 예상할 수 있었음에도 행정지도를 게을리 하여 이를 방치하였음을 이유로 구리시를 상대로 손해배상을 청구한 사안에서, “건축허가권자는 건축허가신청을 심사한 결과 그 허가신청이 건축법, 도시계획법 등 관계 법규에서 정하는 제한에 배치되지 않아 법정요건에 합치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이를 허가하여야 하고, 공익상 필요가 없음에도 불구하고 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없는 것인바, 성원아파트의 건축행위가 일부 원고들에 대하여 불법행위가 된다고 하더라도 피고 구리시의 피고회사에 대한 성원아파트의 건축허가가 건축법 및 관계법령(건축법 시행령, 구리시 조례)에 따른 것이라면, 나아가 피고 구리시가 일부 원고들의 일조권 등이 침해받지 않도록 하는 조건을 부가하거나 행정지도를 할 법률상 아무런 근거가 없다”고 판단하여, 손해배상청구를 배척하였다(서울고등법원 2001. 10. 26. 선고 2001나33002 판결).
예외적으로 손해배상청구가 인정된 사례도 있습니다.
대법원은 가해 건물이 건축법 제53조 및 건축법 시행령 제86조 제1항에 따라 일반주거지역 안에서 높이 8m 이상의 건축물을 건축하는 경우에 해당되어 일조 등의 확보를 위하여 정북방향으로의 인접대지 경계선까지 건축물의 각 부분 높이의 1/2 이상 거리를 띄어야 하는데도, 서울시 관악구청장이 관계법령을 오해한 나머지 가해 건축물이 원고 소유주택과 건축법상의 이격거리를 확보하지 아니하였음에도 건축허가를 해준 잘못이 있음을 이유로 피고 서울시 관악구에 대한 손해배상청구를 인정하였습니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2004다24212 판결).
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