[건설전문변호사] 집합건물에 관한 하자담보책임기간
1. 집합건물에 관한 하자담보책임기간의 법적 성격
1) 제척기간
민법 제670조, 제671조에 규정된 하자담보책임기간에 대해서는 학설과 판례가 모두 이를 제척기간으로 보면서, 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간으로 해석하고 있습니다. 집합건물법은 민법을 준용하므로 집합건물법상 하자담보책임기간도 마찬가지로 해석됩니다.
이에 대하여 제척기간으로 보면서도 다른 제척기간들, 예컨대 취소권 행사의 제척기간(민법 제146조), 점유회수청구권 행사의 제척기간(민법 제204조 제3항), 사해행위취소권 행사의 제척기간(민법 제406조 제 2항), 동의 없는 혼인의 취소청구권 행사의 제척기간(민법 제819조), 재산분할 청구권 행사의 제척기간(민법 제839조의2 제3항) 등과는 성격을 달리하여 권리행사기간으로서의 성격뿐만 아니라 수급인이 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 담보책임을 부담한다는 의미도 있으므로 하자발생기간으로서의 성격도 겸유하고 있다는 견해가 있으나, 다수의 견해는 일반적인 제척기간으로 보고 있습니다.
2) 기산점
제척기간의 기산점은 목적물의 인도시 또는 사용승인일이 됩니다(집합건물법 제9조의2 제2항).
집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
2. 소멸시효와의 관계
위 기간이 제척기간이라고 하더라도 하자담보청구권 자체의 소멸시효는 별개로 진행됩니다.
집합건물법에 의한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효기간에 관하여 대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서, 같은 조에 의한 책임은 분양계약에 기한 책임이 아니라 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이므로 이에 따른 손해배상청구권에 대하여는 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다.”고 판시하였습니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결).
소멸시효기간의 기산점은 하자가 발생한 때부터 소멸시효가 진행하나, 하자가 건물의 인도 당시부터 이미 존재하고 있는 경우에는 인도받은 날로부터 소멸시효가 진행됩니다.
3. 입주자대표회의와 관련된 문제
1) 입주자대표회의의 하자보수청구와 제척기간
입주자대표회의가 공동주택을 건축・분양한 사업주체에 대하여 주택법(공동주택관리법)상 하자보수청구를 하였다고 하여 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수는 없습니다.
또한 사업주체가 입주자대표회의에 대하여 주택법(공동주택관리법)에 의한 하자보수책임을 승인하였다고 하더라도, 이로써 사업주체가 구분소유자들에 대하여 집합건물법상의 하자담보책임까지 승인하였다고 볼 수도 없습니다.
집합건물법상 구분소유자의 하자담보추급권과 주택법(공동주택관리법)상 입주자대표회의의 하자보수청구권은 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이기 때문에 입주자대표회의의 하자보수청구에는 집합건물법상의 제척기간이 적용되지 않습니다.
하지만 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 하자담보추급권의 행사를 위임받았음을 명백히 하면 구분소유자들의 하자담보청구권 등 권리행사를 대리한 것으로 볼 수 있고, 이 경우에는 위의 제척기간이 적용됩니다.
2) 입주자대표회의에게 채권양도한 경우
입주자대표회의가 자신에게 집합건물법상의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 있음을 전제로 손해배상청구소송을 제기하였다가, 위 권리가 없음을 알게 되어 소송 도중에 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양도받고, 양수금청구로 청구취지 및 청구원인을 변경하는 경우가 실무상 종종 있습니다.
이 경우에 양도받은 손해배상청구권의 최초 행사시점을 언제로 볼 것인가에 대해 대법원은 입주자대표회의가 처음 제기한 소는 권리가 없는 자가 한 것이어서 권리행사로 볼 수 없고, 구분소유자들이 별도의 손해배상청구권을 행사하였다는 사정이 없는 한, 입주자대표회의가 위 권리를 양수하여 양수금청구를 구하는 취지로 소변경 서면을 제출한 때에 비로소 위 권리를 행사한 것으로 보아야 한다고 판시하였습니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결).
따라서 위 소변경 서면 제출일로부터 역산하여 10년 내에 건물이 인도된 것이 아니라면 하자담보추급권은 제척기간 만료로 소멸할 수 있는 점을 주의하여야 합니다.
구분소유자가 입주자대표회의에게 채권양도를 하고 이를 분양자에게 통지한 경우에 위 통지한 행위를 권리행사로 볼 수 있는지에 대해 대법원은 채권양도의 통지는 양도인이 채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 알리는 것에 그치는 행위이므로, 위 채권양도통지만으로 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판외 행사에 해당한다고 할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 판결).
다만 채권양도통지에 채권양도의 사실을 알리는 것 외에 이행을 청구하는 뜻이 별도로 덧붙여지면 권리행사로 볼 수 있습니다.
3) 채권양도통지와 소멸시효
반면에 소멸시효에 관하여는 채권양도통지가 시효중단의 효력을 갖습니다. 관념의 통지인 채권양도통지를 최고로 보아 시효중단이 되었다고 볼 수 있기 때문입니다.
대법원은 “입주자대표회의가 자신의 권원에 기한 손해배상청구소송 계속 중에 양수금청구로 청구원인을 변경하면 이는 소의 추가적 혹은 교환적 변경으로서 위 변경신청서를 법원에 제출한 시점에 소제기의 효과가 발생하여 양수금청구의 소멸시효가 중단된다고 할 것이다. 한편, 최고는 6월 이내에 재판상의 청구 등을 하면 시효중단의 효력이 있으므로, 소송 계속 중 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양수하고 채권양도통지를 함으로써 최고의 효력이 생기고 그 통지시점으로부터 6월 이내에 청구취지 및 원인 변경신청서가 법원에 제출된 경우라면 위 채권양도통지 시점에 시효중단의 효력이 생겼다고 볼 수 있을 것이다”라고 판시하였습니다(2011. 3. 10. 선고 2010다27229 판결).
4. 하자담보책임기간의 단축특약
민법상 하자담보책임규정 중 건축물에 대한 도급인의 해제권 배제규정(민법 제668조 단서)을 제외한 나머지는 모두 임의규정이고, 그 면제의 특약도 가능하므로(민법 제672조)담보책임기간을 단축하는 특약도 가능합니다(대법원 1967. 6. 27. 선고 66다1346 판결).
다만 담보책임기간을 단축하는 등 법에 규정된 담보책임을 제한하는 약정을 한 경우에도, 수급인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여 그 책임을 제한하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다면 민법 제672조의 취지를 유추하여 그 사실에 대하여는 담보책임이 제한되지 않습니다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다19032 판결).
분양된 집합건물에 대하여는 분양계약상 민법보다 수분양자에게 불리한 하자담보책임의 감면특약은 효력이 없으므로(집합건물법 제9조 제4항) 그 효력이 문제됩니다.
분양계약상 정한 기간은 대부분의 민법이 5년 내지 10년보다 짧게 규정되어 있으므로 무효가 될 수 있습니다. 반대로 당사자 사이에서 하자담보책임기간을 법규정보다 연장하는 것은 당연히 가능합니다.
5. 집합건물 완공 전의 건축물에 대한 담보책임
집합건물이 완공되지 아니한 때에도 집합건물법 제9조가 분양자와 수분양자 사이에 적용되는가가 문제됩니다.
완성된 건축물이 아니라도 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있으면 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제 1항).
집합건물법 제9조의 법적 성격상 구분소유권을 취득한 소유자와 분양자 사이의 관계에서만 위 규정이 적용되므로 구분소유권 취득 전에는 적용할 수 없다고 볼 수도 있으나, 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 위 규정은 오히려 집합건물을 분양한 자의 책임을 포괄적으로 정한 것으로 보아야 합니다.
따라서 구분소유권 성립 이전에도 수분양자를 보호할 필요가 있으므로, 위 조항에 의하여 도급계약상 수급인의 담보책임을 적용할 수 있습니다.
6.수분양자의 계약해제권의 인정 여부
수급인의 담보책임에 관하여 민법 제668조는 완성된 건물에 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에도 도급인은 계약을 해제할 수 없다고 규정하고 있습니다. 해제로 인하여 완성된 건물을 철거한다면 수급인의 피해가 막대하고 사회경제적 손실도 크기 때문에 이를 막고자 하는 데 입법취지가 있습니다.
① 분양계약이 혼합계약으로서 매매의 성질을 갖고 있는 점, ② 집합건물법 제 9조 제2항이 분양자의 담보책임특약이 민법상 규정보다 매수인(수분양자)에게 불리하게 된 경우는 무효로 하는 점 등을 고려할 때, 민법 제668조 단서의 규정은 집합건물법 제9조의 준용대상에서 빠진다고 해석하는 것이 바람직합니다.
집합건물의 분양자가 전문적 대기업임에 반하여 수분양자는 당해 건물을 주요 재산으로 갖는 경제적 약자에 불과한 경우가 많으므로 분양건물의 하자가 중대하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 수분양자의 보호필요성은 일반 건축계약과 차원을 달리합니다. 따라서 아파트나 상가의 건축이 장기간 중단되거나 분양자가 도산하였을 때 수분양자의 보호를 위하여 집합건물의 수분양자도 민법 제688조 규정에 따라 분양계약을 해제할 수 있습니다.
대법원도 “집합건물법 제 9조 제 1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다.”는 입장에 있습니다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결).
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