[권리금전문변호사] 상가권리금 반환 문제
임대인이 건물을 신축하였거나 임대인이 건물을 매수한 후 최초로 임대차계약을 체결할 때, 임대인과 임차인이 권리금 계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 이 경우 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하였을 때, 임대차계약 종료 시 임차인이 지급한 권리금을 임대인으로부터 반환받을 수 있는지가 문제됩니다. 이 때 권리금의 반환과 관련하여 임대인과 임차인 사이에 약정이 존재하는 경우도 있고, 없는 경우도 있습니다.
그외 임차인이 전임차인에게 지급한 권리금이 과다할 경우, 지급한 권리금 중 일부금에 대하여 반환청구를 할 수 있는지, 임차인과 전차인 사이에 권리금을 주고 받은 경우, 전차인이 권리금 반환청구를 할 수 있는지, 있다면 누구를 상대로 권리금 반환청구권을 행사할 수 있는지가 문제됩니다.
1. 임대인과 임차인 사이에 권리금 관련 약정이 존재하는 경우
가. 수수한 권리금 반환 약정
1) 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결
상가임대차계약서에 “임대차계약종료 시 임대인은 임차인으로부터 수수한 권리금을 임차인에게 반환한다”는 내용의 약정을 한 경우 임차인이 임대인으로부터 권리금을 반환받을 수 있는지 여부가 문제되었습니다.
대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반하여 임차인이 임차보증금이나 차임 외에 임대인에게 지급하는 권리금 이름의 돈에 관하여는 그의 성격이나 반환의무의 발생 등 효력이 그 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정하여 질 일이다. 따라서 그 권리금을 반환하기로 한 약정이나 상관습이 있었다면 그 약정 등에 따라 임대인은 그 권리금을 반환할 의무를 진다”고 판단하였습니다.
2) 대법원 2017. 8. 24. 선고 2017다200559 판결
대법원은 “어린이집을 운영하는 임차인과 임대인이 체결한 협의서에 따라 임차목적물이 계약일로부터 2년 후에 어린이집 또는 일반주택으로 매각될 경우 임대인이 임차인으로부터 받은 권리금 40,000,000원을 임차인에게 돌려주기로 약정하였다 하더라도, 이 약정은 임차목적물이 임대인의 사정으로 매도되어 임차인이 더 이상 어린이집을 운영할 수 없게 되는 경우에 대비하여 그에 대한 보상으로 임차인에게 권리금을 반환하기로 한 것이므로, 임차인이 위 2년 후에 임대인에게 먼저 임대차기간의 연장을 요구하지 않고, 또 그동안 임차목적물을 유효하게 사용하였다면 임대인은 임차인에게 위 권리금을 반환할 의무가 없다”고 판단하여, 권리금 반환약정의 체결이 가능하고, 위 약정에 따라 권리금을 반환할 의무가 발생할 수 있음을 전제로, 임차인이 계약기간 연장을 요청하지 않았고, 임차기간 동안 목적물을 유효하게 사용하였으므로, 권리금을 반환하지 않아도 된다고 보았습니다.
나. "모든 권리금 인정" 약정_대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결
대법원은 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결에서, “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 원고가 임대차계약서의 단서 조항에 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 피고에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 피고가 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 원고가 용인하고, 나아가 원고가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 원고가 피고에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석하여야 할 것이다”라고 판단하였습니다.
다. "권리금 인정 및 변제" 약정_대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결
대법원은 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결에서, “임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다”고 판시하였는바, 임대차계약서에 “권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다”라는 기재가 되어있다고 하더라도, 임대차기간 만료를 이유로 한 임차인의 권리금 청구를 배척하였습니다.
2. 임대인과 임차인 사이에 권리금 관련 약정이 부존재하는 경우
가. 권리금의 반환관계
1) 임대인과 임차인
가) 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결
임차인이 임대인으로부터 권리금을 반환받을 수 있는지 여부가 문제되었습니다.
대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형, 무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 양정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다”고 판시하여, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에 대하여 권리금 반환의무가 없다는 입장입니다.
나) 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결
임대인이 임차인에게 권리금을 반환해주어야 하는 경우, 반환하여야 할 권리금의 범위가 문제되었습니다.
대법원은 “임대인이 권리금을 반환하게 될 경우 그 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만 반환한다”고 판단하였습니다.
3. 임차인과 전임차인
임차인이 전임차인에게 지급한 권리금이 과다한 경우 임차인이 전임차인을 상대로 과다한 부분만큼의 부당이득반환청구의 소를 제기할 수 있습니다.
4. 임차인과 전차인
상가건물의 임차인이 자신이 임차한 상가건물을 전차하면서 전차인으로부터 권리금을 수수한 경우, 임차인과 전차인 사이에서 권리금의 반환이 문제될 수 있으며, 임대인과 전차인 사이에서 권리금 반환은 문제되지 않습니다.
전차인이 임차인에게 지급한 권리금을 전대차 설정 자체에 대한 대가로 해석한다면, 전차인의 반환청구권을 인정할 수 없습니다. 반면에, 전대차 기간 보장에 대한 대가로 해석한다면, 임차인의 사유로 전차인이 전대차 기간 동안 목적물을 유효하게 사용하지 못한 경우 남은 기간만큼 권리금의 반환을 청구할 수 있게 됩니다.
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