[권리금전문변호사] 상가권리금의 감정평가
1. 근거 규정 및 세부기준
권리금 감정평가는 감정평가에 관한 규칙 제23조 제3항에 의하고, 감정평가에 관한 세부기준은 감정평가 실무기준에 위임되어 있습니다.
감정평가 실무기준에 의하면, 상가권리금의 감정평가는 유형재산과 무형재산을 구분하여, 유형재산에 대하여는 시설권리금을, 무형재산에 대하여는 바닥권리금, 영업권리금, 허가권리금을 평가합니다. 유형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산과 같은 물리적, 구체적 형태를 갖춘 재산입니다. 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업 활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점과 같이 물리적, 구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말합니다. 이 때, 유형재산에 대한 권리금 평가에는 원칙적으로 원가법을, 예외적으로 거래사례비교법을 사용하고, 무형재산에 대한 권리금 평가에는 원칙적으로 수익환원법을, 예외적으로 거래사례비교법 또는 원가법을 사용합니다. 최종 상가권리금은 유형재산에 관한 시설권리금과 무형재산에 관한 영업권리금, 바닥권리금을 개별로 평가하여 이를 합산하여 결정합니다.
2. 영업권리금의 감정평가
상업용 상가는 수익성이 중요하므로, 영업권리금의 평가에 수익환원법을 적용합니다. 영업권리금의 감정평가에 대하여, 영업이익의 재산정, 할인기간 및 무형재산에 귀속되는 영업이익, 적용할인율의 결정이 문제됩니다.
가. 영업이익의 재산정
1) 매출
임차인으로부터 제시받은 손익계산서의 매출은 신고 된 매출로, 실제 매출과 상이한 것이 일반적입니다. 신고에 누락된 매출의 비중은 업종에 따라 달라지는바, 의료업의 경우 전체 매출에 비하여 누락되는 현금 매출의 비중이 적어서 신고 매출을 신뢰할 수 있지만, 세탁소, 오락장, 문방구와 같은 업종에서는 신고 누락 매출이 상당합니다. 공인중개업소의 경우 공인중개사법에 보관의무 규정을 두고 있으므로 거래 및 임대차 계약서를 대부분 보관하고 있지만, 권리금이나 컨설팅 계약에 대해서는 자료가 없는 경우가 대부분이기 때문에 실제 신고 매출과 중개 계약 실정이 다릅니다. 따라서, 업종별로 관행을 조사하여 적정한 현금 매출비중을 추정하여 보충하기도 하고, POS 자료를 활용하기도 합니다. 그러나, 관리장부는 신뢰성이 확보된 자료로 보기 어렵습니다.
2) 매출원가
업종별로 영업을 지속하기 위하여 요구되는 최소한의 매출원가 비율이 존재합니다. 임대료가 현저히 저렴하거나 원자재 매입에 관한 노하우가 있는 경우 매출원가 비중이 적어져 권리금에 긍정적인 영향을 줍니다. 매출원가에 대하여는 반드시 업종별 통상 매출원가 비율을 파악하여 비교하는 과정이 요구됩니다.
3) 임대료
계약된 임대료가 실제로 지불되었는지 여부는 손익계산서의 임대료 금액과 비교하여 검토됩니다. 임대인이 임대료 외에 관리비 명목으로 별도로 수령하는 금원이 있을 때에는 위 금원이 임료의 성격을 지니는지 여부를 확인하여 비용에 반영합니다.
4) 자가 인건비
개인사업자의 경우 대표자 본인의 인건비는 손익계산서에 반영되지 않습니다. 따라서 권리금의 산정에는 위 인건비를 반영하여야 합니다. 관행적으로는 고정 금액을 결정한 후 연도별로 동일 금액을 적용합니다. 하지만, 위 방법을 이용하면 최저임금의 변동 및 인플레이션이 고려되지 않으므로, 최저임금을 적용하거나 전문직의 직업별 임금 중위치를 적용하는 방법이 대안으로 제시됩니다.
5) 일용직 포함 인건비
손익계산서상의 인건비는 급여대장상 고용직 인건비와 일용근로소득 지급명세서상 일용직 인건비의 합계 금액으로 산정합니다. 이 때 특정 연도에 인건비 금액 변동이 있었다면 그 사유를 파악하여 인건비를 적절히 보정합니다. 신고 없이 현금으로 인건비를 지급하는 경우에는 반드시 인건비 지급 내역을 정리한 장부를 확인하여야 합니다. 인건비 누락이 발생하였다면 실제 영업에 필요한 최소한의 인력을 파악하여 적정한 인건비를 도출함으로써 적정 영업이익을 산출하고 과다, 과소평가를 막아야 합니다.
6) 여타 경비
임차료, 인건비를 제외한 비용은 기준경비율을 적용하거나 손익계산서상의 비용을 활용합니다. 기준경비율은 국세청에서 매년 고시하는 업종별 기준경비율을 적용하여 기준경비를 추정하는 방식으로 산정합니다. 기준경비율을 활용하는 방식은 복리후생비, 차량유지비, 보험료, 잡금, 소모품비가 실제 영업에 소요된 비용인지 여부 및 개인적 용도로 사용한 금액인지 여부를 판단하기 곤란할 때 유용하게 사용됩니다. 다만, 매출의 과다에 따라 기준경비율이 실제와 다소 다른 경우도 존재하므로, 손익계산서의 비용을 참고하여야 합니다.
나. 할인기간 및 무형재산에 귀속되는 영억이익
1) 미래 영업기간에 해당하는 할인기간
상가건물 임대차보호법이 시행된 이후 임대차계약이 이루어진 경우에는 영업기간이 10년까지 고려될 수 있습니다. 그러나, 업종의 특성, 상가의 영업력, 상권의 특성에 따라 미래 영업기간은 법정기간인 10년보다 짧을 수 있습니다.
2) 무형 재산에 귀속되는 영업이익
전체 영업이익에서 무형재산 귀속 영업이익의 비율을 추정하는 방법으로 비율추출방식, 비교사례추출방식, 공제방식이 존재합니다. 현실적으로 가장 유용한 방법은 권리금 거래관행을 잘 반영할 수 있고, 시장에서 탐문을 통하여 정보수집이 가능한 비율추출방식이라고 합니다. 이 때에는 인근 지역 내 방매 사례를 조사하여 방매 권리금에서 적정 시설권리금을 공제한 영업권리금의 수준을 파악하여 활용합니다. 시장 내 권리금 결정 및 지급 기준은 관행적으로 대상 상가가 소재하는 동일 노변의 권리금 수준으로 결정되고, 이는 영업이익의 몇 개월분, 월 임료의 몇 개월분, 평균 매출의 몇 개월분 식으로 이루어집니다.
특히 입지조건이 좋은 경우에는 장사가 잘되는 상가, 장사가 안되어 손익분기점에 있는 상가, 장사가 안되어 손익분기점 이하인 상가로 상황을 나눕니다. 장사가 잘되는 상가는 1년 동안의 순수익과 시설비를 합한 금액, 장사가 안되어 손익분기점에 있는 경우에는 약간의 순수익과 시설비를 합한 금액, 장사가 안되어 손익분기점 이하인 상가는 약간의 시설비가 권리금이 됩니다. 입지조건이 나쁜 경우에는 장사가 잘되는 상가는 주변 상가들의 순수익을 감안하여 권리금을 산정하고, 장사가 안되어 손익분기점에 있는 상가는 약간의 시설비가 권리금이 되며, 장사가 안되어 손익분기점 이하인 상가는 권리금이 발생하지 않습니다.
3) 적용 할인율의 결정
할인율은 요소구성법, 가중평균자본비용법, 시장에서 발표된 할인율을 참고하여 적용하게 됩니다. 위험할증률은 상가의 운영에 따른 위험률을 의미합니다. 이는 지역특성, 상권특성, 영업노하우, 수익성, 경기동향, 상권 및 배후지 변동가능성, 임대차관계 및 업종별 경쟁관계와 같은 다양한 요인을 반영하여 결정합니다. 산출된 영업권리금의 적정성 검토는 영업이익 배수법을 활용하여 수행하는데, 권리금을 매출 또는 영업이익의 일정한 배수로 결정하는 방식으로서, 3~12개월 매출 또는 6~36개월의 영업이익에 해당하는 금액으로 영업권리금을 결정하는 방법이 관행적으로 사용됩니다.
3. 시설권리금의 감정평가
영업시설은 감가상각되므로, 시설물의 전내용연수는 업종과 거래 관행에 따라 서로 상이합니다. 영업시설의 잔존가치가 존재하고, 신규 임차인이 그 가치를 인정하는 경우에는 임차인 간에 시설물은 거래의 대상이 될 수 있습니다. 이 때에는 영업시설이 시설권리금으로 권리보호의 대상이 될 수 있습니다. 하지만 임대인 또는 다른 업종을 영위하고자 하는 신규 임차인에게는 종전 임차인이 설치한 영업시설은 가치가 없거나 적다고 판단될 가능성이 큽니다. 따라서, 동일 업종으로 이용될 것인지, 타 업종으로 전환되는지의 여부는 시설권리금의 감정에서 중요하게 반영됩니다.
임차인이 설치한 시설은 영업시설, 인테리어, 집기 및 비품으로 구분됩니다. 영업시설물은 원가법으로 평가하되, 이동 가능한 집기 및 비품은 동산이기 때문에 거래사례비교법에 의하여 평가합니다. 그러나, 이동 가능한 집기 및 비품은 디자인의 노후화, 기능의 진부화를 이유로 평가에서 제외되는 경우도 있습니다.
가. 평가 절차 및 대상의 확정
영업시설 및 인테리어는 현장조사를 통하여 파악한 내용을 토대로 물량을 산출하고, 세부공사비용은 실행가 기준의 개산견적 형태로 재산정하기도 합니다. 프렌차이즈 업체의 경우 본사와 계약이 이루어지기 때문에, 제출된 견적서, 계약서 및 공사비내역서를 바탕으로 공사비용의 적정성을 위주로 검토하는 것을 충분합니다. 증빙자료가 없는 경우에는 일부 물품을 중고품을 재활용한 것인지 여부에 유의하여 적정 공사비용을 판단하여야 하며, 개업 당시 촬영한 현장사진을 참고하기도 합니다. 또한 일부 항목이 필요비 또는 유익비의 성격을 갖는다면, 임대인의 동의 하에 설치된 것인지 여부도 확인하여야 합니다.
나. 감정평가
1) 기준시점의 재조달원가
기준시점의 재조달원가란 기준시점 당시의 신규 공사비용을 의미합니다. 재조달원가는 직접공사비와 부대 비용의 합계 금액을 참고하여 결정됩니다.
2) 내용연수 결정 및 감가수정
시설물의 종류 및 관리상태, 노후화된 정도, 업종의 특성을 바탕으로 전내용연수가 결정됩니다. 실무에서는 건물의 부대설비로 보아 10~15년을 일률저긍로 적용하는 경우가 많습니다. 영업시설이 물리적으로 사용이 가능하다고 하더라도, 업종이 변화하거나 유행에 민감한 업종의 영업시설은 내용연수를 보수적으로 판단합니다. 특히 소송감정의 경우 영업시설의 전내용년수를 단기로 보는 것이 관행입니다. 그리고, 한국감정원 발간 유형고정자산 내용연수표 또는 법인세법 시행규칙 상의 기준을 적용하여 전내용연수를 결정하는 것이 더욱 합리적입니다.
임대인으로부터 권리금 회수 기회를 얻지 못한 임차인이 수취할 상가 권리금의 평가시에는 동종 업종으로의 양수도를 전제하여 평가하는 것이 일반적입니다. 타 업종으로 전환되는 경우에는 시설권리금은 인정받지 못하게 되며, 기존 영업 성과인 매출 및 비용 자료를 활용하여 산정된 영업권리금도 설득력이 약합니다. 따라서, 타 업종으로의 전환시에는 인근 유사 상가의 권리금 거래사례를 활용하여 권리금을 산정하는 것이 타당하고, 시설권리금은 주로 0으로 평가됩니다.
4. 바닥권리금 감정평가
가. 바닥권리금의 구분 및 특성
바닥권리금은 임차인 간에 건물주와는 관련이 없이 주고 받는 권리금과, 기존 세입자가 없는 상태에서 건물주가 보증금과 월세 외에 관행적으로 받는 권리금으로 나누어집니다.
일반적으로 신규 상가를 최초로 임대하면서 건물 소유자가 바닥권리금을 요구하는 경우가 많습니다. 보통 역세권, 도심, 주택가 상권에 따라 그 시세가 형성됩니다. 위 권리금은 상가가 공실 상태일 때 발생한다는 사실에 유의하여야 합니다.
동일 상권 내에서도 바닥권리금이 일부에서는 형성되고, 일부에서는 형성되지 않을 수 있습니다. 이는 업종의 특성에 따른 것입니다. 가시성과 유동 인구가 많을수록 좋은 업종과 가시성과 유동인구가 적어야 좋은 업종이 공존하기 때문에, 개별 상가의 특성과 특정 영업의 종류에 따라 바닥권리금의 발생 여부가 달라질 수 있습니다.
나. 바닥권리금의 귀속 주체
바닥권리금은 대규모 택지개발지구, 지하철 역세권, 버스 정류장, 도로 주변과 같이 향후 상권이 발달할 가능성이 큰 지역에서 주로 형성됩니다. 또한, 코너 접면지 및 상가 전면부처럼 가시성이 좋거나 유동 인구가 많을수록 일반적으로 바닥권리금이 높게 형성됩니다. 이러한 장소적 이익은 영업을 영위한 임차인의 노력이 아닌 외부적 원인들이 복합적으로 작용하여 발생하는 경우이므로, 임차인을 이익의 창출자로 볼 수 없습니다.
임대인이 바닥권리금을 수취한 대가로서 임대차 약정 기간을 보장해주면, 그로써 임대인은 바닥권리금에 대한 반환의무를 지지 않게 됩니다. 따라서, 임차인이 건물주인 임대인에게 바닥권리금을 지급하고, 임대차 약정 기간 동안 영업을 하였다면, 임차인은 임대인으로부터 위 권리금을 반환받을 수 없습니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/297
권리금에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
