[건설전문변호사] 일조권 침해의 판단기준(수인한도론)
수인한도론이란 가해자와 피해자의 이익, 즉 가해자 측의 건물이 건축됨으로써 피해자가 받는 일조 등 생활이익의 침해와 가해자의 권리행사의 사회적 타당성을 비교, 형량하여 상린자 상호 간에 어느 정도 수인을 필요로 하며 그 한계를 넘는 경우에 피해자에게 손해배상청구원이나 방해제거 및 방해예방청구권 등의 구제책을 인정한다고 하는 이론으로 우리나의 판례가 취하고 있는 태도입니다.
이렇듯 일조권이 침해되거나 침해우려가 있는 때 어느 정도 수인하지 않으면 안 되는 범위가 있어 그 범위를 초과하는 때에 비로소 위법하게 됩니다.
그 수인한도는 피해의 종류와 정도, 가해행위의 태양, 방지조치의 난이도, 지역성, 기타 일체의 사정을 참작하여 구체적 사안에 따라 개별적으로 정하여 집니다.
일조분쟁의 수인한도를 파악함에 있어서는 우선 다음의 점을 유의하여 일조피해가 관연 어느 정도의 것인가가 확정되어야 합니다.
1. 일조피해의 정도
먼저 일조피해에 관하여는 일정한 기준일과 기준시간대가 문제되는데, 기준일은 피해가 극대화되는 동지를 기준으로 합니다. 기준시간대에 관하여 초기 일본 판례는 일출부터 일조를 동가치로 취급하였으나 후기 일본 판례는 일조 에너지양을 문제로 해서 오전 8시부터 오후 4시까지, 혹은 오전 9시부터 오후 3시까지의 일조피해를 중시하는 입장(실무상 전자가 더 많음)을 취하고 있고, 우리의 실무도 거의 같습니다.
2. 지역적 특성
가해 건물 및 피해 건물을 둘러싸고 있는 주변의 지역적 특성은 수인한도를 판단하는 매우 중요한 요소입니다. 무엇보다 해당 지역이 주거지역인지 아니면 상업지역이거나 공업지역인지가 수인한도에 중요한 영향을 미칩니다.
이때 법규상 지정되어 있는 것과 지역이 실태가 다르다면 실태를 기준으로 판단하여야 할 것이나, 피해건물 건축 당시에는 비록 인접 토지에 건물이 건축되어 있지 않았다 하더라도 인접토지가 개발 중인 사업용지여서 가까운 시일에 건물이 건축되리라고 예상할 수 있는 경우에는 수인한도 판단에 있어서도 나대지를 기준으로 할 수 없습니다(부산고등법원 1999. 4. 29. 선고 98나10656 판결).
지역성은 항구적으로 고정된 것이 아니라 시간이 지남에 따라 변할 수 있는 것이고, 따라서 수인한도도 함께 변할 수 있음을 유의하여야 합니다.
상업지역이나 공업지역에서도 현실로 일조이익을 향유하는 사람이 있으므로 지역적 특성에 따라 손해배상 청구를 억제해도 무방하다는 것은 타당하지 않다는 점을 들면서 손해배상청구의 인용 여부를 결정하는 데 지역적 특성이 과대평가되는 것은 바람직하지 않다는 견해도 있으나, 일조의 가치는 상업지역 또는 공업지역보다 주거지역에서 훨씬 큰 의미를 갖는 점을 감안하면, 피해 건물과 가해 건물이 각각 어느 용도지역에 위치하고 있는지는 피해 건물의 수인한도를 판단하는 데 많은 영향을 미칠 수밖에 없습니다.
대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결
일반상업지역은 도시계획법에 의하여 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 마련된 지역으로서 원칙적으로는 주거를 위한 지역이 아닌 점, 이 사건 당시 건축관계 법령의 규정에 의하면, 상업지역에서의 건축물의 경우 다른 대지상의 건축물을 위하여 보장되어야 할 일조시간에 관하여는 규정이 없고, 공동주택에 한하여 일조권 확보를 위한 건축물 사이의 이격거리에 관한 규제가 있었으나, 피고가 건축한 아파트는 위 건축 당시의 건축관계 법령이 정하는 용적률, 건폐율, 건축물 간의 이격거리 등 간접적으로 다른 인접 건축물의 일조권 등 확보에 도움을 줄 수 있는 각종 기준에 위반된 사실이 없는 점, 원고들이 이 사건 아파트들을 분양받은 시기는 위 피고의 사업계획승인 시점을 전후한 시점으로서 이 사건 각 주상복합아파트들의 부지가 일반상업지역으로서 고층건물의 건축이 예상되던 곳이었으므로 이 사건 원고들은 자신들의 이 사건 주상복합아파트를 분양받을 당시나 소유권이전등기를 경료할 당시 인접 대지에 들어서는 건축물로 인하여 일조권 등의 침해가 있을 것이라는 것을 어느 정도 예상한 것으로 보이는 점 등 제반 사정을 종합하면, 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건에 있어 피고의 아파트 건축으로 인하여 원고들에게 발생한 일조권 등의 침해는 수인한도 내에 있다고 보는 것이 타당하다.
3. 공법적 규제의 준수 여부
건축법령의 규정 중에는 일조확보를 직접적인 목적으로 하지 않지만 건축을 제한함으로써 사실상 일조확보에 도움을 주는 규정들도 있습니다.
예를 들어, 용적률, 건폐율에 관한 규정이나 이격거리, 건물높이 제한에 관한 규정들이 그것이며, 이들 규정을 위반하는 경우 수인한도를 초과하는 것으로 인정될 여지가 있습니다. 이와 관련하여 대법원은 “건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 동 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다”고 판시하였습니다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결).
4. 건물의 용도 및 피해건물 또는 토지의 용도
가해건물의 공공성이 크면 클수록 그로 인한 일조방해에 대하여 수인할 범위는 넓어지고 위법성의 범위도 줄어듭니다. 공공건물은 공공성이 크다고 할 수 있으나, 관공서 등 공공건물이 아니라 하더라도 공공성을 가질 수 있습니다.
한편, 피해건물의 용도가 창고, 공자, 사무소 등일 경우 일반주택에 비하여 일조를 필요로 하는 정도가 낮고, 같은 주택이라고 하더라도 거의 비워두는 독신자숙소 등은 일반 주택에 비하여 일조를 필요로 하는 정도가 낮다고 볼 수 있습니다.
또한 피해건물이 태양열 시스템을 사용하는 건물이거나 피해 토지에 작물을 경작하는 경우와 같이 일조가 피해 건물 또는 토지에 미치는 영향이 일반적인 경우보다 크다면 이는 수인한도에 영향을 미칠 수 있습니다.
5. 피해건물의 상태
피해건물이 건축법상 이격거리 규정에 어긋나게 남쪽 대지 경계선에 너무 가깝게 건축되었거나 피해건물의 지반이 너무 낮은 경우에는 이를 감안하여 수인한도를 정하여야 합니다. 이 경우 감정기술상 가능하다면 피해 건물이 건축법상 대지경계선으로부터 이격거리를 준수하여 건축된 상태를 가상하여 그 상태 하에서 가해 건물의 건축에 의한 일조 방해의 정도를 측정하여 수인한도 초과 여부를 판단하여야 하겠지만 그것이 어렵다면 현 상태 하에서의 일조 방해의 정도와 다른 요소를 참작하여 수인한도 초과 여부를 결정한 후 수인한도를 초과하였다고 판단되는 경우에는 다시 피해 건물의 건축법 위반을 손해배상액 산정에 있어서 참작할 수 있습니다.
피해건물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 각 구분소유 부분별로 수인한도를 판단하여야 합니다. 저층 부분이라 하더라도 일조 확보의 이익을 포기하였다고 볼 수는 없지만 고층 부분에 비하여 일조 확보가 충분하지 못하리라는 점을 예상할 수 있으므로 저층 부분의 소유자와 고층 부분의 소유자의 수인한도는 다를 수 있습니다.
6. 피해회피의 가능성
가해자 측 입장에서 일조 방해를 피하기 위한 경제적, 기술적인 배려가 가능한 경우에는 그 범위 내에서 피해자의 수인범위를 초과한다고 판단할 수 있습니다.
피해자 측의 회피가능은 피해 건물이 당해 지역의 특성에 적합하지 않은 경우에 고려될 수 있습니다. 예를 들면, 주위에 대부분 2층 건물이 있는 지역에서 피해건물만이 1층 건물이라면 피해건물을 2층으로 함으로써 피해를 회피할 가능성이 있는 사정을 고려할 수 있지만, 이 경우 피해건물이 3층이라면 피해를 회피할 수 있었을 것이라는 사정은 고려될 수 없습니다.
피해건물의 임차인은 건물임차를 그만둠으로써 일조방해의 결과를 회피할 수 있으므로 회피가능성이 소유자에 비하여 높습니다.
손해배상청구의 경우에는 임차인의 손해와 소유자의 손해의 내용이 일치하지 않으므로 회피가능성의 차이가 문제되지 않으나, 방해제거 및 예방청구의 경우에는 회피가능성이 큰 임차인으로서는 가해자 측이 입을 손해와의 형평상 인용될 가능성이 매우 낮습니다.
7. 건물의 선 ･후관계
1) 피해 건물이 먼저 건축된 경우
일조권침해가 문제되는 대부분의 사안은 피해 건물이 먼저 건축된 경우입니다.
피해자가 이웃 토지에 고층 건물이 신축될 예정임을 알고서도 피해건물을 매수하거나 임차한 경우 수인한도 판단에 있어서 피해자에게 불리하게 작용합니다.
대규모 아파트단지에 북쪽 토지 위에 아파트를 건축하거나 그 아파트를 매수하는 자의 입장에서는 남쪽에 건축가능한 아파트로 인하여 향후 일조방해가 있을 것을 예상할 수 있으므로 그러한 경우에는 당초 예상 가능한 범위 내의 건축인 경우에는 수인한도의 범위 내에 있다고 보아야 할 경우가 많습니다.
또한, 가해건물이 완성되지 않았더라도 골조가 완성되었거나 건축계획이 알려졌다면 피해건물의 취득자는 이를 예상하고 있었으므로 역시 수인한도 판단에서 불리한 입장에 서게 됩니다.
2) 가해 건물이 먼저 건축된 경우
실무상 가해 건물이 먼저 건축된 경우 일조 방해가 문제되는 사례는 찾아보기 어렵습니다. 피해 건물을 건축하는 사람은 가해 건물로 인해 일조 방행의 결과를 미리 예측할 수 있으므로 이를 회피할 수 있으므로 이를 회피할 수 있고 피해 건물을 새로이 매수하는 사람은 일조가 방해되는 상황을 매매가격에 이미 반영시켰을 것이기 때문입니다.
따라서 매수가격이나 임료가 저렴한 경우에는 이러한 사정이 분명히 나타난 것으로 인정될 수 있기 때문에 수인한도 판단 시 피해자에게 불리한 요소가 됩니다.
8. 건축제한의 합의가 있는 경우
가해 건물의 건축주와 피해 건물의 소유자 사이에 기해 건물을 일정한 층수 이상으로 건축하지 않기로 하거나 일정한 층수 이상으로 건축하려면 피해 건물 소유자의 동의를 받기로 사전에 합의가 있었던 경우에 기해 건물의 건축주가 그 합의에 반하여 피해 건물 소유자의 동의를 얻지 않고 일정한 층수 이상으로 건축을 하려한다면 이는 수인한도의 범위를 초과할 가능성이 큽니다.
한편, 이 경우에는 수인한도를 초과하는 데 따른 구제와는 별도로 계약상의 구속력에 의하여 피해 건물의 소유자는 합의에 반하는 가해 건물 건축 부분에 대하여 공사금지를 구할 수 있으며, 이는 물권설이나 인격권설 등과 관계없이 계약에 기하여 인정되나, 이 경우에는 합의 내용은 엄격하게 해석하여야 합니다.
당사자 사이의 위와 같은 합의는 없지만 피해 건물을 매도하는 자가 피해 건물의 남쪽 조망 및 일조가 우수함을 강조하고 매수인으로 하여금 남쪽 토지에 당분간 건물이 건축될 예정이 없다는 신뢰를 갖게 하여 건물을 매도한 후 스스로 그 남쪽에 다시 가해 건물을 신축한 사건에서 가해건물의 건축주(피해 건물의 매도인)는 피해 건물의 조망 또는 일조를 방해하지 않을 신의칙상 의무가 있다는 이유를 들어 미완성 부분의 공사금지를 인용한 일본의 재판례가 있습니다(仙台地方裁判所 平西 7(1995). 8. 24. 결정).
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