[건설전문변호사] 공사대금과 기성고
1. 기성고의 의의
가. 의 의
공사대금의 지급방법 중 공사의 진척 정도(기성고)에 따라 대금을 지급하기로 한 경우와 공사도급계약이 중도에 해제, 해지되어 그때까지 이루어진 공사부분에 대한 공사대금을 지급하는 경우에 당해 공사의 전체 과정 중 어느 정도의 완성도를 가지고 있는지 여부가 수급인의 공사대금 채권을 산정하는 중요한 기준이 되는데, 기성고란 이미 완성된 부분에 소요된 공사비를 말합니다.
나. 확정시점
공사기간이 길고 물가상승이 지속적으로 일어난 경우 어느 시점의 가격을 기준으로 기성고를 산정하여야 할지가 문제됩니다.
보통 기성고 확정의 시점은 분할지급을 약정한 경우에는 약정된 공사대금 지급일이고, 공사도급계약이 중도에 해제, 해지된 경우에는 해제, 해지된 날입니다. 즉 이미 완성한 부분의 공사비를 실제 들어간 비용으로 계산하는 것이 아니라 산정 당시의 상승한 물가를 기준으로 공사비를 계산하고, 앞으로 공사해야 할 부분도 장래에 들어갈 비용으로 계산하는 것이 아니라 산정 당시를 기준으로 한 공사대금으로 산정하여야 합니다.
2. 기성고 산정 방식
가. 원 칙
계약자유의 원칙상 당사자 사이에 기성고 산정에 관한 특약이 있으면 그 특약이 사회질서에 반하는 등으로 무효가 아닌 한 그에 따라 지급하면 됩니다.
그러나 특별한 약정 없이 기성고 비율에 따라 공사대금을 지급하기로 한 경우에는, 도급인이 지급하여야 할 공사대금은 약정된 도급금액을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정하여야 합니다.
기성고 공사대금＝
약정된 총공사비⨯[(기시공부분에 소요된 공사비)⧸(기시공 부분에 소요된 공사비＋미시공 부분에 소요될 공사비)]
기성고 비율은 우선 약정된공사의 내역과 그중 이미 완성된 부분의 공사 내용과 아직 완성되지 아니한 공사 내용을 확정한 뒤, 공사대금 지급의무가 발생한 시점을 기준으로 이미 완성된 부분에 관한 공사비와 미완성된 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 평가하여 그 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율을 산정하여 확정하여야 합니다(대법원 1996. 1. 23. 선고 94다31631, 31648 판결).
나. 도급계약이 중도해지된 경우
공사도급계약에 있어서 수급인이 공사를 완성하지 못한 상태에서 도급인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이득이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효된다고 볼 것이므로 이 경우 수급인은 해제한 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 인도받은 건물에 대한 보수를 지급하여야 할 의무가 있으며 그 보수의 액수는 다른 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고 비율에 의한 금액이라 할 것이고 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요될 공사비에다가 미시공 부분을 완성하는데 소요될 공사비를 합친 전체공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율이 됩니다(대법원 1989. 12. 26. 선고 88다카32470, 32487 판결).
이렇듯 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 기성 부분과 미시공 부분에 실제로 소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 기성고 비율을 약정 공사비에 적용하여 그 공사비를 산정하여야 하고, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다가 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 공사비가 차지하는 비율이라고 할 것이고, 만약 공사도급계약에서 설계 및 사양의 변경이 있는 때에는 그 설계 및 사양의 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하고, 그 변경된 설계 및 사양에 따라 공사가 진행되다가 중단되었다면 설계 및 사양의 변경에 따라 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용하는 방법으로 기성고에 따른 공사비를 산정하여야 합니다(대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결).
다. 비율이 잘못 산정된 경우
판례는, 정액 도급계약이 수급인의 채무불이행을 이유로 중도 해제되었으나 해제 당시 공사가 상당 정도 진척되어 이를 원상회복하는 것이 중대한 사회･경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되어 도급인이 기성고 비율에 따른 공사비를 지급하여야 하는 사안에서, 약정 공사대금에서 기시공 부분에 대한 객관적 공사비용을 공제하는 방법으로 미시공 부분의 공사비를 산정하여 기성고 비율을 정하는 것은 부당하게 미시공 공사비가 다액으로 되어 수급인에게 불리한 결과를 초래하게 된다는 이유로, 그와 같은 방법으로 기성고 비율을 산정한 원심판결을 파기한 사례가 있습니다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다21393, 21409 판결).
공사도급계약의 중도 해제로 도급인이 기성고 비율에 따른 공사비를 정산하여야 하는 사안에서,
그 기성고 비율의 산정방법에 잘못이 있다는 이유로 원심판결을 파기한 사례
- 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다21393, 21409 판결
원심판결 이유에 의하면, 원심은 건축공사 도급계약이 수급인의 채무불이행을 이유로 해제된 경우에 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하는 것이 중대한 사회･경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 것으로 보이는 경우에는 도급계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고 수급인은 해제한 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 특별한 사정이 없는 한 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급하여야 하는 권리의무관계가 성립한다고 할 것이고, 이 경우 도급인이 지급하여야 할 미완성 건물에 대한 보수는 다른 약정이 없는 한 당사자 사이에 약정된 총공사비에 중단될 당시의 기성고 비율을 적용한 금액이고 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니며, 또한 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 것으로 객관적으로 산출된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율이 된다 할 것이고, 수급인은 위와 같은 방법으로 산정된 공사비만을 청구할 수 있을 뿐 실제로 지출한 비용의 지급을 청구할 수는 없다고 설시한 다음, 이 사건 공사계약해제 당시 이미 완성된 부분에 소요된 객관적인 공사비용은 금 85,883,000원인 사실이 인정되므로 특별한 사정이 없는 한 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비는 위 약정 총 공사비 금 362,000,000원 에서 위 기시공 공사비 금 85,883,000원을 공제한 금액이라고 할 것이고, 따라서 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비는 금 276,117,000원(금 362,000,000원－금 85,883,000원)이며, 위와 같은 방식에 따라 산정된 기성고 비율은 23.7% {85,883,000원/(85,883,000원＋276,117,000원), 소수 둘째 자리 이하는 버림 }가 됨은 계산상 명백하다고 판단하였다.
그러나 정액 도급계약에 있어서는 통상 수급인이 추산한 실공사비에 적당한 이윤을 더하여 공사대금이 정하여진다는 점에 비추어 보면, 약정 공사대금에서 기시공 부분에 대한 객관적 공사비용을 공제하는 방법으로 미시공 부분의 공사비를 산정하여 기성고 비율을 정하는 것은 부당하게 미시공 공사비가 다액으로 되어 수급인에게 불리한 결과를 초래하게 될 것이므로, 원심판결에는 미시공 공사비 및 기성고 비율의 산정에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
따라서 기성고 비율이 잘못 산정되어 과기성되었다면 이를 취소하고 다시 산정하여 지급하여야 합니다.
라. 공사대금의 변경이 있는 경우
수급인이 공사를 완공하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 기성 부분과 미시공 부분에 실제로 소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 기성고 비율을 약정 공사비에 적용하여 그 공사비를 산정하여야 하고, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다가 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 공사비가 차지하는 비율이라고 할 것이고, 만약 공사도급계약에서 설계 및 사양의 변경이 있는 때에는 그 설계 및 사양의 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하고, 그 변경된 설계 및 사양에 따라 공사가 진행되다가 중단되었다면 설계 및 사양의 변경에 따라 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용하는 방법으로 기성고에 따른 공사비를 산정하여야 합니다(대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결).
판례가 말하는 특약의 존재가 실제로 문제해결의 가장 큰 실마리라고 볼 수 있는데, 계약의 전체적인 취지로 보아 특히 시공자가 원래의 계약범위에 있다고 보아 선의로 공사대금의 추가 없이 설계변경 및 추가공사를 한 것으로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 설계 및 사양의 변경이 있는 때에는 그 설계 및 사양의 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 약정하였다고 보는 것이 당사자의 의사에 합치되는 해석입니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/207
공사대금과 기성고에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
