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by 정동근 변호사 May 29. 2022

[부동산전문변호사] 신탁등기3(신탁변경등기와 말소등기)

1. 신탁변경등기

신탁변경등기는 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법 등 신탁의 내용에 변경이 있는 경우에 이를 공시하는 등기입니다. 이에는 ① 위탁자 지위의 이전에 따른 신탁변경등기, ② 수탁자변경에 따른 신탁변경등기, ③ 신탁재산관리인에 관한 신탁변경등기, ④ 그 밖의 신탁조항(신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법 등) 변경에 따른 신탁변경등기가 있습니다.

그리고 신탁법의 개정으로 새로 도입된 신탁의 합병·분할 등에 따른 신탁변경등기도 이에 해당합니다.

(1) 위탁자 지위의 이전에 따른 신탁변경등기

구 신탁법에서는 위탁자 지위의 이전에 대하여 명문의 규정이 없어 그 허용 여부를 둘러싸고 견해의 대립이 있었습니다. 신탁법은 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 또는 수탁자와 수익자의 동의를 얻어 제3자에게 이전할 수 있다고 규정하여 이를 입법적으로 해결하였습니다(신탁법 제10조 제1항 및 제2항).

위탁자는 신탁원부의 기록 사항이므로, 위탁자지위의 이전이 있는 경우 이를 신탁원부의 변경내역표에만 기록합니다. 변경내역표는 신탁원부의 변경내역관리 및 촉탁 또는 직권기록사항을 기록하기 위해 작성되는데, 원칙적으로 전산정보처리조직에 의하여 자동으로 생성됩니다(등기예규 제1467호 참조).

(2) 수탁자변경에 따른 신탁변경등기

수탁자의 임무가 종료되면 신탁재산에 속하는 부동산에 관하여 신수탁자 앞으로 권리이전등기를 하여야 하고, 이 등기는 종전의 수탁자와 새로 선임된수탁자가 공동으로 신청합니다. 그러나 사망, 해임 등의 원인으로 수탁자의 임무가 종료된 경우에는 종전 수탁자의 공동신청을 기대할 수 없으므로 새로 선임된 수탁자가 단독으로 권리이전등기를 신청합니다(부동산등기법 제83조).

수탁자의 변경으로 인한 이전등기, 여러 명의 수탁자 중 1인의 임무 종료로 인한 변경등기, 수탁자인 등기명의인의 성명 및 주소에 관한 변경등기 또는 경정등기를 한 경우 등기관은 직권으로 신탁원부 기록의 변경등기를 합니다(부동산등기법 제85조의2).

그러나 수탁자가 법원의 재판에 의하여 해임된 경우라면 법원이 신탁원부 기록의 변경등기를 등기소에 촉탁하고, 등기관은 법원의 촉탁에 의하여 수탁자 해임에 관한 신탁원부 기록의 변경등기를 한 후 직권으로 등기기록에 수탁자 해임의 뜻을 부기합니다(부동산등기법 제85조 제1항, 제3항).

(3) 신탁재산관리인에 관한 신탁변경등기

구 신탁법은 수탁자가 사임하거나 해임된 경우에만 법원이 신탁재산관리인의 선임 기타 필요한 처분을 명할 수 있다고 규정하였습니다. 이에 더하여 신탁법은 신탁재산관리인이 선임될 수 있는 사유를 추가하였고, 신탁재산관리인이 필수적으로 선임되어야 하는 사유도 규정하였습니다.

신탁재산관리인은 선임된 목적 범위 내에서 수탁자와 동일한 권리·의무를 가지므로(신탁법 제17조 제4항), 신탁재산관리인이 선임되면 신탁재산의 관리처분권은 신탁재산관리인에게 귀속됩니다. 따라서 이를 등기기록에 공시할 필요가 있습니다.

신탁재산관리인을 선임하거나 그 밖의 필요한 처분을 명한 경우, 신탁재산관리인의 사임결정 또는 해임결정을 한 경우(제20조 제1항) 및 신탁재산관리인의 임무가 종료된 경우(동조 제2항) 법원은 직권으로 지체 없이 그 취지의 등기를 촉탁하여야 합니다(동조 제1·2항).

이와 별개로 법원이 신탁재산관리인의 해임 재판을 하거나 공익신탁을 감독하는 주무관청이 신탁재산관리인을 직권해임한 경우 등에는 신탁원부 기록의 변경등기를 촉탁하여야 합니다(부동산등기법 제87조의3).

- 이에 따른 신탁원부변경내역은 수탁자변경에 따른 신탁변경등기 참조)

(4) 그 밖의 신탁조항변경에 따른 신탁변경등기

신탁조항변경에 따른 신탁변경등기(신탁원부 기록의 변경등기)의 경우에는 등기기록에는 변경이 없고 신탁원부의 변경내역표만 새로 작성됩니다. 신탁관리인이 선임된 경우와 신탁종료 사유가 변경된 경우의 신탁원부 변경내역표 기록례는 수탁자변경에 따른 신탁변경등기와 같습니다.

(5) 신탁의 합병·분할 등에 따른 신탁변경등기

구 신탁법은 신탁의 합병·분할에 관하여 아무런 규정도 두지 않았습니다. 그러나 신탁법은 신탁사무처리의 편리성, 규모의 경제 실현 등을 이유로, 수탁자가 동일한 여러 개의 신탁을 1개의 신탁으로 할 수 있도록 하는 신탁의 합병(제90조) 및 신탁재산 중 일부를 분할하여 수탁자가 동일한 새로운 신탁의 신탁재산으로 할 수 있도록 하는 신탁의 분할·분할합병(제94조)에 관한 규정을 신설하였습니다.

합병(분할)은 원래 상법상 회사(주식회사)에 한하여 인정되는 회사법상의 법률사실이나, 신탁법은 이를 신탁의 경우에도 도입하였습니다. 다만 신탁에 있어서는 신탁재산에 독자적인 법인격이 부여되는 것이 아니라 수탁자의 법인격에 의존하여 법률관계가 형성되는 것에 불과하므로, 신탁의 합병(분할)은 수탁자가 동일한 경우에만 허용됩니다.

신탁의 합병ㆍ분할로 인하여 부동산에 관한 권리가 하나의 신탁의 신탁재산에서 다른 신탁의 신탁재산으로 그 귀속이 변경되는 경우에는 권리의 변경등기와 기존 신탁말소등기 및 새로운 신탁설정등기를 동시에 합니다(부동산등기법 제82조의2).

등기원인은 신탁합병 또는 신탁분할(합병)로 기록합니다.

4. 신탁종료(말소)등기

신탁말소등기는 어느 부동산이 더 이상 신탁재산에 속하지 않음을 공시하는 등기입니다. 이에는 ① 신탁 자체가 종료되어 신탁재산에 속하는 부동산이 수익자 등 귀속권리자에게 귀속되는 신탁재산 귀속에 따른 신탁말소등기, ②수탁자가 신탁재산에 속하는 부동산을 신탁 목적에 따라 처분하여 그 부동산이 더 이상 신탁재산에 속하지 않게 되는 경우의 신탁재산 처분에 따른 신탁말소등기, ③ 신탁재산에 속하는 부동산이 수탁자의 고유재산으로 되어 더 이상 신탁재산에 속하지 않게 되는 경우의 수탁자의 고유재산으로의 전환에 따른 신탁말소등기가 있습니다.

(1) 신탁재산의 귀속에 따른 신탁말소등기

신탁행위로 달리 정하지 않는 한, 신탁이 종료되면 신탁재산은 수익자에게 귀속되는 것이 원칙입니다(신탁법 제101조 제1항). 이 경우 수익자 앞으로의 권리이전등기와 신탁말소등기를 하나의 순위번호를 사용하여 동시에 기록합니다(부동산등기규칙 제144조 제2항).

(2) 신탁재산의 처분에 따른 신탁말소등기

신탁행위로 정하여진 목적 및 방법에 따라 수탁자가 신탁재산에 속하는 부동산을 제3자에게 처분한 경우(신탁법 제2조) 그 부동산은 더 이상 신탁재산에 속하지 않게 됩니다. 이 경우 제3자 앞으로의 권리이전등기와 신탁말소등기를 하나의 순위번호를 사용하여 동시에 기록합니다(부동산등기규칙 제144조 제2항).

(3) 수탁자의 고유재산으로의 전환에 따른 신탁말소등기

신탁행위로 허용한 경우, 수익자에게 고지하고 승인을 받은 경우, 법원의 허가를 받은 경우 수탁자는 신탁재산을 고유재산으로 하거나 신탁재산에 관한 권리를 고유재산에 귀속시킬 수 있습니다(신탁법제34조 제2항).

이 경우 고유재산으로 전환된 부동산에 대하여는 고유재산으로 된 뜻의 등기와 신탁말소등기를 하나의 순위번호를 사용하여 동시에 기록합니다(부동산등기규칙 제144조 제2항).