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by 정동근 변호사 Jun 04. 2022

[세금전문변호사] 세금체납과 공매(경매와 비교)

공매는 체납세금이나 국가추징금을 대신해 압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말하며 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하며 공고, 입찰 등의 절차는 경매와 비슷합니다.

넓은 의미의 경매는 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로도 나눌 수 있습니다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 ‘법원경매’와 한국자산관리공사(KAMCO) 등의 공기관이 집행주체가 되는 ‘공매’가 있습니다.

1. 공매의 종류

공매는 크게 수탁자산, 압류재산, 유입자산, 국유자산(대부자산) 4가지 종류가 나오게 됩니다.

2. 공매와 경매의 공통점과 차이점

가. 공매와 경매의 공통점

공매와 경매의 공통점은 ① 공개적인 입찰 경쟁을 통해 가장 비싼 값을 부른 사람에게 매각된다는 점, ② 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 가격을 낮춰 유찰된다는 점, ③ 채권회수를 위한 강제집행이라는 점 등입니다.

나. 공매와 경매의 차이점

3. 공매의 장점과 단점

가. 공매의 장점

① 입찰절차

공매는 인터넷을 통한 전자입찰 방식으로, 인터넷공매시스템 온비드(www.onbid.co.kr)에서 입찰이 진행되어 절차가 간단합니다. 공매는 온비드(www.onbid.co.kr)에 개인 내지 법인 회원으로 가입한 뒤 공인인증서를 등록하고, 전자입찰을 합니다. 이에 반해 경매는 지정된 경매일에 경매법원에 직접 입회하여 입찰하는 ‘기일입찰방식’입니다.

② 정보의 공개

압류된 자산을 자산공사에서 투명하게 정보 공개를 하기 때문에 쉽게 정보를 얻을 수 있습니다.

③ 경쟁률

경매에 비해 공매는 참여자가 적어 경쟁률이 낮은 편입니다.

④ 대금납부방법과 대금납부 전 소유권 취득

공매는 매매대금의 전부를 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능한 경우가 있습니다. 공매는 유입자산, 수탁재산의 경우에는 일시불 또는 분할납부, 국세징수법상 체납 압류재산의 경우에는 그 방법을 공고하는데, 통상적으로 1천만원 미만의 경우에는 7일 이내, 1천만원 이상의 경우 60일 이내 납부해야 합니다. 반면 국유재산의 공매의 경우에는 일괄납부 원칙이나 예외적으로 분할납부가 허용되는 경우도 있습니다. 반면 법원경매의 경우는 반드시 일시불로 납부해야 하고 분할이 불가합니다.

⑤ 대금완납 전 선사용

유입자산, 수탁재산의 공매의 경우는 대금의 1/3이상 선납할 경우 일부 선 사용이 가능한 경우가 있으나, 압류재산과 국유재산 공매의 경우에는 불가능하다. 경매의 경우도 선사용이 불가능합니다.

나. 공매의 단점

① 명도책임

압류자산을 공매로 받을 경우 명도책임을 부담합니다. 유입, 수탁재산의 경우는 매도자가 명도책임을 지고, 국유재산의 경우는 한국자산관리공사(KAMCO)가 명도책임을 부담하므로 매수인은 명도책임을 부담하지 않습니다. 한편 압류재산은 명도책임을 매수자가 부담하는데, 인도명령제도가 없으므로 명도소송을 제기해야만 하는 단점이 있습니다.

반면 법원경매의 경우는 인도명령 제도가 있는데, 매수인은 경락대금을 납부한 후 6개월 이내 소유자나 채무자, 대항력 없는 임차인에 대해 인도명령을 신청할 수 있습니다. 인도명령은 매수인과 그의 상속인 등 일반승계인에 한해 가능하며 경락부동산을 다시 매수한 특별승계인은 신청자격이 없습니다. 정당한 점유권원이 있는 사람은 인도명령에 대해 자신의 점유권원을 입증하여 이를 거부할 수 있습니다. 이 경우 점유권자가 인도명령에 대해 이의신청을 할 경우에는 법원에서 심문해서 점유권원 여부를 결정합니다.

② 토지거래허가

매입부동산이 토지일 경우 토지거래허가대상인 토지에 해당된다면 반드시 관할관청으로부터 토지거래허가를 받아야합니다.

③ 공매 대상 물건의 선택폭

공매 대상 물건이 압류물건과 국유재산 등이 주가 되기 때문에 경매에 비해 선택폭이 좁습니다.

④ 낙찰가

공매의 낙찰가는 경매보다 평균적으로 비싼 편입니다. 공매는 2회차부터 최초매각예정가격의 10씩 체감하여 50%까지 진행되며, 법원경매는 전 최저매각금액의 20-30%씩 체감합니다. 경매는 공매와 달리 가격체감에 대한 원칙이 없어, 공매에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있습니다.