[권리금전문변호사] 권리금계약과 권리금 회수기회의 보호
Ⅰ. 상가권리금계약의 법적 성질과 당사자
1. 법적 성질
권리금계약은 주된 임대차계약에 부수하고 의존하는 계약이 아니라, 임대차계약과는 별개의 독립된 계약으로 파악합니다. 주된 임대차계약이 소멸하더라도 별개의 독립된 계약이므로, 별개로 정산하는 법률관계를 가지게 됩니다.
대법원은 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결에서, “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것이다”라고 판시하여, 권리금계약을 임대차계약과 독립된 계약으로 판단하였습니다.
2. 계약의 당사자
권리금계약의 당사자는 신규임차인이 되려는 자와 임차인입니다. 임대인이 위 계약의 당사자에 포함되는지에 관하여, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항의 권리금 거래의 당사자 규정과 동법 제10조의3 제2항의 권리금 계약의 당사자 규정이 일치하지 않고 있습니다. 이는 정책적인 결정으로, 권리금을 수수하려는 임대인을 임차인처럼 보호하지 않겠다는 취지로 판단할 수 있습니다.
전차인이 권리금계약의 당사자가 될 수 있는지의 여부에 관하여도, 명문규정은 존재하지 않습니다. 그러나, 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항에서 동법 제10조의3 제2항을 준용하지 않았고, 동법 제13조 제2항에서 전차인이 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정되어 있기 때문에, 조문의 해석상 전차인은 권리금계약의 당사자가 될 수 없다고 해석됩니다.
그리고, 상가개발업자의 경우, 대법원은 1989. 2. 28. 선고 87다카824 판결에서, “상가개발업자의 지위에서 상가개발비용과 수익 등을 고려하여 권리금 액수를 책정하고 분양희망자들과 절충하여 합의된 권리그을 수수하는 양면의 지위를 가진다”라고 판시하여, 상가개발업자를 권리금계약의 당사자로 인정하였습니다.
3. 권리금계약의 중개
권리금계약은 주로 상가임대차계약을 체결하면서 함께 체결하게 되는바, 개업공인중개사나 부동산컨설팅회사가 권리금계약을 중개하고 있습니다. 권리금계약을 중개하는 경우에는, 권리금에 관한 중개수수료 한도제한규정이 없기 때문에 중개인들이 고액의 수수료를 수수하고 있는 실정입니다.
대법원은 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결에서, “영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유, 무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 권리금 등을 수수하도록 중개한 것은 중개행위에 해당하지 아니한다”고 판시하였습니다. 따라서, 공인중개사의 자격증이 없다고 하더라도, 권리금계약의 중개행위를 할 수 있으며, 개업공인중개사도 공인중개사법상의 중개보수와 별도로 제한 없이 권리금계야의 중개업을 영위할 수 있습니다.
Ⅱ. 상가권리금 회수기회의 보호
1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호), ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다.
다만, 동법 제10조 제1항 각호의 사유인, ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호), ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호), ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호), ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우(제6호), ⑦ 임대인이 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 및 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 그리고 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 있어 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호), ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 예외로 합니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차임으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호), ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호), ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 게약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제4호)에는 정당한 사유가 읹어되므로, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절할 수 있습니다.
3. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항
임대인이 임차인의 동법 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
4. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항
동법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다.
5. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
6. 법적 성질
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 의한 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정들은 강행규정으로 보고 있습니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/295
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