[건설전문변호사] 집합건물법상 하자담보책임
Ⅰ. 법령의 규정
민법
제667조(수급인의 담보책임)
① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙)
① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.
② 전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.
집합건물법
제2조의2(다른 법률과의 관계)
집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.
제9조(담보책임)
① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.
제9조의2(담보책임의 존속기간)
① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.
Ⅱ. 집합건물 분양자의 하자담보책임의 내용
1. 집합건물 분양계약의 성질
집합건물 분양계약의 성질에 관하여 매매계약설, 도급계약설, 혼합계약설의 3가지 견해가 있습니다.
매매계약설은 분양계약이 신축 중이거나 신축된 집합건물의 구분소유권을 취득케 하는 것이므로 집합건물의 분양계약을 매매계약으로 보는 견해입니다.
도급계약설은 건물이 완공되기 전에 또는 성립되기 이전에 분양계약이 이루어져 대금이 지급되고 집합건물법상 구분소유건물에 민법상 도급에 관한 하자담보규정을 준용하도록 한 점을 근거로 집합건물의 분양계약을 도급계약으로 보는 견해입니다.
혼합계약설은 분양계약은 집합건물의 분양계약을 건물 소유권이 이전이란 점에서는 매매이고, 건물의 건축이행이라는 점에서는 도급의 성격을 갖는 혼합계약이라고 보는 견해입니다.
집합주택의 분양계약은 각 계약 내용에 따라 결정되겠지만 매매나 도급의 전형계약이 아니라 매매와 도급의 혼합계약으로 보는 것이 일반적인 견해입니다.
2. 분양자의 하자담보책임의 내용
집합건물법 제9조 제1항이 분양자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제668조의 규정을 준용하므로, 분양자는 수급인의 담보책임규정에 따라 책임을 부담합니다. 이 규정과 다른 내용이 분양계약상 정해져 있다면 이것이 우선하겠지만 집합건물법 제9조 제4항은 강행규정으로서, 민법에 규정하는 것보다 매수인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있으므로, 분양자의 담보책임을 배제하는 분양계약은 무효입니다.
문제는 위 조항에서 규정한 “민법에 규정한 것”이 민법상 어떤 조항을 뜻하는 것인지에 대해, 다음과 같은 견해가 있습니다.
① 집합건물법 제9조 제 4항은 제1항을 전제로 하고 있으므로 제9조의 입법취지나 제1항과의 균형상 수급인의 담보책임을 뜻하는 것으로 보는 입장
② 제9조 제4항에 “매수인”이라고 명기한 점 및 분양계약의 매매계약성을 근거로 이를 매도인의 담보책임으로 보는 입장
③ 이는 수급인의 담보책임과 매도인의 담보책임 모두를 포함하는 것으로 보아 계약의 해제, 손해배상에 대해서는 매매의 하자담보책임으로, 하자보수청구에 대해서는 도급의 하자담보책임으로 보호를 받는다는 입장
흔히 분양계약서상 하자에 관하여 미리
“등기면적에 다소의 증감이 있을 경우에도 분양가격이 변동되지 않는다.”
“건축사양에 분양계약서와 다른 점이 있어도 이의하지 않는다.”
“분양권리자는 하자에 관하여 해제 등 일체의 이의를 제기할 수 없다”
등의 기재가 되어있는 경우가 있는데, 하자가 신의칙상 용인 한계를 넘는 경우에는 이러한 약정은 약관의 규제에 관한 법률 제7조 제3호에 의하여 무효로 될 수 있습니다.
3. 집합건물 시공자의 하자담보책임
2013. 6. 19.부터 시행된 집합건물법 제9조 및 제9조의2에 의하면, 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 집니다.
시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 집합건물법 제9조 제1항의 담보책임을 부담합니다.
다만 시행사가 영세기업인 경우가 많아서 건설사에게 보충적인 손해배상책임을 부과한 것이기 때문에, 시공자의 담보책임 중 민법 제 667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면합니다.
4. 신탁회사의 책임
신탁회사가 자신의 명의로 사업계획승인을 받아 주택건설사업을 시행한 경우에 당연히 분양자 및 사업주체로서 하자담보책임을 부담합니다.
다만 아파트 분양계약서에 신탁회사와 위탁자, 수분양자들 사이에 ‘신탁회사와 위탁자 사이에 신탁계약이 종료되면 신탁회사의 분양자 지위가 위탁자에게 포괄승계되는 것’으로 기재되는 경우가 대부분입니다.
이러한 합의는 신탁계약의 종료를 정지조건으로 하여 분양계약상 지위를 신탁회사에서 위탁자에게 이전하는 것이므로 그 후 신탁계약이 적법하게 종료되면 신탁회사의 수분양자에 대한 하자담보책임도 위탁자에게 이전되어 소멸하게 됩니다.
Ⅲ. 집합건물법상 하자담보책임의 법적 성격
집합건물법 제9조 제1항 소정의 하자담보책임의 법적 성격에 대하여, 민법상 수급인의 하자담보책임과 동일한 것으로 분양계약에서 발생하는 것이라는 견해와 수분양자를 특별히 보호하고자 하는 집합건물법 제9조의 취지상 이는 개별적인 계약관계를 전제로 하지 않는 특별한 법정 책임이라고 보는 견해가 있습니다.
이에 관하여 대법원은 집합건물법상의 분양자의 하자담보책임은 분양계약관계를 전제로 한 것이 아니라 위 법령에 기하여 분양자의 구분소유자에 대한 담보책임을 정한 특수한 법정 책임이라고 판시하여, 특별한 법정 책임으로 보고 있습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결).
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