[부동산전문변호사] 주위토지통행권의 의의와 법적성질
1. 주위토지통행권의 의의
가. 주위토지통행권이 주로 문제 되는 경우
실제 부동산거래에 있어서 길이 없는 맹지가 문제 되는 경우가 많습니다. 맹지에는 건축허가가 나오지 않기 때문에, 원칙적으로 개발행위를 할 수 없습니다. 그리고 일단 건축허가가 나서 사람이 살고 있는데, 도로로 사용하던 토지의 소유권자가 시비를 걸어 분쟁이 생기는 경우가 있는데, 건축물 소유자는 공로로 나가기 위한 통행로가 필요합니다. 이때 민법에서는 예외적으로 주위토지통행권을 인정하고 있습니다.
나. 주위토지통행권의 전체적 취지
지표면은 법적으로 분할되어 각각 독립한 거래의 객체가 될 수 있게 되었지만 각 토지 사이의 자연적 ․지리적 관계는 여전히 불가분으로 남아 있습니다. 또한 그 주변 토지와의 관계를 무시하고서는 각 토지의 효율적인 이용을 독단적으로 달성할 수 없는 경우가 대부분입니다. 따라서 각 토지의 소유권자는 주변 토지의 소유권에 영향을 주고 또 받을 수밖에 없으며, 그러한 이해관계 조절은 중대한 문제일 수밖에 없습니다. 이를 해결할 방안은 매우 다양하고, 그 해결 방안 중 하나는 주위토지통행권입니다.
주위토지통행권은 토지사용계약이 체결되지 못하여 공로에의 출입이 불가능하게 되는 사태를 막기 위한 것으로 통행권자는 그 통행으로 인한 인접토지의 손실을 보상할 의무를 지는데 이는 토지사용의 대가를 지급하는 것과 같은 효과를 가져오며, 주위토지 소유자의 토지에 대한 독점적인 사용권을 제한하는 권리로서 인접 토지 소유자 사이의 이해를 조정하는데 그 목적이 있습니다.
또한 사회적으로도 맹지는 그 이용 가치가 낮아서 보통 흉물스럽게 방치되어 사회경제적인 차원에서도 큰 손실이 발생시킵니다. 이러한 점을 해결하기 위한 것이 바로 주위토지통행권입니다. 맹지로부터 공로로의 출입을 가능하게 하여 맹지의 이용 가치를 높여 사회경제적으로 방치되지 않게 합니다.
다. 주위토지통행권을 알아야 하는 이유
주위토지통행권이라는 권리는 토지 소유권으로부터 당연히 나오는 권리가 아니고, 구체적인 상황에서 민법에 의해 통행권이 인정되는 요건사실에 대한 주장과 입증이 있어야 법원에서 인정해주는 권리이며, 막상 이웃 사람이 통행을 하지 못하게 막는 경우에는 부득이 법원에 소송을 통하는 경우가 대부분입니다.
더군다나 상대방에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하기 때문에 지적측량도 해야 하고, 재판부에서 현장검증을 해야 할 필요도 있습니다. 무엇보다도 소송은 단시간에 끝나지 않기 때문에 맹지를 소유하고 있는 사람은 토지 이용과 관련하여 주위토지통행권과 시설확인권 등에 관한 민법 규정을 알아두어야 할 필요가 있습니다.
2. 주위토지통행권 관련 조항
민법 제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
제220조(분할, 일부양도와 주위통행권) ①분할로 인하여공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.
②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.
제290조(준용규정) ①제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는 지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다.
제319조(준용규정) 제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용한다.
조항들을 정리하면, 민법 제219조에 의해서는 유상의 통행권이, 민법 제220조에 의해서는 무상의 통행권이 인정될 수 있습니다. 민법 제219조 제1항에서는 인접 부동산 상호간 이용조절을 위하여 포위된 토지 소유권자에게 통행권을 인정하며, 민법 제219조 제2항에서는 포위한 토지 소유권자에 대한 보상을 규정하고 있습니다. 민법 제220조에서는 분할·일부양도시의 주위토지통행권에 대해서 규정하고 있지만, 보상에 관한 규정은 없습니다.
그리고 민법 제290조, 제319조에서 각 민법 제219조, 220조를 준용하면서, 토지소유자 뿐만 아니라 지상권자, 전세권자에게도 주위토지통행권을 인정하고 있습니다. 대법원도 “주위토지통행권은 인접한 토지의 상호이용의 조절에 기한 권리로서 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게만 인정되는 권리다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다22767 판결).
3. 주위토지통행권의 법적 성질
주위토지통행권은 당사자의 의사와 관계없이 당연히 발생하는 법정통행권으로 인정됩니다. 즉, 소유권자들 사이의 계약이 없더라도 법률의 규정에 의하여 등기 없이 인정되는 법정통행권입니다. 이는 포위된 토지소유자에게는타인의 토지를 통행할 수 있는 권리를 부여한다는 측면에서 소유권의 확장을 의미하고, 이와 반대로 주위토지 소유자에게는수용의무를 부여하므로 소유권의 제한을 의미합니다.
주위토지통행권은 포위된 토지의 소유권으로부터 독립된 별도의 물권이 아니므로, 등기의 대상이 될 수도 없고, 취득시효의 대상이 되지도 않으며, 소멸시효에도 걸리지 않습니다. 포위된 토지의 소유권이 이전된다면, 이에 수반하여 당연히 이전된다고 보아야 합니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/298
주위토지통행권에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
