[건설전문변호사] 집합건물의 하자담보책임 청구권자
1. 구분소유자와 관리단
집합건물이 완성되어 구분소유관계가 성립되면 별다른 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 성립됩니다(집합건물법 제23조). 관리단은 규약이나 관리인의 선임이 없더라도 당연히 설립되며 건물 및 대지와 부속시설의 관리를 목적으로 하는 비법인사단입니다.
구분소유자가 10인 이상 되면 반드시 관리인을 선임하여야 하고 관리인은 공용부분의 관리 등 관리업무의 수행과 관리단을 대표하는 업무를 수행합니다. 관리인이 선임된 관리단의 사무집행은 관리인에 의하여서만 행하여집니다. 관리인을 통하지 않은 구분소유자 개개인의 관리행위는 허용되지 않습니다.
다만 공용부분의 보존행위는 관리인 선임 여부를 불문하고 구분소유자 개인이 할 수 있습니다(집합건물법 제16조 제 1항 단서). 따라서 공용부분에 발생한 하자에 대한 담보청구권으로서의 하자보수는 관리단이나 관리인이 이를 행함이 원칙이지만 이는 보존행위에 해당하므로 구분소유자 개인도 행사할 수 있습니다. 즉 하자보수청구권은 구분소유자 개인과 관리단에 모두 행사할 수 있는 것입니다.
그러나 하자보수의 규모가 크거나 보수공사로 인하여 공용부분의 구조변경이 불가피한 경우 등 구분소유자들의 의견을 모아야 할 경우에는 보존행위를 벗어나 관리행위로 보아야 하므로 구분소유자 개인이 단독으로 행사할 수 없습니다. 전유부분에 대한 하자보수청구는 구분소유자 개인이 행사할 수 있음은 당연합니다.
하자보수에 갈음하거나 하자보수와 동시에 구하는 손해배상청구권은 각 구분소유자 개인에게 단독으로(전유부분) 또는 공유적으로(공용부분) 귀속되므로 손해배상청구는 구분소유자가 행사하여야 하며, 이 경우에 자기 지분을 넘어서는 행사할 수 없습니다. 즉, 손해배상청구권이 금전채권이고 그 청구가 관리단의 관리행위를 벗어나기 때문에 관리단은 손해배상청구를 할 수 없는 것입니다.
구분소유자가 공용부분변경공사에 관하여 서면동의서를 입주자대표회의에 제출하고 요건이 갖추어졌을 경우 입주자대표회의가 이러한 공사를 시행하는 것이 보통입니다. 대법원은 이와 같은 경우 관리단이 입주자대표회의에 공용부분변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 볼 수 있고 입주자대표회의가 그 이름으로 공용부분변경비용에 관한 소송도 할 수 있다고 보고 있습니다.
대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결
집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항] 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임하여 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당하여 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수도 있다.
따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다.
2.입주자대표회의와 손해배상청구권
1) 입주자대표회의의 손해배상청구권 취득 여부
입주자대표회의가 분양자를 상대로 집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 것이 가능한지에 관하여 대법원은 “집합건물법 제 9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 주택법 제 46조 및 주택법 시행령 제 59조 제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수 청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며 그에 갈음하는 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다”고 판시하여 부정설의 입장에 있었습니다.
2) 소유자들의 손해배상청구권 양도
이에 따라 소송실무상 입주자들이 자신의 손해배상청구권을 입주자대표회의에 양도하고, 입주자대표회의가 채권양수인으로 원고가 되어 양수금청구의 소를 제기하는 방법이 이용됩니다. 이를 임의적 소송신탁으로 볼 여지가 있지만, 입주자들이 실제로 손해배상청구채권을 입주자대표회의에 양도하여 공동주택의 관리에 사용할 것을 허락하였다면 정당한 권리의 양도로서 소송신탁이라고 볼 수는 없습니다.
대법원도 소송행위를 하게 하는 것이 주목적인지의 여부는 채권양도계약이 체결된 경위와 방식, 양도계약이 이루어진 후 제소에 이르기까지의 시간적 간격, 양도인과 양수인 간의 신분관계 등 제반 상황에 비추어 판단하여야 할 것인바, 하자보수에 갈음한 손해배상채권의 양도 경위・방식・시기 및 양도인인 구분소유자들과 양수인인 원고의 관계 등 제반 사정을 종합하여 보면, 구분소유자들의 손해배상채권 양도는 소송행위를 하게 하는 것이 주목적이라고 볼 수 없으므로 적법하다고 판단하였습니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결).
분양자가 변제 자력이 없을 경우에는 입주자대표회의가 수분양자의 분양자에 대한 손해배상청구권을 양수한 후 집합건물법상 분양자인 도급인을 대위하여 채권자대위권 행사로서 수급인인 시공회사에 대하여 하자담보책임으로서 손해배상을 청구하는 경우가 많습니다.
한편 2013. 5. 19. 집합건물법 개정으로 수분양자가 시공사에 대하여 손해배상청구권을 직접 취득할 수 있는 경우(분양자의 파산 등 자력 없을 때)가 있는데, 이와 같은 경우에는 입주자대표회의가 수분양자로부터 시공사에 대한 손해배상채권을 양도받아 채권자대위권 행사가 아닌, 직접 청구하는 것도 가능하게 되었습니다.
3. 분양전환된 임대아파트와 하자담보책임
임대아파트가 분양전환된 경우에도 하자담보책임에 관한 집합건물법 제9조가 적용됩니다. 집합건물법상 하자담보추급권은 현재의 잡합건물 소유자에게 귀속하며, 임대아파트의 분양전환가격을 결정할 때 아파트의 노후 정도는 이미 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고 보기는 어렵기 때문입니다. 하자담보책임기간은 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 보아야 합니다.
4. 집합건물 전득자의 하자담보청구권
집합건물은 수분양자가 이를 양도하는 일이 흔하고, 하자담보청구는 소 제기시의 현재 소유자들이 공동으로 분양자를 상대로 하여 제기하는 경우가 보통이므로 집합건물을 수분양자로부터 매수한 전득자가 하자담보청구권을 취득하는지가 문제됩니다.
대법원은 이는 집합건물법 제9조 제1항을 계약관계를 전제로 하지 않는 특별규정이라는 전제 위에서 수분양자를 특별히 보호하고자 하는 집합건물법 제9조의 취지상 구분소유권의 양도 당시 하자담보청구권을 유보한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이는 구분소유권과 함께 양수인에게 이전된다고 보고 있습니다.
대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결
① 집합건물법 제9조는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상의 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서, 이는 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상의 수급인의 담보책임이라는 것이지 그 책임이 분양계약에 기한 책임이라는 것은 아니므로 집합건물법 제 9조의 담보책임에 따른 권리가 반드시 분양계약을 직접 체결한 수분양자에게 속한다고 할 것은 아니고, 오히려 집합건물법이 집합건물의 구분소유관계와 그 관리에 관한 법률관계를 규율하는 법으로서 집합건물의 구분소유 및 관리에 관한 권리・의무는 구분소유자에게 귀속하는 것을 전제로 하여 규정되어 있는 점,
② 집합건물의 하자보수에 관한 행위는 집합건물의 보존행위에 해당하므로 구분소유자가 당연히 보존행위의 일환으로 하자보수청구를 할 수 있어야 한다는 점,
③ 집합건물법 제25조가 관리인으로 하여금 공용부분의 보존을 위한 행위를 할 수 있도록 하고 있어 관리인이 공용부분의 보존을 위한 행위로서 분양자에게 하자보수 요구 등 담보책임을 추급할 경우 구체적인 하자담보추급권의 내용은 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것인 바, 집합건물의 구분소유자가 할 수 있는 전유부분의 보존을 위한 행위에도 마찬가지로 하자담보추급권의 행사가 포함된다고 보아야 하고 그 내용은 역시 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것이라는 점 등에 비추어 보면,
집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보아야 할 것이다.
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