[건설전문변호사] 공동주택 하자소송
집합건물의 하자와 관련된 청구는 여러 당사자가 관여하며 다양한 법적 쟁점을 가지고 있습니다.
Ⅰ. 소송의 당사자와 유형
1. 소유자(수분양자)의 시행자(분양자)에 대한 청구
기본적으로 소유자(수분양자)가 시행자(분양자)를 상대로 하자소송을 제기할 수 있는데, 소유자뿐만 아니라 분양계약을 한 수분양자, 전득한 소유자도 하자소송을 제기할 수 있습니다.
집합건물법 제9조에 의하여 민법이 준용되므로 그 법적 성질은 하자담보책임이며, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 것이 보통입니다.
2. 소유자(수분양자)의 시공자(수급인)에 대한 청구
수분양자와 시공사(수급인) 사이에는 직접적인 계약관계가 없는 경우가 대부분이므로, 특별한 사정이 없는 한, 계약상 책임은 성립할 수 없습니다.
다만 집합건물법에서는 시행자가 지급불능상태에 빠지면, 수분양자는 시공사(수급인)를 상대로 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
3. 소유자(수분양자)의 보증(보험)회사에 대한 청구
보증회사와 보증관계가 성립되어 있다면, 소유자는 보증(보험)회사를 상대로 보험금 청구를 할 수 있습니다.
4. 입주자대표회의 등의 사업주체(시행자)를 상대로 한 청구
집합건물의 관리단은 구분소유자를 대신하여 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 없습니다. 따라서 관리단은 구분소유권자로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아서 그 권리를 행사할 수 있을 뿐입니다.
대법원 2007. 3. 29. 선고 2006다64863 판결
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조), 비록 주택법 제49조 및 주택법 시행령 제59조 제2항이 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전문 개정되기 전의 것. 이하 같다) 소정의 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나,
이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다7616 판결 참조),
입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.
대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결
"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항, 민법 제667조 제2항에 의한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것이므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 따라 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 관리단은 구분소유자들에게서 그 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다."
반면, 공동주택관리법상 입주자대표회의는 시행자를 상대로 공동주택관리법 제37조에 의하여 하자보수책임을 물을 수 있습니다.
2017. 10. 19. 시행된 공동주택관리법은 내력구조부의 중대한 하자에 해당하지 않더라도 모든 손해에 관하여 입주자대표회의 등에게 사업주체(시행자)에 대한 손해배상청구권을 부여하고 있습니다(공동주택관리법 제37조 제2항). 따라서 개정 공동주택관리법 하에서는 법문상으로 입주자대표회의가 소유자의 손해배상채권을 양수하지 않더라도, 사업주체(시행자)를 상대로 손해배상청구를 할 수 있게 되었습니다.
공동주택관리법
제36조(하자담보책임) ① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 "사업주체"라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.
1. 「주택법」 제2조 제10호 각 목에 따른 자
2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
3. 제35조 제1항 제2호에 따른 행위를 한 시공자
4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자
③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 "담보책임기간"이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조 제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일
④ 제1항의 하자(이하 "하자"라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다.
제37조(하자보수 등) ① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 "입주자대표회의 등"이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 입주자
2. 입주자대표회의
3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 "임차인등"이라 한다)
② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상ㆍ절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의 등 및 임차인등이 하자보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다.
5. 입주자대표회의의 보증(보험)회사를 상대로 한 청구
입주자대표회의는 공동주택관리법 제38조에 의하여 하자보수보증금의 귀속주체가 됩니다.
Ⅱ. 공동주택 하자에 관한 권리 및 주체의 중복
공동주택에 하자가 발생한 경우, 구분소유자는 이를 건축하여 분양한 자에 대하여 집합건물법에 의해 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있고, 해당 공동주택의 입주자대표회의는 공동주택관리법에 의하여 하자보수청구권 및 하자보수보증계약에 따른 보증금지급청구권을 행사할 수 있습니다.
재판실무상 구분소유자들이 손해배상청구권을 입주자대표회의에게 양도하는 경우가 많지만, 구분소유자들이 분양자를 상대로 위 손해배상청구를 직접 하고, 입주자대표회의가 보증회사를 상대로 하자보수보증금청구를 하면서 하나의 소송으로 병합하여 제기하는 경우가 많습니다.
이러한 각종 권리는 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리입니다. 입주자대표회의에 대한 건설공제조합 등의 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상채무가 주채무는 아니어서, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 건설공제조합에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에 법률상의 직접적인 연관성은 없습니다.
따라서 각 청구권 중 하나의 권리를 행사하여 하자보수에 갈음한 보수비용 상당이 지급되면 그 금원이 지급된 하자와 관련된 한도 내에서 다른 권리도 소멸하는 관계에 있으며, 이는 의무이행단계에서 조정에 관한 문제일 뿐 청구권의 존부를 판단하는 판결단계에서는 상호 배척관계에 있지 않습니다.
대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결
입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 건설공제조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것이다.
다시 말해 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다.
또한 입주자대표회의에 대한 건설공제조합의 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상채무가 주채무인 것은 아니므로, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 건설공제조합에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에도 법률상의 직접적인 연계관계는 없다.
전술한 바와 같이 2017. 10. 19. 시행된 공동주택관리법은 내력구조부의 중대한 하자에 해당하지 않더라도 모든 손해에 관하여 입주자대표회가 공동주택관리법에 기하여 사업주체(시행자)에 대한 손해배상청구권를 할 수 있게 되어 있으므로, 기존의 소송 형태는 새로이 변할 가능성이 있습니다.
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