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계정을 잊어버리셨나요?

by 정동근 변호사 May 01. 2022

[건설전문변호사] 집합건물(공동주택)의 하자

분양된 집합건물의 하자는 일반건축물의 하자문제와 다음과 같은 차이점이 있습니다.

① 집합건물상 발생하는 하자는 그 발생원인과 형태가 다양하고 범위가 광범위하여 하자의 원인과 손해 판단이 기술적으로 어렵습니다.

② 구분소유자가 다수이므로 통일적 처리가 어렵고 단체법적인 구성과 접근이 필요합니다.

③ 국민의 60% 이상이 공종주택에 거주하고 있는 것이 현실이므로 사회적 보호필요성이 큽니다.

1. 집합건물과 공동주택의 개념

집합건물은 건물구조상 일부분이 벽, 문, 계층에 의하여 다른 부분과 차단되어 구조상 및 이용상 독립성을 갖는 건물을 말합니다. 이러한 건물 중 독립부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라고 하며 집합건물은 이와 같이 건물의 구분소유 여부를 기준으로 한 개념입니다.

공동주택은 건축법상 용도에 따른 개념으로서(건축법 제2조 제2항 제2호), ① 아파트(주택 부분이 5개 층 이상), ② 연립주택(주택의 연면적이 660㎡ 초과하고 주택 부분이 4개 층 이하), ③ 다세대주택(주택의 연면적이 660㎡ 이하이고 주택 부분이 4개층 이하), ④ 기숙사 등으로 구분됩니다.

아파트 등 공동주택은 구분소유를 전제로 하므로 당연히 집합건물에 해당하지만, 집합건물은 공동주택뿐 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등의 용도로도 사용되므로 오피스텔과 상가처럼 공동주택이 아닌 경우도 많이 있습니다.

2. 집합건물의 하자에 대한 판단기준

1) 건물의 명세에 대하여 특별한 약정이 있는 경우

집합건물의 분양계약 당시 건물의 사양에 관하여 특별한 표시가 있었다면 이것이 기준이 됩니다. 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택(모델하우스) 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 경우에는 이러한 표시내용이 기준이 됩니다.

대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결

선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설(이하 아파트 및 그 부대시설을 포괄하여 ‘아파트’라고만 한다)의 외형·재질·구조 및 실내장식 등(이하 위 사항들을 포괄하여 ‘외형·재질 등’이라고만 한다)에 대하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있으나,

분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건,

즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로,

분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

2) 건물의 명세에 대하여 특별한 약정이 없는 경우

분양계약시 건물의 명세에 대하여 특별한 약정이 없는 경우에 이전부터 사업승인도면이 기준이라는 입장과 준공도면이 기준이라는 입장이 대립하고 있습니다.

계약법 이론에 충실하면 계약 당시 상황이 기준이 되어야 하므로 당시에 나와 있던 설계도면인 사업승인도면이나 착공도면이 기준이 되어야 합니다. 특히 선분양・후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인하기 어렵고, 오직 분양자가 사업승인을 받으면서 제출한 사업승인도면이나 착공신고를 하면서 제출한 착공도면에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하게 됩니다.

하지만 이러한 상업승인도면은 대외적으로 공시되는 것이 아니고, 실제 건축과정에서는 설계변경이 빈번하게 이루어지고, 사업주체는 이를 고나련 법령에 따라 계획변경승인을 받아 최종적으로 준공도면을 기준으로 시공을 하게 됩니다. 따라서 사업승인도면을 기준으로 한다는 것은 공사실정에 맞지 않아서 문제가 많았습니다.

대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결

사업승인도면은

사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점,

실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점,

이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점,

이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점,

아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면,

사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

최근 서울중앙지방법원은 시공사가 임의로 합의된 시공 항목들을 누락·축소·변경하는 등 하향시공을 한 사례에서 “대법원 판례에 따라 준공 당시 도면을 하자 판단 기준으로 삼는 분양계약과 달리, 도급계약에서는 하자 판단을 착공도면 기준으로 하고, 그에 따라 손해배상 범위를 산정해야 한다.”면서 임의로 시공항목을 하향시공한 시공사에게 손해배상책임이 있다고 판시하였습니다(서울중앙지방법원 2016가합535109).

3) 선시공・후분양방식으로 분양되는 경우

선시공・후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양・후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우엔는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형・재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물이 됩니다.

따라서 분양광고의 내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형・재질 등에 관한 사항은 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵습니다.