오피스텔, 상가 수분양자의 집합건물 하자소송
1. 적용 법조
오피스텔은 건축법 시행령에 따르면 일반업무시설에 해당하며 오피스텔의 건축을 위해서는 주택법이 아니라 건축법에 따라 허가를 받아야 합니다.
오피스텔은 원래 주거용이 아니며, 오피스텔에서는 업무를 주로 하며 일부 구획에서 숙식을 할 수 있을 뿐이지만 현실에서는 오피스텔을 주거로 사용하는 경우가 많으며, 오피스텔 전체를 주거전용으로 사용하는 경우도 많습니다.
따라서 오피스텔 수분양자는, 오피스텔을 주거로 이용하더라도 업무시설이기 때문에 공동주택관리법이 아닌 집합건물법에 따른 하자소송을 진행하여야 합니다.
2. 오피스텔, 상가 등 공동주택 이외의 집합건물 하자소송
아파트 등 공동주택은 구분소유를 전제로 하므로 당연히 집합건물에 해당하지만, 집합건물은 공동주택뿐 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등의 용도로도 사용되므로 오피스텔과 상가처럼 공동주택이 아닌 경우도 많이 있습니다.
오피스텔이나 상가에 관한 하자는 공동주택 관련 법령이 적용되지 않습니다.
3. 시행자(분양자)를 상대로 한 청구
수분양자는 시행자(분양자)를 상대로 하자소송을 할 수 있습니다. 집합건물법 제9조에 의하여 민법이 준용되므로 그 법적 성질은 하자담보책임이며, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 것이 보통입니다.
4. 시공사(수급인)를 상대로 한 청구
수분양자와 시공사(수급인) 사이에는 직접적인 계약관계가 없는 경우가 대부분이므로, 특별한 사정이 없는 한, 계약상 책임은 성립할 수 없습니다.
다만 집합건물법에서는 시행자가 지급불능상태에 빠지면, 수분양자는 시공사(수급인)를 상대로 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
집합건물법 제9조(담보책임)
① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1. 「건축법」 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.
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