[건설전문변호사] 건물・건축하자와 민법상 책임
민법에서는 매매 계약에 있어 매도인의 하자담보책임과 도급 계약에 있어 수급인의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있습니다.
매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 매도인은 손해배상책임, 완전한 물건을 제공하여야 할 하자보수책임이 있고, 매수인은 계약 해제를 요구할 수 있습니다. 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 매수인은 일정한 요건 하에 계약에 해제하고 손해배상을 청구할 수 있고, 경우에 따라서는 흠이 없는 완전물의 제공을 청구할 수 있습니다.
1. 민법의 규정
우리나라 민법은 도급 계약에 있어 수급인의 도급인에 대한 하자 담보 책임에 관한 규정을 두고 있습니다. 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우 도급인의 하자 보수 청구권, 손해 배상 청구권 및 완성된 목적물의 하자로 인한 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약 해제권을 인정하고 있습니다.
민법상 수급인의 하자담보책임에 대해서는 아래 표에서 보듯이 건물 기타 공작물에 대해서는 특별한 규정을 두고 있습니다.
첫째, 건물 기타 토지 공작물에 대해서는 도급인의 계약 해제권을 인정하지 않고 있습니다.
둘째, 일반적인 하자 담보 책임 기간은 1년이지만 토지, 건물, 기타 공작물에 대해서는 5년의 하자 담보 책임을 규정하고 있으며, 목적물이 석조, 석화조, 연화조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 규정하고 있습니다.
2. 적용범위
건설도급계약상 수급인의 하자담보책임에 관하여는 민법 이외에도 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다), 주택법, 공동주택관리법, 건설산업기본법 등에도 건설공사 수급인의 하자담보책임에 관한 규정을 두고 있고, 이러한 법령은 민법과의 관계에서 특별법으로서의 지위를 가지는 것으로 해석되므로 각 개별법상의 하자담보책임에 관한 규정이 우선하며, 민법은 특별법령이 규정하지 아니한 경우에 기본적인 보충규정으로 기능합니다.
3. 분양형태별 적용 민법
주택 사업자가 직접 시공을 하는 자체시공･분양 방식인 경우에는 도급 계약이 존재하지 아니하고 분양 계약(특정물 매매계약)만이 존재하므로 매도인의 하자 담보 책임에 관한 규정은 적용되지만 수급인의 하자 담보 책임에 관한 규정은 적용되지 않습니다.
다만 주택 사업자가 시공을 하지 않고 분양만 하는 도급시공･분양 방식인 경우에는 도급계약과 분양 계약(특정물 매매 계약)이 모두 존재하므로 매도인의 하자 담보책임과 수급인의 하자 담보 책임 규정이 모두 적용됩니다.
물론 매도인의 하자 담보책임은 주택 사업자의 입주인에 대한 담보 책임이지만, 수급인의 하자 담보 책임은 시공자(수급인)의 주택 사업자에 대한 책임이지 입주민에 대한 책임은 아닙니다.
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