[건설전문변호사] 건축하자로 인한 손해배상
1. 건축물 하자의 의의
가. 하자담보책임 일반
수급인의 하자담보책임이 인정되기 위해서는 ① 일의 완성에 하자가 있어야 하고, ② 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 혹은 도급인의 지시에 기인한 것이 아니어야 하며, ③ 수급인의 귀책사유를 요하지 아니하되, ④ 당사자 사이의 면책특약이 없어야 합니다.
나. 건축물 하자의 개념
하자담보책임에 관해서 규정하고 있는 민법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 건축법에는 하자의 정의에 대해서는 언급이 없다. 다만, 주택법 시행령 [별표 6]에서 하자의 범위를 “공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것”이라고 정의하고 있을 뿐입니다.
통상 도급계약상 목적물의 하자란 목적물 자체에 흠결이 있는 것을 말하고, 목적물 자체에 흠결이 있다고 함은 물건의 상태가 통상 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 것을 의미합니다.
물건이 갖추어야 할 상태를 기준을 어디에 두느냐에 따라 주관적 하자와 객관적 하자로 나눌 수 있습니다. 주관적 하자는 목적물이 갖추어야 할 상태가 당사자가 명시적 혹은 묵시적으로 합의한 성상을 가지고 있지 못한 경우, 즉 목적물의 성상이 계약의 내용과 다른 경우를 말합니다. 반면 객관적 하자란 목적물이 갖추어야 할 상태가 그런 종류의 물건이면 일반거래관념상 보통 가지고 있다고 기대되는 성상을 가지고 있지 못한 경우를 의미합니다. 통상 하자의 개념은 객관적 하자와 주관적 하자를 모두 포함하는 것으로 이해됩니다.
이에 대하여 대법원은 “건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 조직･기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다.”고 판시하였습니다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2005다56193, 56209 판결).
다. 건축물 하자의 분류
1) 형태에 따른 분류
① 건물의 균열･누수･바닥의 들뜸･문짝 등의 비틀림･바닥침하, 난방설비의 기능 마비 등의 ‘물리적 하자’
② 건폐율･용적률 등에 관한 건축관련 법령을 위반한 결과 건물의 철거･이전･개축 등이 불가피한 경우인 ‘법률적 하자’
③ 일조･조망･통풍 등의 환경적 요인으로 사용상 불편이 발생한 경우인 ‘환경적 하자’
④ 당사자사이에 건축물의 사양, 환경적 조건 등에 관하여 특약을 하였다가 이를 지키지 못한 경우인 ‘특약위반의 하자’
2) 원인상 분류
① 설계과정에서 발생하는 설계상의 하자
② 건축시공과정에서 발생하는 시공상 하자
③ 감리자의 감리과정에서 발생하는 감리상의 하자
④ 건축물을 인도받은 후 도급인 등이 사용하는 과정에서 후발적으로 발생하는 사용상 하자
3) 구조상의 하자
① 건축물로서의 근원적인 구조상 안전성을 결여한 하자인 ‘구조상 하자’
② 단음이나 차음성능 부족, 내외벽의 구조적 문제가 없는 균열, 창호의 뒤틀림, 누수 등 건물의 사용기능상문제가 되는 ‘비구조적 하자’
4) 공동주택의 하자유형 분류(아파트 등의 공동주택에 흔히 나타나는 하자를 건축 준공 및 부위에 따른 분류)
① 기초지반 침하, 슬라브 처짐, 균열(수평 및 수직부책), 구조체의 탈락 및 파손과 같은 ‘구조결함’
② 배수불량, 배관누수, 배관스케일 및 녹물, 승강기 고장, 부품작동 불량(수도꼭지, 샤워기, 계량기) 등의 ‘설비결함’
③ 결로(곰팡이, 얼룩), 벽체 및 천장의 누수, 방수(옥상, 욕실) 등과 같은 ‘환경결함’
④ 도장변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 얼룩과 들뜸, 타일부착 불량, 창호작동 불량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 부착기구의 작동불량 및 파손(싱크대, 욕조, 세면기, 부착기구 등)과 같은 ‘내외장결함’
⑤ 기타 놀이시설 파손, 조경시설 부식과 파손, 보도 및 도로 불량, 옹벽 및 담장의 균열과 파손 등의 하자
2. 하자의 판정기준
건축물의 하자는 많은 원인에 의하여 발생하기 때문에 구체적으로 무엇을 기준으로 하자를 판정할 것인가는 매우 어려운 문제입니다. 하자개념별로 객관적인 하자의 경우에는 건축물이 통상 갖추어야 할 성능, 품질 등이 기준이 될 것이고, 주관적인 하자인 경우에는 당사자의 약정(보증)이 그 기준이 될 것이므로 결국 양자를 모두 고려하여 판단하여야 합니다.
일반적으로 제시되고 있는 판정기준을 살펴보면 다음과 같습니다.
가. 계약내용(설계도서, 계약상 약정 위반)에 따른 기준
1) 당사자가 명시적 혹은 묵시적으로 약정(보증)한 일정한 품질과 성능을 구비하지 못한 경우는 그 자체만으로 하자가 됩니다. 약정내용은 체결된 공사도급계약서 및 첨부된 설계도, 시방서, 표준명세서, 특기명세서, 현장설명서 등을 통하여 확인할 수 있으므로 이러한 설계도서에 부합되는지 여부가 우선적인 하자의 판단 기준으로 작용합니다.
그러나 설계도서와 불일치한다고 하여 무조건 하자라고 단정할 수는 없으며 불일치의 내용, 정도, 계약의 목적 등에 비추어 신중하게 판단하여야 합니다.
설계도서와 다른 공사가 행하여졌더라도 그것이 매우 경미하여 공사목적물의 가치나 기능, 미관 등에 영향을 주지 않고 특히 도급인이 요구한 사항에도 반하는 점이 없는 경우에는 하자라고 볼 수 없거나, 엄밀히 말해 하자라고 하더라도 하자담보책임을 묻는 것이 적절하지 않은 경우도 있습니다.
계약상 제품을 특정하여 시공하기로 한 경우에는 그 제품을 구할 수 없는 사정이 없는 한 그 제품으로 시공하지 않았다면 하자에 해당합니다.
대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결
甲회사의 승강기를 설치하기로 약정했으나 수급인이 이를 위반하여 乙회사의 승강기를 설치하였고 그 후 乙회사가 도산한 경우, 다른 개인업체가 乙회사의 승강기 부품을 확보하고 있고 또한 약 2년간의 운행기간 동안 그 승강기가 큰 고장을 일으키지 아니하였다 할지라도, 그 승강기의 내구연한에 이르기까지 그 유지･보수에 필요한 부품이 제대로 공급되리라는 보장이 없게 되었다고 봄이 상당하고, 이는 수급인이 도급인과의 특약을 무시하고 가격이 저렴한 타사 제작의 승강기를 설치한 탓에 생긴 하자로서 승객의 안전과 직결되는 승강기의 설치에 있어서 그와 같은 하자가 중요하지 않다고 단정지을 수는 없다는 이유로, 승강기 교체시공비용에 관한 도급인의 항변을 배척한 원심판결을 파기한 사례.
수급인이 설계도면의 기재대로 시공한 경우, 이는 도급인의 지시에 따른 것과 같아서 수급인이 그 설계도면이 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 것이 아닌 이상 그로 인하여 목적물에 하자가 생겼다 하더라도 수급인에게 하자담보책임을 지울 수는 없습니다(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결).
다만, 설계도면의 하자가 수급인의 건설기술자로서의 경험에 비추어 쉽게 알 수 있는 경우에는 설계도면의 기재대로 시공하였다고 하더라도 수급인은 책임을 면할 수 없습니다.
또한 주택신축 공사의 수급인이 현장위치에 따라 또는 도면에 맞추어 시공하되 건축주와 항상 상의하여 시공하기로 약정하였으나 전기선 설계도에 전등선과 전열선을 구분하여 별도의 선으로 설치하도록 되어 있음에도 그와 달리 전등선과 전열선을 별도로 하지 않고 하나의 선으로 설치한 경우, 그 공사계약 체결 이후 도급인과 수급인이 설계도에도 불구하고 전등선과 전열선을 하나의 선으로 설치하기로 합의하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이는 하자에 해당합니다(대법원 1996. 9. 20. 선고 96다4442 판결).
2) 건설회사가 분양하는 아파트의 경우에는 모델하우스를 전시하여 입주희망자로 하여금 이를 살펴본 후 구입의 의사를 결정하도록 하기 때문에 이 경우는 모델하우스에 전시된 자재의 성능이나 품질 등을 갖추어야 합니다.
다만, 설계도서와 모델하우스의 내용이 다른 경우에는 분양계약상 당사자의 지위에 비추어 수분양자에게 보다 유리한 시공내용이 분양계약의 내용이라고 보아야 합니다.
나. 거래관념 또는 사회통념
용도를 정하는 기준은 당사자 사이의 계약내용에 나타난 사정을 종합하여 객관적으로 판단하여야 한다. 당사자가 아무런 약정을 하지 않은 경우에는 건축물이 사회통념상 최소한 기대되고 있는 품질, 성능을 구비하고 있는지 여부, 공사대금 상당의 공사인가도 하나의 판단의 기준이 됩니다.
다만, 공사대금은 도급인의 기대와 수급인의 보증의 정도로 알 수 있는 기초가 되기는 하지만, 공사대금에 상관없이 사회통념으로서 누구든지 기대할 수 있는 내용의 공사는 도급인도 기대하고 있다고 볼 수 있으며 수급인도 그것을 보증하고 있다고 보아야 하므로, 사회통념에 비추어 건물로서 객관적으로 보통 갖고 있어야 할 품질과 기능의 최저한도를 지키지 못하는 공사, 즉, 누수, 균열, 배수불량, 침하 등 이른바 절대적 하자는 당사자의 약정이나 공사대금의 액수와 관계없이 언제나 하자로 보아야 합니다.
통상의 용도에 적합한 성상을 갖추었는가를 판단함에 있어서는 관련 건축규정이 참고가 됩니다. 건축법, 동법 시행령, 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙, 건축물의 구조내력에 관한 기준 등 건축 관련 법령에서 정한 기준에 부적합한 건축물은 특별한 사정이 없는 한 하자가 인정될 수 있습니다. 별도의 약정이 없는 한 도급인은 이러한 법령상의 최저기준의 공사를 기대하고 수급인도 이를 보증하고 있다고 보아야 하기 때문입니다.
다만, 이러한 법령에서 제시된 기준은 일반적으로 승인된 기술적 규칙으로서 건축의 안전성을 담보하기 위한 최저기준을 의미하는 것이므로 건축관련 법령에 위반되는 점이 없다고 하여 언제나 담보책임을 면하게 되는 것은 아닙니다.
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