[건설전문변호사] 일조권에 기한 공사금지가처분
Ⅰ. 피보전권리
일조권의 침해를 원인으로 하는 공사금지가처분의 피보전권리에 관하여는 물권적 청구권설, 인격권설, 불법행위설, 환경권설, 상린관계설 등의 견해가 대립하고 있습니다.
이에 관하여 대법원은, 환경권은 명문의 법률규정이나 관계법령의 규정 취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사 방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야만 인정되는 것이므로 사법상의 권리로서의 환경권을 인정하는 명문의 규정이 없는 이상 원칙적으로 환경권에 기하여 직접 방해배제청구권을 인정할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결).
대법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있으므로, 인접 대지에 건물을 신축함으로써 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 토지 등의 소유자는 소유권에 기하여 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다”고 하여(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다47528 판결), 소유권에 기한 방해배제･예방청구권을 피보전권리로 보고 있습니다.
Ⅱ. 일조권 침해에 기한 공사금지가처분
건물의 신축으로 인하여 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하는 조함이익이 차단되어 불이익을 받는 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인의 한도를 넘어야 한다. 이때 건축법 등 관계법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제는 최소한도의 기준이므로 건물이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인의 한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있습니다(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결).
일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부와 관련하여서는, 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다(2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결).
그 중 가장 중요한 것은 피해(일조방해)의 정도입니다. 현재 다수의 실무는 서울고등법원 1996. 3. 29. 선고 94나11806 판결에서 제시한 기준, 즉 동짓날 기준으로 09:00부터 15:00까지 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 않고 동시에 08:00부터 16:00까지 8시간 중 총 일조시간이 4시간 이상 확보되지 않는 경우에 일조방해의 정도가 수인한도를 초과하는 것으로 판단하며, 대법원도 위 기준에 따라 고층 아파트의 건축으로 인접 주택에 동지를 기준으로 08:00부터 16:00 사이의 일조시간이 2분 내지 150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우 그 정도가 수인한도를 넘었다고 하여 불법행위에 기한 손해배상책임을 인정한 원심 판결을 수긍하였습니다(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결).
Ⅲ. 일조권에 기한 공사금지가처분을 인용한 구체적 사례
1. 서울중앙지방법원 2003. 2. 5.자 2002카합1854 결정
채무자들이 채권자들 소유 건물 남쪽에서 3 내지 6층 규모의 건물 4동을 철거하고 지상 15층의 구상복합건물 1동을 신축함으로써 채권자들의 일조권, 조망권 등의 침해를 주장한 사안에서, 채권자들 소유 토지의 용도는 일반주거지역이고, 채무자들의 토지는 일반주거지역에서 여러 차례 변경을 거쳐 중심미관지구로 지정되었는데, 그럼에도 불구하고 채무자들 건물 주변 지역은 저층의 주택건물들이 들어서 있고, 채무자들의 건물도 대부분 주거용으로 분양된 점, 채권자들의 건물은 채무자들의 건물과 14.79m 떨어져 있으며, 채무자들의 건물 방향으로 창을 낸 점, 채권자들의 일조권침해분석자료에 의하면 채권자들의 건물은 채무자들의 건물 완성시 동짓날 기준으로 연속일조시간이 2분 내지 28분으로 감소한 점(다만, 채무자들의 일조영향 평가자료에 의하면 연속일조시간이 24분 내지 54분, 총 일조시간이 1시간 24분 내지 2시간 33분으로 감소함), 채권자들의 정남향 방향 시야가 대부분 가려져 공간적 압박감이 가중되고, 조망 및 사생활 침해도 상당할 것으로 보이는 점 등에 비추어, 채무자들의 건물이 주거지역에 있지 아니함에도 불구하고, 채권자들에게 연속 2시간의 일조를 확보할 수 있는 범위를 넘어서는 공사금지 명하였습니다.
2. 서울중앙지방법원 2006. 9. 20.자 2006카합421 결정
채무자들이 채권자 소유의 빌라 동남쪽에 지상 2층의 기존 건물을 철거하고 지상 6층의 근린생활시설을 건축하려고 하는 사안에서, 위 건물이 완성된다면 동짓날 기준으로 08:00부터 16:00까지의 총 일조시간은 1시간 이내, 09:00부터 15:00까지의 연속일조시간은 거의 확보될 수 없으며, 채권자의 건물과 10m 내외의 근접한 거리에 위치하게 되어 시야가 대부분 가려지는 데다가, 양 건물의 창문이 대부분 마주하게 됨으로써 사생활도 침해될 것으로 예상될 뿐만 아니라, 채무자들이 제1종 일반주거지역의 용적률이 300%에서 150%로 강화되는 것을 피하기 위하여 건축허가를 미리 받고 2년 이상 공사를 착수하지 아니하여 이를 이유로 한 채권자의 건축허가처분취소 청구사건에서 채권자가 일부승소 판결을 받은 사정 등을 종합하여 채무자들의 건물 중 채권자에게 일조시간을 확보할 수 있는 높이인 3층을 초과하여서 건축하여서는 아니 된다는 가처분을 발령하였습니다.
3. 서울중앙지방법원 2010. 7. 13.자 2010카합856 결정
채무자들(학교법인 동국대학교와 시공사)이 진행하는 동국대 산학협력관 및 기숙사 공사부지 남쪽 내지 남동쪽에 위치한 토지 및 건물 소유자인 채권자들이 일조권 침해를 이유로 공사금지를 구한 사안에서, 이 사건 공사부지 일재는 국토의계획및이용에관한법률 및 서울특별시 도시계획 조례상 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 자연경관지구, 최고고도지구에 해당하여 건축물의 높이는 원칙적으로 5층 이하 20m 이하, 완하시 7층 이하 28m 이하로 하여야 하는 사실, 이 사건 건물의 높이는 26.4 내지 27.9m에 달하는데, 신청인들의 거주지의 경우 이 사건 건물 신축 이전에는 동짓날을 기준으로 08:00부터 16:00까지 총 일조시간 및 09:00:15:00까지 연속일조시간을 기준으로 할 때, 상당수의 층수에서 총 일조 4시간 또는 연속일조 2시간 이상이 확보되었는데, 이 사건 건물이 예정대로 신축되면 총 일조 4시간 또는 연속일조 2시간 이상을 확보할 수 없을 뿐만 아니라 하루 종일 일조시간이 전혀 확보되지 않는 곳도 생기는 사실이 인정되는바, 신청인들은 이 사건 건물의 신축 후에 종전에 비하여 일조에 관하여 수인한도를 넘는 피해를 입게 될 것이 예상되고, 대학교 기숙사확보라는 공익적 측면이 채권자들의 일조권에 비하여 중요한 공익적 가치라고 단정할 수 엇다는 이유로 신청을 받아들여 지상 3층을 초과한 건축을 금하였습니다.
Ⅳ. 일조권에 기한 공사금지가처분을 기각한 구체적 사례
1. 서울중앙지방법원 2007. 3. 28.자 2007카합481 결정
채무자들이 건축하고 있는 아파트로 인하여 그에 인접한 채권자들 소유아파트의 일조권, 조망권이 침해되고, 소음, 진동, 분진 등으로 인한 생활이익이 침해됨을 이유로 공사금지를 구한 사안에서, 채무자들이 건축하고 있는 아파트가 채권자들의 아파트보다 먼저 사업승인을 받고 공사를 시작하였다는 토지이용의 선후관계, 채무자들이 공법상 규제를 위반한 바 없는 것으로 보이는 점, 채권자들이 채무자들의 공사로 인하여 예상되는 일조감소가 심각한 정도가 아닌 점(사감정 결과 동지날 기준 08:00부터 16:00까지 총 일조 시간이 2시간 내외로 확보), 채무자들이 채권자들의 요구에 따라 건물의 배치를 변경하는 등 성실하게 협상에 임한 점 등을 고려하여 가처분신청을 기각하였습니다.
2. 서울중앙지방법원 2007. 5. 25.자 2007카합1457 결정
채무자가 건축하고 있는 아파트로 인하여 그에 인접한 채권자들 소유 아파트의 일조권 등이 침해될 우려가 있다고 주장하며 공사금지를 구한 사안에서, 채무자의 아파트 완성시 채권자들 아파트의 동짓날 기준 08:00부터 16:00까지의 총 일조시간은 평균 1시간 33분, 09:00부터 15:00까지의 연속일조 시간은 36분으로 감소되기는 하나, 대도시인 서울특별시의 경우 건물의 고층화가 불가피한 점, 채권자들 및 채무자의 아파트는 모두 중･고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 제3종일반주거지역에 위치하고 있어 채권자들도 채무자의 아파트가 고층으로 개발되리라는 사정을 알 수 있었던 점, 채권자들과 채무자의 아파트가 최소 48.8m 정도 이격되어 있는 점, 채무자의 아파트 건설에 있어서 건축관계 법령에 위반된 바 없는 점, 채무자 아파트는 재건축 아파트로서 건축비의 상당 부분을 일반분양으로 충당하고 있는데 공사의 일부라도 중지되면 분양수입금의 감소로 재건축사업 자체의 진행에 어려움이 생기는 점, 채무자가 현금 30억 원을 채권자들을 위하여 공탁한 점 등을 고려하여, 손해배상이 청구는 별론, 공사금지를 명할 피보전권리는 인정할 수 없다고 판단하고 가처분신청을 기각하였습니다.
3. 서울중앙지방방법 2008. 1. 14.자 2007카합3814 결정
채무자들이 건축하고 있는 공동주택이 완성될 경우 채권자들 공동주택의 일조권이 침해될 우려가 있다고 하며 공사금지를 구한 사안에서, 이미 채무자들 공동주택의 지하 2층부터 지상 8층까지의 골조공사가 완료되고 마감공사가 진행 중이므로, 앞으로 마감공사가 더 진행되더라도 추가적인 일조권의 침해가 없어, 기왕에 공사된 부분으로 인하여 발생된 손해에 대한 손해배상을 구함은 별론, 공사금지를 명할 보전의 필요성이 없다고 가처분신청을 기각하였습니다.
4. 서울중앙지방법원 2010. 4. 13.자 2010카합598 결정
채무자 측의 신축건물(‘이 사건 신축건물’)이 11층까지 완공되면, 인접한 신청인들 주상복합아파트(‘이 사건 주상복합’)의 주된 창문들이 모두 가려져 동짓날 08시부터 16시까지 총 일조시간이 26분, 동짓날 09시부터 15시 사이의 최장 연속 일조시간이 0분이 되는 사안(극단적 일조제한 상황)에서, ① 이 사건 주상복합 및 신축건물은 모두 일반상업지역 내에 있는데, 일반상업지역은 국토의계획및이용에관한법률에의하여 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 마련된 지역으로서 원칙적으로 주거를 위한 지역이 아니고, 건축법 등에 일반상법지역에 건축되는 주거용 건물에 대해서는 일조 등의 확보를 위한 이격거리의 제한에 관한 규정이 없으며, 이 사건 신축건물이 건축관계 법령이 정하는 건폐율, 용적률, 이격거리 등 간접적으로 다른 인접 건축물 등의 일조권 등 확보에 도움을 줄 수 있는 각종 기준에 위반하였다는 사정도 없고, ② 특히 이 사건 주상복합 및 신축건물이 위치한 지역은 주변에 일부 주택들이 있기는 하지만 폭 35m의 왕복 8차선 도로에 접하고, 지하철 환승역(교대역)이 있어 고층화된 상업용 건물들이 위 도로를 따라 존재하는 등 그 지역의 주된 상업시설들이 밀집하여 있어, 실제로도 상당히 발달된 상업지역으로 사용되고 있다. 한편, 이 사건 주상복합과 이 사건 신축건물의 건폐율과 용적률은 거의 유사하며, 이 사건 신축건물이 그 주변 건물들에 비하여 규모나 외형에서 특별히 이례적이지도 않으며, ③ 채권자 측이 이 사건 주상복합을 신축할 당시 이 사건 신축건물 부지에서 임 4층의 건물이 건축되어 있었고, 이 사건 주상복합이 지상 15층으로 건축허가를 받은 것과 마찬가지로 이 사건 신축건물 부지에도 역시 위 층수에 상응하는 건물이 신축될 가능성을 충분히 예상할 수 있었고 이러한 점은 채권자 측 수분양자들도 각 분양계약 체결 당시 예상하였거나 예상할 수 있었으며, 실제로 채무자 측은 이 사건 주상복합에 대한 건축허가가 있고 약 1년 정도 경고한 후 이 사건 주상복합이 완공되기 이전에 이 사건 신축건물에 대한 건축허가를 받은 상황에서 채권자 측으로서는 이 사건 주상복합의 3호 라인이 창문을 남향이 아닌 서향으로 배치하거나, 건폐율을 축소해서라도 이 사건 신축건물 부지로부터 이 사건 주상복합을 충분히 이격시킴으로써 채권자 측 수분양자들이 적절한 일조를 받는 것이 침해받지 않도록 할 수 있었음에도 만연히 서울특별시 도시계획 조례상 최상한인 60%에 가까운 건폐율로 이 사건 주상복합을 건축하고, 주된 창문을 전부 남향으로 배치하고, 이격거리도 확보하지 않은 채 신축 및 분양사업을 진행하였고, ④ 한편, 이 사건 신축건물의 북쪽에 이 사건 주상복합이 먼저 신축되고 있었다는 사정만으로 채무자 측에게 고가의 상업지역에 위치한 이 사건 신축건물 부지에 6층 이상의 건물을 신축하는 것을 금지한다면 채무자 측으로서는 제한된 재산권을 보상받을 수 있는 방법이 전혀 없다는 등의 이유로 신청을 기각하였습니다.
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